Tjen en million på at bygge til
I mange kommuner er der åbnet op for større byggeprocenter. Og det kan medføre en stor skattefri gevinst
Økonomien er så småt begyndt at vågne af de seneste mange års dvale, og som konsekvens er boligpriserne atter begyndt at stige. Men samtidig er der ikke kommet så meget tryk på kedlerne endnu, at det kan mærkes i byggebranchen. Og det faktum kan man boligejere benytte sig til at sikre sig en fremtidig skattefri boliggevinst.
I mange kommuner er der nemlig i de seneste år åbnet op for større byggeprocenter. Siden 2008 er den maksimale tilladte bebyggelsesprocent sat op fra 25 til 30 % for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse, fra 35 til 40 % for rækkehuse etc. samt fra 10 til 15 % for sommerhuse. Og den lovændring har efterhånden sat sine fodspor i mange lokalplaner rundt om i landet. For en almindelig villa på en grund på 700 kvm betyder det, at boligejeren vil kunne udvide det bebyggede areal fra 175 kvadratmetre til 210 kvadratmetre. Altså en udvidelse af boligen på 35 kvm. Der er ingen restriktioner på hvad de nye kvadratmetre bruges til. Men i forhold til de gamle regler skal man dog være opmærksom på, at udestuer fremover tælles med i bebyggelsesprocenten.
Og mange steder i landet vil det faktisk kunne blive en rigtig god investering at udvide sit boligareal. Uanset om man har brug for de ekstra kvadratmetre eller ej. I alle tilfælde hvis man planlægger at sælge boligen en gang ud i fremtiden. For mange steder i landet handles boligerne til kvadratmeterpriser der ligger over den kvadratmeterpris, som tilbygninger koster at få opført.
Det gælder ikke mindst nu, hvor byggebranchen stadig ikke er kommet op i omdrejninger. Nybyggeri fås til helt ned til 10.000 kr. kvadratmeteren. Og selv om tilbygninger traditionelt har en lidt højere kvadratmeterpris, er det i dag fuldt ud muligt at få en tilbygning af normal størrelse og kvalitet til en kvadratmeterpris på 15.000 kr. Og da mange villaer, ikke mindst på Sjælland, stadig handles til kvadratmeterpriser, der ligger et pænt stykke herover, vil det altså være penge der er givet godt ud, den dag boligen skal sælges. I Gentofte Kommune i København er den gennemsnitlige kvadratmeterpris på villaer ifølge Realkreditrådet eksempelvis godt 31.000 kr. Hvilket betyder, at en boligejer altså i princippet kan tjene godt 16.000 kr. pr. kvadratmeter tilbygning han får lavet. Førnævnte boligejer der har en grund på 700 kvadratmeter, kan altså se frem til en skattefri gevinst på omkring 575.000 kr. ved at lave en tilbygning på 35 kvadratmetre, og efterfølgende sælge sit hus. En gevinst som tilmed vil være skattefri.
Gevinsten vil langt fra være så stor i alle kommuner. Og i de fleste kommuner vil det faktisk betyde decideret tilsætning at lave en sådan tilbygning. Men ifølge statistikken vil det i 26 kommuner på Sjælland, samt Århus, godt kunne betale sig at udnytte det nye bygningsreglement til at føje nogle ekstra kvadratmetre på grunden. Og i mange andre kommuner vil der også findes kvarterer hvor kvadratmeterprisen er høj nok til at det vil kunne betale sig at bygge til, selvom den gennemsnitlige kvadratmeterpris for kommunen som helhed ligger under 15.000 kr.
Men inden man sætter spaden i jorden skal man dog lige være opmærksom på, at det stadig er de enkelte kommuners lokalplaner, der er den øverste myndighed i sager om bebyggelsesprocent. Så selvom det nye bygningsreglement altså har hævet de tilladte bebyggelsesprocenter med 5, så kan der altså stadig være forhold i de enkelte lokalplaner, der forhindrer de nye boligejere i, at udnytte de nye bestemmelser.
Og endelig skal man også være klar over, at de nye tilbygninger vil føre til en højere ejendomsværdibeskatning. Ganske vist gælder skattestoppet stadigvæk, men i tilfælde af at man øger kvadratmetertallet, vil ejendomsværdiskatten også blive øget tilsvarende. Helt konkret sker det ved en såkaldt omberegning, hvor værdien af tilbygningen omregnes til den værdi som tilbygningen ville have haft ved 2001 vurderingen, med tillæg af 5 %. Og af den værdi skal der så betales op til 3 % af i ejendomsværdiskat.
