Så meget stiger boligpriserne til næste år
Boligpriserne stiger til næste år, men med stor forskel de enkelte regioner imellem
De gode nyheder for boligmarkedet fortsætter. Den seneste boligprisprognose fra Nykredit Markets viser således, at handelspriserne på parcel- og rækkehuse vil stige med 0,7 % på landsplan i 2013. I både 2014 og 2015 kan vi se frem til husprisstigninger på godt 2 %.
”Der indfandt sig i 1. halvår 2013 en begyndende vending på husmarkedet, hvor de seneste års prisfald blev afløst af stabile til svagt stigende priser for landet som helhed. Optimismen blandt danskerne og ikke mindst boligejerne er vendt tilbage, og vi forventer, at vendingen vil bide sig fast i 2. halvår – ført an af boligmarkedet i Københavnsområdet”, fortæller boligøkonom Joachim Borg Kristensen fra Nykredit Markets.
Ejerlejlighedsmarkedet oplever en markant fremgang på grund af det københavnske ejerlejlighedsmarked, der tegner sig for godt 40 % af omsætningen. I 2013 forventer Nykredit Markets en prisstigning på over 6% på landsplan, men det trækkes op af en prisstigning på godt 12% alene i København by. I resten af landet er der udsigt til en prisstigning på godt 2%. Prognosen peger dog på, at prisstigningerne i København by vil aftage til ca. 5% i 2014 og 3% i 2015. Dermed vurderer Nykredit Markets også, at boligoptimismen ikke er kraftig nok til at skabe en lokal prisboble i København.
Fritidshusmarkedet vil fortsat være tynget af husholdningernes høje gældsætning og den kraftige udhuling af boligejernes friværdier, som har fundet sted i kølvandet på prisfaldene siden 2007. Bunden kan dog være nået, da prognosen viser omtrent uændrede fritidshuspriser i 2013-2014. Der er dog tale om et tyndt marked med lav omsætning, hvor udviklingen er forbundet med stor usikkerhed.
Finansieringsomkostningerne til boligkøb er faldet betragteligt i de seneste fire og et halvt år, og den effektive rente (inkl. bidrag) på udestående realkreditlån er faldet til 2,8% i august 2013 mod knap 5,8% i januar 2009 (gennemsnit på tværs af fastforrentede og variabelt forrentede lån, herunder rentetilpasningslån).
Lavrentemiljøet har holdt hånden under boligmarkedet, og Nykredit Markets vurderer, at huspriserne i dag er tæt på at være i balance. Det skyldes, at de faktiske huspriser ligger svagt under den modelteoretiske ligevægtspris, der kan simuleres med udviklingen i blandt andet disponibel indkomst, nettoledighed, demografiske trends og udelukkende en fastforrentet lånoptagelse.
Beregninger viser samtidig, at huspriserne skulle være ca. 13 % lavere, hvis renteniveauet i 1. kvartal 2008 var blevet fastholdt frem til i dag. Nykredit Markets forventer dog, at renterne også vil forblive lave i prognoseperioden og derfor bidrage væsentligt til, at huspriserne så småt begynder at stige i større dele af landet.
Københavnsområdet er begunstiget af høj nettotilflytning og forholdsvis høj økonomisk vækst. Som følge af de lave renter og et niveau for huspriserne, der er ca. 20% lavere end toppen i slutningen af 2006, stiger handelsaktiviteten betydeligt i København. Prisstigningerne på husmarkedet vil derfor være størst i dette område.
Nykredit Markets forventer også, at husprisstigningerne øges i Nordsjælland og Østsjælland, mens Østjylland vil føre an i Vestdanmark på grund af udviklingen i Aarhusområdet. I de øvrige landsdele i Jylland og på Fyn forventer Nykredit Market en mere flad husprisudvikling. Vest- og Sydsjælland vil derimod fortsat være påvirket negativt af lav efterspørgsel og et meget højt udbud. Dermed vil divergensen mellem de største byer og yderområderne også blive krystalliseret fremadrettet. ”Vores prognose for huspriserne er omtrent uændret i forhold til den seneste fra juli 2013, og husprisstigningen for indeværende år er nedrevideret med 0,2 procentpoint på landsplan. Derimod er prisstigningen oprevideret tilsvarende for 2014”, fortæller Joachim Borg Kristensen, og fortsætter: ”Boligoptimismen er intakt, og renterne faldt lidt tilbage i september oven på udsvingene i juni-august. Grundlæggende er vores syn på dansk økonomi dog ikke ændret væsentligt, og vi forventer fortsat en tiltagende, men svag vækst i dansk økonomi”.
