Rentestigninger godt for boligejere
Centralbankerne har påbegyndt rentestigningerne. Men det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligejerne. En boligejer kan tjene 73.000 kr. pr. lånt million på rentestigningerne, blot ved at vælge det rigtige lån.
Den europæiske centralbank har taget hul på rentestigningerne og hævet renten med 0,25 %. Danmarks Nationalbank har fulgt trop, og det samme har hovedparten af alle landets banker. Og mange økonomer regner med at det kun er den første i rækken af mange rentestigninger de kommende år. Men om det er godt eller dårligt nyt for boligejerne, afhænger af hvilket lån de har.
For boligejere med variabelt forrentede lån, såsom flekslån og prioritetslån vil rentestigningerne betyde kraftige stigninger i den årlige ydelse. Hvis renten stiger med et procentpoint, vil den årlige ydelse på et lån på en million kroner stige med omkring 3.000 kr. efter skat ved et F1 flekslån med afdrag, mens den årlige ydelse vil stige med godt 6.500 kr. for et afdragsfrit F1 flekslån.
Har man et fastforrentet lån, kan man derimod sove trygt om natten uden at bekymre sig om, at ydelsen stiger. Og tilmed kan boligejere med fastforrentede lån se frem til at kunne skære en betragtelig del af restgælden i boligen i takt med at renten stiger. Hvis den lange rente også stiger, falder kursen på de obligationer der har finansieret lånet, og det betyder, at det bliver billigere for boligejeren at indfri lånet i forbindelse med, at huset sælges, eller lånet konverteres. På den måde kan boligejere med fastforrentede lån altså rent faktisk tjene penge på at renten stiger.
Det er imidlertid ikke ligegyldigt hvilken type fastforrentet lån man vælger, hvis man vil skære mest muligt af restgælden i forbindelse med at renten stiger. Der er nemlig forskel på, hvor meget kursen på obligationerne bag de forskellige lånetyper reagerer på rentestigninger. Hvis man ønsker at skære mest muligt af restgælden i forbindelse med rentestigninger, skal man vælge det mest kursfølsomme lån (eller har den største korrigerede varighed, som det hedder på økonom sprog).
Og det allermest kursfølsomme lån af dem alle er faktisk et afdragsfrit fastforrentet lån. Det afdragsfrie lån er ellers ofte blevet skældt ud som det mest usikre boliglån på denne jord. Og boligejere der har formastet sig til at optage et sådant lån er blevet beskyldt for at være skyld i både egen og samfundsøkonomiens undergang. Men sandheden er, at et afdragsfrit fastforrentet lån faktisk er det mest sikre af dem alle sammen i tilfælde af rentestigninger.
Et afdragsfrit fastforrentet lån har nemlig den særdeles behagelige egenskab, at restgælden ved lige præcis denne lånetype, falder mere end ved nogen anden lånetype i tilfælde af rentestigninger.
Tror man på, at renterne (både de korte og de lange) vil stige markant i de kommende år, bør man derfor hurtigst muligt suse ud af sit flekslån og over i et fastforrentet afdragfrit lån. Konverterer man fra et F1 flekslån med afdrag til et fastforrentet 5 % lån uden afdrag, vil man tilmed faktisk opnå en lavere månedlig ydelse (ved et lån på 1 million kroner, vil den månedlige besparelse udgøre godt 400 kr. efter skat).
Herefter kan man trygt læne sig tilbage og nyde afdragsfriheden, uden at få dårlige nerver over udsigten til de kommende års talrige rentestigninger. Tilmed kan man altså glæde sig over, at restgælden skrumper med hastige skridt, i takt med at renten stiger. Og det er ikke småpenge det drejer sig om.
FinansBureauet.dk har bedt seniorøkonom Mikkel Høegh fra BRFkredit regne på tallene. Ved en rentestigning på blot et enkelt procentpoint (ved uændret rentestruktur), vil en boligejer med et fastforrentet afdragsfrit 5 % lån kunne skære hele 73.300 kr. af restgælden for hver lånt mllion kroner, mens en boligejer med et F1 flekslån blot vil kunne nedbringe restgælden med 2.600 kr.