I mange kommuner er der nemlig i de seneste år åbnet op for større byggeprocenter. Siden 2008 er den maksimale tilladte bebyggelsesprocent sat op fra 25 til 30 % for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse, fra 35 til 40 % for rækkehuse etc. samt fra 10 til 15 % for sommerhuse. Og den lovændring har efterhånden sat sine fodspor i mange lokalplaner rundt om i landet. For en almindelig villa på en grund på 700 kvm betyder det, at boligejeren vil kunne udvide det bebyggede areal fra 175 kvadratmetre til 210 kvadratmetre. Altså en udvidelse af boligen på 35 kvm. Der er ingen restriktioner på hvad de nye kvadratmetre bruges til. Men i forhold til de gamle regler skal man dog være opmærksom på, at udestuer fremover tælles med i bebyggelsesprocenten.
Og mange steder i landet vil det faktisk kunne blive en rigtig god investering at udvide sit boligareal. Uanset om man har brug for de ekstra kvadratmetre eller ej. I alle tilfælde hvis man planlægger at sælge boligen en gang ud i fremtiden. For mange steder i landet handles boligerne til kvadratmeterpriser der ligger over den kvadratmeterpris, som tilbygninger koster at få opført.
Det gælder ikke mindst nu, hvor byggebranchen stadig ikke er kommet op i omdrejninger. Nybyggeri fås til helt ned til 10.000 kr. kvadratmeteren. Og selv om tilbygninger traditionelt har en lidt højere kvadratmeterpris, er det i dag fuldt ud muligt at få en tilbygning af normal størrelse og kvalitet til en kvadratmeterpris på 15.000 kr. Og da mange villaer, ikke mindst på Sjælland, stadig handles til kvadratmeterpriser, der ligger et pænt stykke herover, vil det altså være penge der er givet godt ud, den dag boligen skal sælges. I Gentofte Kommune i København er den gennemsnitlige kvadratmeterpris på villaer ifølge Realkreditrådet eksempelvis godt 31.000 kr. Hvilket betyder, at en boligejer altså i princippet kan tjene godt 16.000 kr. pr. kvadratmeter tilbygning han får lavet. Førnævnte boligejer der har en grund på 700 kvadratmeter, kan altså se frem til en skattefri gevinst på omkring 575.000 kr. ved at lave en tilbygning på 35 kvadratmetre, og efterfølgende sælge sit hus. En gevinst som tilmed vil være skattefri.
Gevinsten vil langt fra være så stor i alle kommuner. Og i de fleste kommuner vil det faktisk betyde decideret tilsætning at lave en sådan tilbygning. Men ifølge statistikken vil det i 26 kommuner på Sjælland, samt Århus, godt kunne betale sig at udnytte det nye bygningsreglement til at føje nogle ekstra kvadratmetre på grunden. Og i mange andre kommuner vil der også findes kvarterer hvor kvadratmeterprisen er høj nok til at det vil kunne betale sig at bygge til, selvom den gennemsnitlige kvadratmeterpris for kommunen som helhed ligger under 15.000 kr.
Men inden man sætter spaden i jorden skal man dog lige være opmærksom på, at det stadig er de enkelte kommuners lokalplaner, der er den øverste myndighed i sager om bebyggelsesprocent. Så selvom det nye bygningsreglement altså har hævet de tilladte bebyggelsesprocenter med 5, så kan der altså stadig være forhold i de enkelte lokalplaner, der forhindrer de nye boligejere i, at udnytte de nye bestemmelser.
Og endelig skal man også være klar over, at de nye tilbygninger vil føre til en højere ejendomsværdibeskatning. Ganske vist gælder skattestoppet stadigvæk, men i tilfælde af at man øger kvadratmetertallet, vil ejendomsværdiskatten også blive øget tilsvarende. Helt konkret sker det ved en såkaldt omberegning, hvor værdien af tilbygningen omregnes til den værdi som tilbygningen ville have haft ved 2001 vurderingen, med tillæg af 5 %. Og af den værdi skal der så betales op til 3 % af i ejendomsværdiskat.
