Hvilke ombygninger betaler sig
Skal du renovere eller ombygge dit hus, så se dig for. Der er langt fra alle ting som kan svare sig
Peter Haken/fredigitalphotos
Hold dig lang væk fra carporte og udestuer hvis du vil gøre dit hus mere værd. Du har ikke en jordisk chance for at hente investeringen hjem igen, når du sælger huset. Men du kan roligt skifte vinduerne, eller pudse huset. Udgiften hertil kan nemt hentes hjem igen, ved et efterfølgende salg af boligen.
Nogle ombygninger og forbedringer kan ligefrem få ejendommen til at falde i pris i visse egne af landet. Andre investeringer hiver kun ganske få procent hjem igen i form af øget værdi af huset.
Med undtagelse af carporte og udestuer, er de ombygninger der øger boligarealet som regel ganske fornuftige investeringer. Det gælder eksempelvis hvis man etablerer en første sal og indretter den til beboelse, eller man gør et kælderareal anvendeligt til beboelse.
Med hensyn til udskiftning af køkkener og badeværelser er der en del geografisk forskel på, hvor stor del af udgiften der kan hentes hjem igen ved efterfølgende salg. Generelt er der en tendens til, at lavpris køkkener og badeværelser nemmere tjener sig selv hjem igen, end de dyrere luksuriøse mærkevare køkkener og badeværelser. Dog med tendens til, at især de dyre prestige køkkener nemmere tjener sig selv hjem igen i hovedstadsregionen.
Se her hvilke ombygninger/renoveringer der betaler sig
1: Luksus køkken
Det gamle nedslidte køkken udskiftes med et køkken med al luksus og i bedste kvalitet (Multiform el. lign), i en tidløs stilart.
Udgift: 300.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 75-125%
Provinsen: 50-75%
Bemærkninger: Dyre boliger har lettere ved at hente investeringen til et nyt luksus køkken hjem igen. Jo dyrere huset er, jo mere forventes det at indeholde et kvalitetskøkken. Hvis det ikke gør, er prisnedslaget så meget desto større. Det er årsagen til at boliger i hovedstadsområdet har lettere ved hente investeringen hjem igen ved en udskrivning på flere hundredetusinde kroner til et nyt køkken.
2: Lavpris-køkken
Det gamle nedslidte køkken bliver udskiftet med et lavpris-køkken af et uprætentiøst mærke (IKEA el. lign)
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 100-150%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Hellere et nyt billigt køkken, end et gammelt nedslidt køkken. Det synes at være devisen over hele landet. Og generelt er det nemmere at få mindre fornyelser hjem igen. Derfor kan man ikke mindst i hovedstadsområdet opleve, at husprisen rent faktisk vil stige endnu mere end udgiften til det nye køkken. Man kan altså ligefrem tjene på at skifte køkkenet ud.
3: Nyt luksus-bad
Det gamle nedslidte badeværelse skiftes ud med et luksus-badeværelse med spa, med bedste materialevalg i tidløs stilart.
Udgift 400.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-75%
Provinsen: 25-75%
Bemærkninger: Udgiften til badeværelser synes generelt at være sværere at hente hjem igen end udgiften til nye køkkener. Denne tendens er landsdækkende. Et nyt luksusbad til flere hundrede tusinde kroner skal man altså ikke forvente tjener sig selv hjem igen i form af en højere huspris. I hovedstadsområdet kan man dog som regel påregne at få mindst halvdelen af investeringen hjem igen.
4: Lavpris badeværelse
Det gamle nedslidte badeværelse bringes up to date med nye klinker, sanitet og møbler i lavprissegmentet.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 100-150%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: på samme måde som med køkkener har de små udskrivninger til badeværelser lettere ved at tjene sig selv hjem igen. Et nyt bad til 75.000 kr. har derfor ingen problemer med at tjene sig selv hjem igen. I alle tilfælde ikke i hovedstadsregionen, hvor investeringen ligefrem kan være en overskudsforretning.
5: Ekstra badeværelse
Et pulterrum på 15 kvm inddrages, og ombygges til badeværelse nr. 2 i gennemsnitlige materialer.
Udgift: 200.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-125%
Provinsen: 25-75%
Bemærkninger: Hvis boligen kun har et enkelt badeværelse i forvejen, kan det være en god investering at opføre endnu et badeværelse. En kernefamilie har ofte ønske om 2 badeværelser. Og det ønske afspejler sig i højere priser. Dog er det mest i hovedstadsområdet at udgiften hertil kan overvæltes i prisen. I enkelte tilfælde kan det sågar være en decideret overskudsforretning.
