Sådan bliver du bolighaj
Drømmer du om at blive bolighaj? Her er et lille grundkursus
Der hersker fuldstændig kaos på markedet for boligudlejning. Gennem et hav af særregler og mærkelige forordninger, er markedskræfterne blevet sat ud af spil på store dele af markedet for lejeboliger. Det er ikke den økonomiske formåen, der er afgørende for ens boligstandard, men derimod hvor stort og hvor godt ens kontaktnet er. Der findes et utal af forskellige juridiske former at indrette boligsituationen på. Hver form har sin egen prismekanisme, og gennemskueligheden på boligmarkedet er som følge heraf på niveau med et glas ouzo med vand. Store flotte herskabslejligheder lejes ud for ingen penge, og tarveligt nybyggeri er så dyrt, at det kun kan udlejes med kraftige tilskud. Hele lejeområdet er et minefelt. Men der er decideret berøringsangst i hele folketingssalen overfor en stærkt tiltrængt revidering og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Så der bliver ikke ændret ved reglerne lige foreløbigt.
Men manglende gennemskuelighed og markedsineffektivitet er generelt de bedste forudsætninger for at tjene penge. Så går man med en lille bolighaj i maven, skal man kun være glad for den manglende politiske vilje til at ændre på paragrafferne. Kig efter en udlejningejendom med rimeligt nyt tag og pæne facader, men helst med gamle vinduer og ingen fjernvarme. Gå efter dem med højest 6 lejemål, og husk for Guds skyld, at der skal være gamle køkkener og badeværelser i lejlighederne. Så har du gode muligheder for at blive en bolighaj.
Sådan bliver du en bolighaj:
Blandt ejere af udlejningsejendomme, findes der næppe et udtryk, der i højere grad er i stand til at få blodtrykket til at stige end udtrykket ”den omkostningsbestemte leje”. Begrebet dækker over en finurlighed i lejeloven, der kun giver udlejer mulighed for at beregne sig et afkast på 7 % om året, målt udfra den værdi som ejendommen havde ved den offentlige vurdering tilbage i 1973. Da ejendomspriserne er mangedoblet siden hen, er det naturligvis helt utilfredsstillende for en bolighaj. For at bestå afgangseksamen på bolighaj-skolen, må man derfor bevise, at man kan sno sig udenom den omkostningsbestemte husleje på elegant vis.
Første lektion, den vordende bolighaj må lære sig, er at kende forskel på forbedringer og vedligeholdelse. Udgifter til forbedring kan nemlig lægges oveni huslejen uden at blive reguleret af den omkostningsbestemte leje. Udgifter til vedligeholdelse skal derimod afholdes af udlejeren, og det er der jo ikke meget sjov ved. Grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse er ofte flydende, og derfor gælder det om at være lidt kreativ. En renovering eller udskiftning af taget på en udlejningsejendom bliver betragtet som ren vedligeholdelse. Den slags opgaver skal derfor helst undgås. Og kan de ikke det, må man prøve at få det meste ud af situationen. Kombinerer, men med en forbedring, fx øget isolering, kan man få en stor del af tagrenoveringen betalt gennem en lejeforhøjelse. Er der på nogen måde mulighed for at etablere nye taglejligheder i forbindelse med udskiftningen af taget, er det den allerbedste løsning. Lejligheder opført efter 1991 er nemlig fritaget for reglerne om den omkostningsbestemte leje, og huslejen på de nye lejligheder kan derfor fastsættes helt frit. På den måde tjenes udgiften til tagrenoveringen mangedobbelt ind igen. Hvis der ikke er mulighed for, eller man ikke kan få tilladelse til, at oprette nye lejligheder i tagetagen, så prøv i stedet om det er muligt i det mindste at oprette en tagterrasse i forbindelse med tagrenoveringen til brug for lejerne. På den måde bliver en stor del af tagrenoveringen til en forbedring frem for vedligeholdelse, og så kan huslejen sættes op.
