Så har vi hørt det med
Debatoplæg om tendensen indenfor realkredit af chefanalytiker Mikkel Høegh, BRFkredit
Debatten omkring konkurrencen i realkreditmarkedet er endnu engang blusset op. Lad mig slå fast; Der skal ikke lyde nogen klagesag herfra, det er vigtigt og sundt at tage en debat omkring konkurrencen med jævne mellemrum. Det vil dog være nyttigt, hvis debatten kunne være på et oplyst og nuanceret grundlag.
Lad os starte med en lille øvelse, kære læser. Luk øjnene og forestil dig realkreditmarkedet før 2005. Det var før Subprime-lån og SDO-obligationer – uden sammenligning i øvrigt – var kendte ord for den almindelige dansker. Dengang var der også en også en debat omkring konkurrencen i realkreditmarkedet, hvor man fandt det bekymrende, at det stort set kostede det samme at optage et realkreditlån uanset valg af realkreditinstitut. Bekymringen opstod, som følge af undren over, at intet institut for alvor brugte lavere priser, dvs. bidragssatser, til at tiltrække nye kunder. Det til trods for, at det er et velkendt resultat i den økonomiske teori, at hård konkurrence i et marked presser priserne ned på niveauet for omkostningerne. Omkostningerne er således en naturlig bund for, hvor langt ned priserne kan presses i konkurrencens navn. Det er derfor kun i de tilfælde, hvor der ikke er konkurrence, at det er muligt at hjemtage overnormale profitter. I den forbindelse er det væsentligt at holde sig for øje, at en del af omkostningerne ved at drive udlånsvirksomhed er at dække eventuelle tab, når en lånesag ikke udvikler sig som forventet. Det vil først være bekymrende den dag, hvor udlånsvirksomhederne ikke i ny og næ må tage et tab. Det vil nemlig indikere, at konkurrencen er så slap, at det ikke er nødvendigt at tage risiko for at tjene penge. Det er en helt anden sag, hvor man vil kunne sige, at konkurrencen er fastlåst.
Nu må du gerne åbne øjnene igen kære læser og forholde dig til den aktuelle debat om konkurrence i realkreditmarkedet. Nu går bekymringen så på, at priserne ikke længere er ens, men er forskellige, og at det er udtryk for dårlig konkurrence. Idet forskellige priser gør det vanskeligere for kunderne at navigere i markedet. Altså det omvendte argument end det gældende for år tilbage – nej det er ikke nemt, at gøre nogen tilfredse. Den økonomiske krise har givet et skub til ligevægten i realkreditmarkedet. Det, vi aktuelt ser, er, at hvert enkelt institut nu indretter sig efter den nye virkelighed. I den forbindelse er det jo et sundhedstegn, at intet institut indretter sig ens, idet det jo vidner om, at der i hvert fald ikke er noget, der bliver koordineret på tværs af branchen. Herudover er institutterne ikke blevet ramt ens af krisen, ej heller på omkostningssiden, hvilket netop er et argument for, at konkurrencen har det godt og i øvrigt også havde det godt. Efterfølgende vil markedskræfterne file af de hjørner og kanter, der er opstået, og som forbrugerne ikke kan lide. Når det er sagt, er der ingen tvivl om, at det er blevet sværere at være forbruger, for der er blevet mere at undersøge. Men det er langt fra givet – tværtimod faktisk – at et differentieret udbud af produkter og forskellige priser skulle være til skade for konkurrencen. Der er blot tale om en ny start i en ny virkelighed, hvor konkurrencen efterfølgende vil presse sig på. Dermed synes det klart, at man må melde hus forbi, hvis det skal være præmissen for en debat omkring konkurrence i realkreditmarkedet.
Af Mikkel Høegh, BRFkredit
Lad os starte med en lille øvelse, kære læser. Luk øjnene og forestil dig realkreditmarkedet før 2005. Det var før Subprime-lån og SDO-obligationer – uden sammenligning i øvrigt – var kendte ord for den almindelige dansker. Dengang var der også en også en debat omkring konkurrencen i realkreditmarkedet, hvor man fandt det bekymrende, at det stort set kostede det samme at optage et realkreditlån uanset valg af realkreditinstitut. Bekymringen opstod, som følge af undren over, at intet institut for alvor brugte lavere priser, dvs. bidragssatser, til at tiltrække nye kunder. Det til trods for, at det er et velkendt resultat i den økonomiske teori, at hård konkurrence i et marked presser priserne ned på niveauet for omkostningerne. Omkostningerne er således en naturlig bund for, hvor langt ned priserne kan presses i konkurrencens navn. Det er derfor kun i de tilfælde, hvor der ikke er konkurrence, at det er muligt at hjemtage overnormale profitter. I den forbindelse er det væsentligt at holde sig for øje, at en del af omkostningerne ved at drive udlånsvirksomhed er at dække eventuelle tab, når en lånesag ikke udvikler sig som forventet. Det vil først være bekymrende den dag, hvor udlånsvirksomhederne ikke i ny og næ må tage et tab. Det vil nemlig indikere, at konkurrencen er så slap, at det ikke er nødvendigt at tage risiko for at tjene penge. Det er en helt anden sag, hvor man vil kunne sige, at konkurrencen er fastlåst.
Nu må du gerne åbne øjnene igen kære læser og forholde dig til den aktuelle debat om konkurrence i realkreditmarkedet. Nu går bekymringen så på, at priserne ikke længere er ens, men er forskellige, og at det er udtryk for dårlig konkurrence. Idet forskellige priser gør det vanskeligere for kunderne at navigere i markedet. Altså det omvendte argument end det gældende for år tilbage – nej det er ikke nemt, at gøre nogen tilfredse. Den økonomiske krise har givet et skub til ligevægten i realkreditmarkedet. Det, vi aktuelt ser, er, at hvert enkelt institut nu indretter sig efter den nye virkelighed. I den forbindelse er det jo et sundhedstegn, at intet institut indretter sig ens, idet det jo vidner om, at der i hvert fald ikke er noget, der bliver koordineret på tværs af branchen. Herudover er institutterne ikke blevet ramt ens af krisen, ej heller på omkostningssiden, hvilket netop er et argument for, at konkurrencen har det godt og i øvrigt også havde det godt. Efterfølgende vil markedskræfterne file af de hjørner og kanter, der er opstået, og som forbrugerne ikke kan lide. Når det er sagt, er der ingen tvivl om, at det er blevet sværere at være forbruger, for der er blevet mere at undersøge. Men det er langt fra givet – tværtimod faktisk – at et differentieret udbud af produkter og forskellige priser skulle være til skade for konkurrencen. Der er blot tale om en ny start i en ny virkelighed, hvor konkurrencen efterfølgende vil presse sig på. Dermed synes det klart, at man må melde hus forbi, hvis det skal være præmissen for en debat omkring konkurrence i realkreditmarkedet.
Af Mikkel Høegh, BRFkredit