| Kvadretmeterpriser 2. kva 2013 | Gevinst pr. kvadratmeter ved tilbygning | |
| Frederiksberg | 34405 | 19405 |
| Gentofte | 31387 | 16387 |
| Lyngby-Taarbæk | 26853 | 11853 |
| Rudersdal | 25425 | 10425 |
| København | 24108 | 9108 |
| Gladsaxe | 23055 | 8055 |
| Dragør | 22847 | 7847 |
| Hørsholm | 22522 | 7522 |
| Furesø | 21319 | 6319 |
| Tårnby | 19084 | 4084 |
| Rødovre | 19029 | 4029 |
| Vallensbæk | 18517 | 3517 |
| Århus | 18305 | 3305 |
| Allerød | 18231 | 3231 |
| Ballerup | 18208 | 3208 |
| Hvidovre | 18042 | 3042 |
| Glostrup | 17639 | 2639 |
| Roskilde | 17610 | 2610 |
| Herlev | 17442 | 2442 |
| Solrød | 17320 | 2320 |
| Fredensborg | 17305 | 2305 |
| Brøndby | 16216 | 1216 |
| Greve | 16111 | 1111 |
| Helsingør | 15734 | 734 |
| Albertslund | 15694 | 694 |
| Høje-Taastrup | 15239 | 239 |
| Hillerød | 15165 | 165 |
| Egedal | 14708 | -292 |
| Skanderborg | 14011 | -989 |
| Ishøj | 13678 | -1322 |
| Køge | 13261 | -1739 |
| Frederikssund | 12902 | -2098 |
| Odense | 12124 | -2876 |
| Aalborg | 12007 | -2993 |
| Gribskov | 11722 | -3278 |
| Odder | 11698 | -3302 |
| Silkeborg | 11144 | -3856 |
| Lejre | 10859 | -4141 |
| Vejle | 10705 | -4295 |
| Kolding | 10549 | -4451 |
| Favrskov | 10481 | -4519 |
| Fredericia | 10209 | -4791 |
| Holbæk | 10101 | -4899 |
| Esbjerg | 10098 | -4902 |
| Halsnæs | 9952 | -5048 |
| Svendborg | 9884 | -5116 |
| Sorø | 9753 | -5247 |
| Horsens | 9731 | -5269 |
| Ringsted | 9701 | -5299 |
| Syddjurs | 9605 | -5395 |
| Randers | 9384 | -5616 |
| Herning | 9315 | -5685 |
| Nyborg | 9274 | -5726 |
| Landsdel Fyn | 9222 | -5778 |
| Frederikshavn | 8969 | -6031 |
| Kerteminde | 8816 | -6184 |
| Middelfart | 8793 | -6207 |
| Holstebro | 8735 | -6265 |
| Rebild | 8583 | -6417 |
| Viborg | 8356 | -6644 |
| Faxe | 8187 | -6813 |
| Stevns | 8085 | -6915 |
| Slagelse | 8082 | -6918 |
| Næstved | 7704 | -7296 |
| Billund | 7650 | -7350 |
| Assens | 7562 | -7438 |
| Hedensted | 7553 | -7447 |
| Kalundborg | 7510 | -7490 |
| Sønderborg | 7328 | -7672 |
| Ikast-Brande | 7318 | -7682 |
| Mariagerfjord | 7194 | -7806 |
| Jammerbugt | 6964 | -8036 |
| Struer | 6941 | -8059 |
| Skive | 6874 | -8126 |
| Varde | 6805 | -8195 |
| Haderslev | 6777 | -8223 |
| Brønderslev | 6756 | -8244 |
| Faaborg-Midtfyn | 6713 | -8287 |
| Hjørring | 6652 | -8348 |
| Nordfyns | 6481 | -8519 |
| Vejen | 6404 | -8596 |
| Aabenraa | 6306 | -8694 |
| Læsø | 6283 | -8717 |
| Norddjurs | 6205 | -8795 |
| Vesthimmerlands | 6203 | -8797 |
| Ringkøbing-Skjern | 6111 | -8889 |
| Vordingborg | 5939 | -9061 |
| Ærø | 5810 | -9190 |
| Odsherred | 5785 | -9215 |
| Bornholm | 5703 | -9297 |
| Thisted | 5682 | -9318 |
| Langeland | 5424 | -9576 |
| Guldborgsund | 5309 | -9691 |
| Tønder | 4841 | -10159 |
| Morsø | 4718 | -10282 |
| Lemvig | 4681 | -10319 |
| Lolland | 4035 | -10965 |
