Strengere retspraksis gør det sværere at være udlejer
Som udlejer har du mulighed for at ophæve en lejeaftale, hvis din lejer ikke betaler sin husleje. Men det kræver, at du har dokumentationen i orden. Ellers risikerer du, at sagen bliver afvist, hvis den ender i fogedretten. Det skriver Advodan
Der er grund til at gå grundigt til værks, hvis du er udlejer og oplever, at din lejer ikke betaler sin husleje – og det gælder uanset, om du er privat udlejer eller udlejer i en boligforening. Domstolene har nemlig strammet kravene til indholdet af det skriftlige påkrav, som du skal sende til din lejer, hvis han eller hun ikke betaler sin husleje. Det fortæller advokatfuldmægtig Thomas Mikkelsen fra ADVODAN i Billund.
”Vi oplever, at udlejere oftere og oftere får deres sager afvist, fordi de simpelthen ikke har været detaljerede nok, da de opgjorde det beløb, som lejer skylder dem. Det betyder, at sagerne trækker ud, og udlejere taber endnu flere penge, fordi de skal tilbage og finde den nødvendige dokumentation frem, så sagen kan starte forfra. Det kan ende med at blive mange penge, hvis sagen står på i mange måneder – og ofte er det penge, som udlejeren aldrig får”, siger han.
Nye krav fra domstolene
Ifølge Thomas Mikkelsen er fogedretterne begyndt at stramme voldsomt op på området, fordi de nu læner sig op ad afgørelser fra landsretten, hvor kravene netop er blevet skærpet. Han henviser til to konkrete domme fra 2014, hvor udlejere ikke havde specificeret det skyldige beløb godt nok – og derfor fik afvist deres påkrav.
”I det ene tilfælde havde udlejeren angivet beløbet som ”tidligere restance” og i det andet tilfælde som ”gæld ultimo april”. Ingen af dem havde konkret forklaret hvilke poster, der ikke var betalt og i hvilken periode – og det ville landsretten ikke godkende, selvom lejerne faktisk i begge tilfælde havde vedkendt sig at skylde beløbet”, forklarer Thomas Mikkelsen.
”Det er altså utroligt vigtigt, at du som udlejer altid sørger for at få alle aftaler med din lejer på skrift. Lejekontrakten skal indeholde alle de nødvendige oplysninger, så du altid kan gå tilbage til den og dokumentere, hvad der er aftalt i forhold til husleje, el-, vand- og varmeforbrug, eller hvis lejer fx betaler for vaskemaskine. Laver du huslejeforhøjelser, så skal de også dokumenteres skriftligt og med korrekt varsel”.
Flere nye krav til udlejere efter nytår
De skærpede krav til indholdet i påkravet gør livet endnu vanskeligere for udlejere, som i forvejen er underlagt mange regler. Og kravene til udlejere bliver kun endnu flere, når den nye lejelov træder i kraft efter nytår, konstaterer Thomas Mikkelsen. Derfor er hans råd, at du som udlejer tager en advokat med på råd allerede, når du laver lejekontrakterne og efterfølgende, når du fx skal lave et påkrav til en lejer. Så er du sikker på, at få alle nødvendige oplysninger med.
Fakta:
• Hvis lejer ikke betaler huslejen rettidigt, skal udlejer sende et påkrav til lejer.
• Påkravet skal indeholde en detaljeret og nøjagtig opgørelse af det skyldige beløb. Hvis der er flere poster, så skal de angives hver for sig.
• Lejer skal varsles om en frist på 14 dage til at betale det skyldige beløb – og det skal fremgå tydeligt, at manglende betaling betyder, at lejemålet bliver ophævet.
• Betaler lejer ikke beløbet inden for fristen, kan udlejer ophæve lejemålet skriftligt.
• Den skriftlige ophævelse skal informere om grunden til, at lejemålet ophæves. Af bevismæssige årsager er det en god ide at sende ophævelsen anbefalet.
• Flytter lejer ikke frivilligt, kan udlejer anmode om hjælp fra fogedretten til at få lejer udsat af lejemålet.
• Fogedretten kræver ifølge ny retspraksis, at der foreligger 100% dokumentation for de krav, der ligger til grund for anmodningen om udsættelsen.
• Finder fogedretten, at der ikke er tilstrækkelig dokumentation for anmodningen, vil denne blive afvist.
• Lejeren kan dermed ikke udsættes af lejemålet, og udlejer skal begynde hele processen forfra.
Kilde: Advodan
