Pas på de lange flekslån
I takt med at den korte rente truer med at stige, lokkes mange boligejere til at tage et tre- eller femårigt flekslån i stedet for etårigt. Men i næsten alle scenarier vil det være et dårligt valg.
Lad dig ikke friste. Realkreditinstitutter, banker og mange såkaldte uvildige boligrådgivere anbefaler i disse dage låntagere at tage et tre- eller femårigt flekslån i stedet for et etårigt. Og mange lader sig forståeligt nok friste, da argumentet om, at man derved kan bevare den lave rente på boliglånet i mange år endnu, lyder ganske tillokkende.
Men ved at lytte til anbefalingen gør mange boligejere i virkeligheden sig selv en bjørnetjeneste. Kun i ganske få tilfælde vil et tre- eller femårigt flekslån bedst kunne betale sig. Og da lånene tilmed indeholder nogle potentielle ubehageligheder, vil de kunne blive et dyrt bekendtskab.
Ved at vælge et tre- eller femårigt flekslån, sætter man sig reelt mellem to stole. Selvom renten er lav på et tre- eller femårigt flekslån, så er den stadig højere end på et etårigt flekslån. Man betaler altså derfor reelt en merpris for at binde renten fast i tre eller fem år. Hvis renten ikke stiger i denne periode, vil man altså have været bedre tjent med etårige flekslån i hele perioden. Og hvis renten stiger kraftigt i denne periode, vil man have været bedre tjent med et fastforrentet lån (ved uændret rentestruktur), da restgælden i boligen da vil falde.
Og en ganske stor ulempe ved lånene er, at de tre- eller femårigt flekslån i låneperioden ikke automatisk kan indfries til kurs 100, som det kendes fra de fastforrentede obligationslån. Det kan et etårigt flekslån heller ikke. Men hvor det i praksis ikke betyder særligt meget ved de etårige flexlån (da løbetiden er så kort, at kursen altid vil ligge tæt på 100), så kan det godt blive et reelt problem ved de tre- eller femårigt flekslån. Hvis man sælger huset i løbet af de tre eller fem år, og kursen på lånet er steget til 105, ja så skal man betale 5 procent mere for at indfri lånet end restgælden lyder på. Og så har lånet lige pludselig været et meget dyrt bekendtskab. Så selvom renterisikoen ved et tre- eller femårigt flekslån er mindre end ved et etårigt flekslån, så er restgældsrisikoen væsentlig større.
Men vil et tre- eller femårigt flekslån så aldrig kunne svare sig? Jo - i visse tilfælde kan det forsvares. Hvis man eksempelvis med sikkerhed ved, at man vil sælge sin bolig om 3 eller 5 år, vil det kunne være en fornuftig strategi, idet lånet da i virkeligheden er at betragte som et fastforrentet lån med lav rente og ingen restgældsrisiko. Eller hvis man er under uddannelse i 3 eller 5 år, og ønsker sikkerhed for renten i studieperioden, kan det også være et fornuftigt valg. Men i næsten alle andre scenarier, vil det bedre kunne betale sig med enten et etårigt flekslån eller et fastforrentet lån.