6: Nyt tag
Det gamle nedslidte tag udskiftes med et nyt tag i bedste og dyreste kvalitet, der stilmæssigt passer til huset.
Udgift 500.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-75%
Provinsen: 25-50%
Bemærkninger: Nyt tag over hovedet er påskønnet blandt boligkøbere. Men kun sjældent helt nok til at boligejere kan få dækket deres udgifter hertil, hvis taget opføres i de dyreste materialer.
7: Nyt lavpris tag
Det gamle nedslidte tag udskiftes med et nyt tag i lavprissegmentet (eternit, tagpap og lign.), som ikke nødvendigvis passer til husets stilart.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 75-100%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Et tæt tag er vigtigt. Og boligkøberne er ofte parat til at gå på kompromis med valget af materialer, for til gengæld at få huset billigere. Det gør, at det er nemmere at tjene investeringen til et nyt tag hjem igen, hvis udgiften ikke er for høj.
8: Pudset facade
Det nedslidte hus friskes op med en indfarvet pudset facade
Udgift: 100.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 100-125%
Provinsen: 75-100%
Bemærkninger: At få frisket et nedslidt hus op med en ny pudset facade er en af de bedste investeringer boligejerne kan gøre. Pengene vil nemt kunne hentes hjem igen i form af højere huspriser. Og ofte endda mere til. Tendensen er landsdækkende, dog med ekstra sikkerhed for investeringen i hovedstadsområdet.
9: Udnyttelse af kælder
En fugtig og ubrugelig kælder på 75 kvm. gøres tør ved udvendig dræning og isolering, og indrettes til tre brugbare rum, der dog ikke godkendes til beboelse.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 100-200%
Provinsen: 50-150%
Bemærkninger: Har man en dårligt udnyttet kælder, der måske ikke rigtig er anvendelig på grund af fugt, kan man trygt ofre penge på at gøre kælderen brugbar. Pengene vil ofte komme flerfold igen når huset sælges. Det er en relativ billig investering, som udløser mange ekstra kvadratmetre. Og i den forbindelse betyder det ikke så meget, om kvadratmetrene lovligt kan anvendes til beboelse eller ej.
10: Carport
Der etableres en carport fra et byggemarked på 30 kvm. i en stilart, der ikke passer ind i husets stil.
Udgift: 50.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 0-50%
Provinsen: 0-50%
Bemærkninger: Det er ikke udfra ønsket om at gøre huset mere værd, at man skal opføre en billig byggemarkeds carport. Selvom udgiften ikke er svimlende høj, kan investeringen ikke hentes hjem igen. Carporten giver ingen eller kun ringe merværdi til boligen. Tendensen er landsdækkende.
11: Garage
Der opmures en garage på 30 kvm, der er tilpasset husets arkitektur.
Udgift: 200.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-100%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Der er langt større chance for at hente investeringen hjem igen i form af stigende huspriser, hvis man ofrer de ekstra penge på at opføre en muret garage i stedet for en billig carport
12: Udestue
Der opføres en uisoleret udestue fra et byggemarked på 25 kvm. Udestuen passer ikke ind i husets arkitektur.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: -25% - 0%
Provinsen: -25% - 50%
Bemærkninger: Udestuer er helt ude i kulden i hovedstadsregionen, og kan ligefrem føre til en lavere prisfastsættelse af boligen. Mange boligkøbere vælger således som det første at rive udestuen ned, hvis en sådan følger med den købte bolig. I provinsen kan udestuen i visse tilfælde øge husets værdi, men aldrig nok til at hente investeringen hjem igen
13: Tilbygning
Der opføres en isoleret og opvarmet havestue på 50 kvm. i en arkitektur, der er tilpasset husets stil. Udgift: 500.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-75%
Provinsen: 25-75%
Bemærkninger: Generelt er investeringer der øger boligarealet en god investering. En decideret tilbygning i form af en havestue er dog en mindre god investering for tiden. Trenden er ikke til ekstra stuer. De ekstra kvadratmetre skal helst være i form flere regulære værelser.
14: Etablering af første sal
Der etableres en overetage på et hus i en arkitektur, der passer ind i husets stil. Gode materialer. Det samlede boligareal er 75 kvm. Der etableres et badeværelse, og to værelser.
