Pas på den faldende rentefradragsret
Det er omtrent helt glemt. Men rentefradragsretten reduceres i år, og de næste 6 år frem.
Det er ikke flere dårlige nyheder boligmarkedet har brug for lige nu. Og egentlig er det heller ikke en nyhed at værdien af rentefradraget reduceres med i alt 8 procentpoint fra 2012 til 2019. Det har man vidst siden vedtagelsen af den sidste skattereform. Alligevel er det ikke noget, der har været rigtig fokus på. Men for boligejere med stor restgæld, kan det godt komme til at betyde noget - også med hensyn til valget af realkreditlån. Det er noget som mange nuværende eller kommende boligejer bør være opmærksomme på.
Alt i alt reduceres værdien af rentefradragsretten fra cirka 33 til 25 procent. Men reduktionen gælder dog kun for renteudgifter over henholdsvis 50.000 kr. for en enlig og 100.000 kr. for et par. Og det har stor betydning. Ved det nuværende renteniveau betyder det, at en enlig der køber en bolig for mere end godt 1.150.000 kr., og finansierer den med et fastforrentet 3,5 procents lån (og banklån), bliver ramt af reduktionen af rentefradraget, for den del af købesummen der ligger over dette beløb. Og tilsvarende rammes et par, der køber bolig for mere end godt 2.300.000 kr., finansieret med et fastforrentet 3,5 procents lån (og banklån), også af reduktionen af rentefradragsretten, for den del af købesummen der ligger over dette beløb. Og det betyder, at problemet er størst i hovedstadsregion, hvor mere end hver anden bolig sidste år blev solgt til en pris på over 2.300.000 kr.
Men mange boligejere med dyre huse, kan alligevel undgå at miste rentefradragsret, hvis boligen i stedet finansieres med et flekslån. Hvis boligen i stedet finansieres med et F1 flekslån (og banklån), bevirker det nuværende rekordlave renteniveau, at en enlig skal købe bolig for mere end 2.200.000 kr., for at blive ramt af reduktionen af rentefradragsretten, mens et par skal købe for mere end godt 4.400.000 kr., for at blive ramt.
Til gengæld løber boligkøbere, der finansierer deres bolig med flekslån, den risiko at blive hårdt ramt af reduktionen i rentefradragsretten, hvis de korte renter stiger markant. Så hvis man vil være helt sikker på at undgå at blive ramt af reduktionen i rentefradragsretten, skal man derfor finansiere sit hus med et fastforrentet lån og holde sit boligkøb under beløbsgrænsen på henholdsvis 1.150.000 kr. for en enlig og 2.300.000 kr. for et par.
Ovenstående er alt sammen her-og-nu betragtninger. En vigtig faktor, der med tiden vil få større betydning, er, at bundgrænserne for renteudgifter over henholdsvis 50.000 kr. for en enlig og 100.000 kr. for et par ikke bliver løbende reguleret, som stort set alle andre satser i skattelovgivningen ellers bliver det. Det betyder, at værdien af bundgrænserne for renteudgifterne løbende bliver udhulet i takt med inflationen. Allerede i 2019, hvor værdien af rentefradragsretten altså vil være nede på 25 procent, vil den reelle værdi af bundfradraget for et par være faldet til 87.000 kr. ved en årlig inflation på 2 procent. Så selvom reduktionen af rentefradragsretten her og nu kan synes ubetydelig, så kan den på sigt godt få betydning for mange boligejere.
Alt i alt reduceres værdien af rentefradragsretten fra cirka 33 til 25 procent. Men reduktionen gælder dog kun for renteudgifter over henholdsvis 50.000 kr. for en enlig og 100.000 kr. for et par. Og det har stor betydning. Ved det nuværende renteniveau betyder det, at en enlig der køber en bolig for mere end godt 1.150.000 kr., og finansierer den med et fastforrentet 3,5 procents lån (og banklån), bliver ramt af reduktionen af rentefradraget, for den del af købesummen der ligger over dette beløb. Og tilsvarende rammes et par, der køber bolig for mere end godt 2.300.000 kr., finansieret med et fastforrentet 3,5 procents lån (og banklån), også af reduktionen af rentefradragsretten, for den del af købesummen der ligger over dette beløb. Og det betyder, at problemet er størst i hovedstadsregion, hvor mere end hver anden bolig sidste år blev solgt til en pris på over 2.300.000 kr.
Men mange boligejere med dyre huse, kan alligevel undgå at miste rentefradragsret, hvis boligen i stedet finansieres med et flekslån. Hvis boligen i stedet finansieres med et F1 flekslån (og banklån), bevirker det nuværende rekordlave renteniveau, at en enlig skal købe bolig for mere end 2.200.000 kr., for at blive ramt af reduktionen af rentefradragsretten, mens et par skal købe for mere end godt 4.400.000 kr., for at blive ramt.
Til gengæld løber boligkøbere, der finansierer deres bolig med flekslån, den risiko at blive hårdt ramt af reduktionen i rentefradragsretten, hvis de korte renter stiger markant. Så hvis man vil være helt sikker på at undgå at blive ramt af reduktionen i rentefradragsretten, skal man derfor finansiere sit hus med et fastforrentet lån og holde sit boligkøb under beløbsgrænsen på henholdsvis 1.150.000 kr. for en enlig og 2.300.000 kr. for et par.
Ovenstående er alt sammen her-og-nu betragtninger. En vigtig faktor, der med tiden vil få større betydning, er, at bundgrænserne for renteudgifter over henholdsvis 50.000 kr. for en enlig og 100.000 kr. for et par ikke bliver løbende reguleret, som stort set alle andre satser i skattelovgivningen ellers bliver det. Det betyder, at værdien af bundgrænserne for renteudgifterne løbende bliver udhulet i takt med inflationen. Allerede i 2019, hvor værdien af rentefradragsretten altså vil være nede på 25 procent, vil den reelle værdi af bundfradraget for et par være faldet til 87.000 kr. ved en årlig inflation på 2 procent. Så selvom reduktionen af rentefradragsretten her og nu kan synes ubetydelig, så kan den på sigt godt få betydning for mange boligejere.