Anden lektion, for den vordende bolighaj, er at lære at indgå alliancer med håndværkere. Hvis en udskiftning af vinduerne i ejendommen (husk at for at der er tale om en forbedring, skal der være tale om gamle vinduer der skiftes til nye energirigtige termoruder) koster 1 mio. kr., så sørg for at regningen lyder på 1,2 mio. kr. De sidste ekstra 200.000 kr. kan bolighajen senere få en kreditnota på fra håndværkeren mod en lille erkendtlighed. Overfor lejerne kan boligejeren fremvise en regning på 1,2 mio. kr., som han må kræve huslejeforhøjelser på baggrund af. Lejerne eller huslejenævnet vil have mere end almindeligt svært ved at bevise, at udskiftningen af vinduerne reelt kun har kostet 1 mio. kr. Naturligvis må ekstra beløbet ikke overdrives, men 20-25 % går snildt an. Man skal selvfølgelig gå meget stille med dørene, for det er jo at omgå spillereglerne. Vi kunne selvfølgelig heller ikke drømme om at antyde, at noget sådant foregår i dag, men tager til efterretning, at kilder i LLO undrer sig over, at håndværkerregninger i snit er steget med 25 procent siden en lovændring i 1996 åbnede op for muligheden af konstruktionen.
Tredje, og absolut vigtigste lektion, er at lære hvordan man bringer en lejlighed helt ud af den omkostningsbestemte lejes ubarmhjertige klør. Lærer man at mestre denne disciplin, er man færdiguddannet som bolighaj. Med udgangspunkt i lejelovens § 5,2, er det muligt at foretage så voldsomme og kostbare forbedringer, at huslejen ikke længere skal reguleres efter den omkostningsbestemte leje, men derimod efter en afregningsform der minder meget mere om en reel markedsleje. Den eneste ulempe er, at de omfattende forbedringer kun må gennemføres når lejemålet er fraflyttet. Men flytter en lejer, så gælder det bare om at komme i gang med forbedringerne. Hvis lejemålet istandsættes for mindst 241.506 kr., eller 2112 kr. pr. kvm., så skal huslejen for lejemålet ikke længere reguleres efter den omkostningsbestemte husleje. Og så er der gevinst ved kasse 1. Hvis lejligheden har et gammelt køkken og bad, kan det ved lidt kreativ adfærd godt lade sig gøre, at istandsætte lejligheden for 241.506 kr. Men pas på. Her lurer en fare der kan få bolighajsaspiranten til at dumpe. Fra udgiften til forbedringerne skal nemlig fratrækkes et beløb svarende til den sparede vedligeholdelse, som forbedringerne medfører og man får kun ret til lejeforhøjelse, hvis der er en øget brugsværdi. Hvis udskiftningen af badeværelset og køkkenet har beløbet sig til 250.000 kr., og huslejenævnet efterfølgende skønner, at den sparede vedligeholdelse herved udgør 50.000 kr., ja så er de samlede forbedringer kun værdisat til 200.000 kr., og dermed kan udlejeren ikke gøre sig fri af den omkostningsbestemte husleje. Og hvad huslejenævnet vil værdiansætte de sparede omkostninger til, er der meget stor forskel på fra huslejenævn til huslejenævn. Så for at være på den sikre side, bør udgifterne til forbedringerne ligge et pænt stykke over de 241.506. Udlejeren bør studere tidligere afgørelser fra huslejenævnet, for at finde ud af hvor meget der typisk trækkes fra i sparet vedligeholdelse. En mere sikker metode er det dog at have en forkærlighed for mindre lejligheder. Her kommer grænsen på 2112 kr. pr. kvm nemlig i anvendelse. En lejlighed på 60 kvadratmeter skal altså kun istandsættes for 126.720 kr., ekskl. sparet vedligeholdelse, for at frigøres for den omkostningsbestemte husleje. Og det beløb overstiges nemt ved en totalrenovering af køkken og bad. Om noget sådant foregår i dag? Tja, lad os sige det sådan: der findes computerprogrammer, der beregner hvor stor afkastprocent man kan regne med, afhængigt af hvor mange lejligheder, man via istandsættelse, tvinger ud af kløerne på den omkostningsbestemte husleje.
Og fjerde og sidste lektion hedder "går den, så går den". Blæs på hvad loven siger, og opkræv en ulovlig høj leje. Det er ganske vist ikke den mest elegante måde at sno sig udenom den omkostningsbestemte leje, men det er til gengæld den nemmeste og potentielt mest indbringende. I modsætning til eksempelvis Tyskland er der i Danmark kun meget sjældent straf forbundet med at opkræve en for høj husleje, fordi det skal bevises, at udlejer bevist udlejede til for høj leje. Så det er ganske gratis at forsøge. Det værste der kan ske, er at lejer klager til Huslejenævnet, og at nævnet tvinger dig til at nedsætte lejen til det som du burde have opkrævet til at starte med - ingen bøde eller anden straf i forbindelse hermed. Og chancerne for at lejer klager til Huslejenævnet er ikke stor. Nævnet behandler kun omkring 500 sager om året, og der findes hundredetusinder af lejelejligheder landet over.