”Der indfandt sig i 1. halvår 2013 en begyndende vending på husmarkedet, hvor de seneste års prisfald blev afløst af stabile til svagt stigende priser for landet som helhed. Optimismen blandt danskerne og ikke mindst boligejerne er vendt tilbage, og vi forventer, at vendingen vil bide sig fast i 2. halvår – ført an af boligmarkedet i Københavnsområdet”, fortæller boligøkonom Joachim Borg Kristensen fra Nykredit Markets.
Ejerlejlighedsmarkedet oplever en markant fremgang på grund af det københavnske ejerlejlighedsmarked, der tegner sig for godt 40 % af omsætningen. I 2013 forventer Nykredit Markets en prisstigning på over 6% på landsplan, men det trækkes op af en prisstigning på godt 12% alene i København by. I resten af landet er der udsigt til en prisstigning på godt 2%. Prognosen peger dog på, at prisstigningerne i København by vil aftage til ca. 5% i 2014 og 3% i 2015. Dermed vurderer Nykredit Markets også, at boligoptimismen ikke er kraftig nok til at skabe en lokal prisboble i København.
Fritidshusmarkedet vil fortsat være tynget af husholdningernes høje gældsætning og den kraftige udhuling af boligejernes friværdier, som har fundet sted i kølvandet på prisfaldene siden 2007. Bunden kan dog være nået, da prognosen viser omtrent uændrede fritidshuspriser i 2013-2014. Der er dog tale om et tyndt marked med lav omsætning, hvor udviklingen er forbundet med stor usikkerhed.
Finansieringsomkostningerne til boligkøb er faldet betragteligt i de seneste fire og et halvt år, og den effektive rente (inkl. bidrag) på udestående realkreditlån er faldet til 2,8% i august 2013 mod knap 5,8% i januar 2009 (gennemsnit på tværs af fastforrentede og variabelt forrentede lån, herunder rentetilpasningslån).
Lavrentemiljøet har holdt hånden under boligmarkedet, og Nykredit Markets vurderer, at huspriserne i dag er tæt på at være i balance. Det skyldes, at de faktiske huspriser ligger svagt under den modelteoretiske ligevægtspris, der kan simuleres med udviklingen i blandt andet disponibel indkomst, nettoledighed, demografiske trends og udelukkende en fastforrentet lånoptagelse.
Beregninger viser samtidig, at huspriserne skulle være ca. 13 % lavere, hvis renteniveauet i 1. kvartal 2008 var blevet fastholdt frem til i dag. Nykredit Markets forventer dog, at renterne også vil forblive lave i prognoseperioden og derfor bidrage væsentligt til, at huspriserne så småt begynder at stige i større dele af landet.
Københavnsområdet er begunstiget af høj nettotilflytning og forholdsvis høj økonomisk vækst. Som følge af de lave renter og et niveau for huspriserne, der er ca. 20% lavere end toppen i slutningen af 2006, stiger handelsaktiviteten betydeligt i København. Prisstigningerne på husmarkedet vil derfor være størst i dette område.
Nykredit Markets forventer også, at husprisstigningerne øges i Nordsjælland og Østsjælland, mens Østjylland vil føre an i Vestdanmark på grund af udviklingen i Aarhusområdet. I de øvrige landsdele i Jylland og på Fyn forventer Nykredit Market en mere flad husprisudvikling. Vest- og Sydsjælland vil derimod fortsat være påvirket negativt af lav efterspørgsel og et meget højt udbud. Dermed vil divergensen mellem de største byer og yderområderne også blive krystalliseret fremadrettet. ”Vores prognose for huspriserne er omtrent uændret i forhold til den seneste fra juli 2013, og husprisstigningen for indeværende år er nedrevideret med 0,2 procentpoint på landsplan. Derimod er prisstigningen oprevideret tilsvarende for 2014”, fortæller Joachim Borg Kristensen, og fortsætter: ”Boligoptimismen er intakt, og renterne faldt lidt tilbage i september oven på udsvingene i juni-august. Grundlæggende er vores syn på dansk økonomi dog ikke ændret væsentligt, og vi forventer fortsat en tiltagende, men svag vækst i dansk økonomi”.