Bliv medlem af FinansBureauet.dk og få gratis abonnement på FinansBureauets magasin Limitless Living - Tilmeld dig her
Men manglende gennemskuelighed og markedsineffektivitet er generelt de bedste forudsætninger for at tjene penge. Så går man med en lille bolighaj i maven, skal man kun være glad for den manglende politiske vilje til at ændre på paragrafferne. Kig efter en udlejningejendom med rimeligt nyt tag og pæne facader, men helst med gamle vinduer og ingen fjernvarme. Gå efter dem med højest 6 lejemål, og husk for Guds skyld, at der skal være gamle køkkener og badeværelser i lejlighederne. Så har du gode muligheder for at blive en bolighaj.
Sådan bliver du en bolighaj:
Blandt ejere af udlejningsejendomme, findes der næppe et udtryk, der i højere grad er i stand til at få blodtrykket til at stige end udtrykket ”den omkostningsbestemte leje”. Begrebet dækker over en finurlighed i lejeloven, der kun giver udlejer mulighed for at beregne sig et afkast på 7 % om året, målt udfra den værdi som ejendommen havde ved den offentlige vurdering tilbage i 1973. Da ejendomspriserne er mangedoblet siden hen, er det naturligvis helt utilfredsstillende for en bolighaj. For at bestå afgangseksamen på bolighaj-skolen, må man derfor bevise, at man kan sno sig udenom den omkostningsbestemte husleje på elegant vis.
Første lektion, den vordende bolighaj må lære sig, er at kende forskel på forbedringer og vedligeholdelse. Udgifter til forbedring kan nemlig lægges oveni huslejen uden at blive reguleret af den omkostningsbestemte leje. Udgifter til vedligeholdelse skal derimod afholdes af udlejeren, og det er der jo ikke meget sjov ved. Grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse er ofte flydende, og derfor gælder det om at være lidt kreativ. En renovering eller udskiftning af taget på en udlejningsejendom bliver betragtet som ren vedligeholdelse. Den slags opgaver skal derfor helst undgås. Og kan de ikke det, må man prøve at få det meste ud af situationen. Kombinerer, men med en forbedring, fx øget isolering, kan man få en stor del af tagrenoveringen betalt gennem en lejeforhøjelse. Er der på nogen måde mulighed for at etablere nye taglejligheder i forbindelse med udskiftningen af taget, er det den allerbedste løsning. Lejligheder opført efter 1991 er nemlig fritaget for reglerne om den omkostningsbestemte leje, og huslejen på de nye lejligheder kan derfor fastsættes helt frit. På den måde tjenes udgiften til tagrenoveringen mangedobbelt ind igen. Hvis der ikke er mulighed for, eller man ikke kan få tilladelse til, at oprette nye lejligheder i tagetagen, så prøv i stedet om det er muligt i det mindste at oprette en tagterrasse i forbindelse med tagrenoveringen til brug for lejerne. På den måde bliver en stor del af tagrenoveringen til en forbedring frem for vedligeholdelse, og så kan huslejen sættes op.
Anden lektion, for den vordende bolighaj, er at lære at indgå alliancer med håndværkere. Hvis en udskiftning af vinduerne i ejendommen (husk at for at der er tale om en forbedring, skal der være tale om gamle vinduer der skiftes til nye energirigtige termoruder) koster 1 mio. kr., så sørg for at regningen lyder på 1,2 mio. kr. De sidste ekstra 200.000 kr. kan bolighajen senere få en kreditnota på fra håndværkeren mod en lille erkendtlighed. Overfor lejerne kan boligejeren fremvise en regning på 1,2 mio. kr., som han må kræve huslejeforhøjelser på baggrund af. Lejerne eller huslejenævnet vil have mere end almindeligt svært ved at bevise, at udskiftningen af vinduerne reelt kun har kostet 1 mio. kr. Naturligvis må ekstra beløbet ikke overdrives, men 20-25 % går snildt an. Man skal selvfølgelig gå meget stille med dørene, for det er jo at omgå spillereglerne. Vi kunne selvfølgelig heller ikke drømme om at antyde, at noget sådant foregår i dag, men tager til efterretning, at kilder i LLO undrer sig over, at håndværkerregninger i snit er steget med 25 procent siden en lovændring i 1996 åbnede op for muligheden af konstruktionen.
Tredje, og absolut vigtigste lektion, er at lære hvordan man bringer en lejlighed helt ud af den omkostningsbestemte lejes ubarmhjertige klør. Lærer man at mestre denne disciplin, er man færdiguddannet som bolighaj. Med udgangspunkt i lejelovens § 5,2, er det muligt at foretage så voldsomme og kostbare forbedringer, at huslejen ikke længere skal reguleres efter den omkostningsbestemte leje, men derimod efter en afregningsform der minder meget mere om en reel markedsleje. Den eneste ulempe er, at de omfattende forbedringer kun må gennemføres når lejemålet er fraflyttet. Men flytter en lejer, så gælder det bare om at komme i gang med forbedringerne. Hvis lejemålet istandsættes for mindst 241.506 kr., eller 2112 kr. pr. kvm., så skal huslejen for lejemålet ikke længere reguleres efter den omkostningsbestemte husleje. Og så er der gevinst ved kasse 1. Hvis lejligheden har et gammelt køkken og bad, kan det ved lidt kreativ adfærd godt lade sig gøre, at istandsætte lejligheden for 241.506 kr. Men pas på. Her lurer en fare der kan få bolighajsaspiranten til at dumpe. Fra udgiften til forbedringerne skal nemlig fratrækkes et beløb svarende til den sparede vedligeholdelse, som forbedringerne medfører og man får kun ret til lejeforhøjelse, hvis der er en øget brugsværdi. Hvis udskiftningen af badeværelset og køkkenet har beløbet sig til 250.000 kr., og huslejenævnet efterfølgende skønner, at den sparede vedligeholdelse herved udgør 50.000 kr., ja så er de samlede forbedringer kun værdisat til 200.000 kr., og dermed kan udlejeren ikke gøre sig fri af den omkostningsbestemte husleje. Og hvad huslejenævnet vil værdiansætte de sparede omkostninger til, er der meget stor forskel på fra huslejenævn til huslejenævn. Så for at være på den sikre side, bør udgifterne til forbedringerne ligge et pænt stykke over de 241.506. Udlejeren bør studere tidligere afgørelser fra huslejenævnet, for at finde ud af hvor meget der typisk trækkes fra i sparet vedligeholdelse. En mere sikker metode er det dog at have en forkærlighed for mindre lejligheder. Her kommer grænsen på 2112 kr. pr. kvm nemlig i anvendelse. En lejlighed på 60 kvadratmeter skal altså kun istandsættes for 126.720 kr., ekskl. sparet vedligeholdelse, for at frigøres for den omkostningsbestemte husleje. Og det beløb overstiges nemt ved en totalrenovering af køkken og bad. Om noget sådant foregår i dag? Tja, lad os sige det sådan: der findes computerprogrammer, der beregner hvor stor afkastprocent man kan regne med, afhængigt af hvor mange lejligheder, man via istandsættelse, tvinger ud af kløerne på den omkostningsbestemte husleje.
Og fjerde og sidste lektion hedder "går den, så går den". Blæs på hvad loven siger, og opkræv en ulovlig høj leje. Det er ganske vist ikke den mest elegante måde at sno sig udenom den omkostningsbestemte leje, men det er til gengæld den nemmeste og potentielt mest indbringende. I modsætning til eksempelvis Tyskland er der i Danmark kun meget sjældent straf forbundet med at opkræve en for høj husleje, fordi det skal bevises, at udlejer bevist udlejede til for høj leje. Så det er ganske gratis at forsøge. Det værste der kan ske, er at lejer klager til Huslejenævnet, og at nævnet tvinger dig til at nedsætte lejen til det som du burde have opkrævet til at starte med - ingen bøde eller anden straf i forbindelse hermed. Og chancerne for at lejer klager til Huslejenævnet er ikke stor. Nævnet behandler kun omkring 500 sager om året, og der findes hundredetusinder af lejelejligheder landet over.
Bliv medlem af FinansBureauet.dk og få gratis abonnement på FinansBureauets magasin Limitless Living - Tilmeld dig her