Udgift: 750.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 75-100%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Selvom udskrivningen på 750.000 er meget stor, er investeringen ofte givet godt ud. Dog tjener investeringen sig bedst hjem igen i områder hvor huspriserne kan bære en forøgelse på 3/4 million, uden at skræmme køberne væk. Det vil sige, at længere væk fra storbyerne man kommer, jo sværere har investeringen ved at tjene sig selv hjem.
15: Udskiftning af vinduer
Boligens nedslidte vinduer udskiftes med topisolerede vinduer i en stilart, der passer til huset.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-100%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Nye vinduer er populært blandt boligkøbere. Hvis en bolig ikke har nye vinduer, skal den ofte handles med så klækkelig rabat, at det svarer til hele udgiften ved at skifte vinduerne. Udgiften til udskiftning af vinduer er en af de udgifter som man henter lige godt hjem overalt i landet.
Nogle ombygninger og forbedringer kan ligefrem få ejendommen til at falde i pris i visse egne af landet. Andre investeringer hiver kun ganske få procent hjem igen i form af øget værdi af huset.
Med undtagelse af carporte og udestuer, er de ombygninger der øger boligarealet som regel ganske fornuftige investeringer. Det gælder eksempelvis hvis man etablerer en første sal og indretter den til beboelse, eller man gør et kælderareal anvendeligt til beboelse.
Med hensyn til udskiftning af køkkener og badeværelser er der en del geografisk forskel på, hvor stor del af udgiften der kan hentes hjem igen ved efterfølgende salg. Generelt er der en tendens til, at lavpris køkkener og badeværelser nemmere tjener sig selv hjem igen, end de dyrere luksuriøse mærkevare køkkener og badeværelser. Dog med tendens til, at især de dyre prestige køkkener nemmere tjener sig selv hjem igen i hovedstadsregionen.
Se her hvilke ombygninger/renoveringer der betaler sig
1: Luksus køkken
Det gamle nedslidte køkken udskiftes med et køkken med al luksus og i bedste kvalitet (Multiform el. lign), i en tidløs stilart.
Udgift: 300.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 75-125%
Provinsen: 50-75%
Bemærkninger: Dyre boliger har lettere ved at hente investeringen til et nyt luksus køkken hjem igen. Jo dyrere huset er, jo mere forventes det at indeholde et kvalitetskøkken. Hvis det ikke gør, er prisnedslaget så meget desto større. Det er årsagen til at boliger i hovedstadsområdet har lettere ved hente investeringen hjem igen ved en udskrivning på flere hundredetusinde kroner til et nyt køkken.
2: Lavpris-køkken
Det gamle nedslidte køkken bliver udskiftet med et lavpris-køkken af et uprætentiøst mærke (IKEA el. lign)
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 100-150%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Hellere et nyt billigt køkken, end et gammelt nedslidt køkken. Det synes at være devisen over hele landet. Og generelt er det nemmere at få mindre fornyelser hjem igen. Derfor kan man ikke mindst i hovedstadsområdet opleve, at husprisen rent faktisk vil stige endnu mere end udgiften til det nye køkken. Man kan altså ligefrem tjene på at skifte køkkenet ud.
3: Nyt luksus-bad
Det gamle nedslidte badeværelse skiftes ud med et luksus-badeværelse med spa, med bedste materialevalg i tidløs stilart.
Udgift 400.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-75%
Provinsen: 25-75%
Bemærkninger: Udgiften til badeværelser synes generelt at være sværere at hente hjem igen end udgiften til nye køkkener. Denne tendens er landsdækkende. Et nyt luksusbad til flere hundrede tusinde kroner skal man altså ikke forvente tjener sig selv hjem igen i form af en højere huspris. I hovedstadsområdet kan man dog som regel påregne at få mindst halvdelen af investeringen hjem igen.
4: Lavpris badeværelse
Det gamle nedslidte badeværelse bringes up to date med nye klinker, sanitet og møbler i lavprissegmentet.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 100-150%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: på samme måde som med køkkener har de små udskrivninger til badeværelser lettere ved at tjene sig selv hjem igen. Et nyt bad til 75.000 kr. har derfor ingen problemer med at tjene sig selv hjem igen. I alle tilfælde ikke i hovedstadsregionen, hvor investeringen ligefrem kan være en overskudsforretning.
5: Ekstra badeværelse
Et pulterrum på 15 kvm inddrages, og ombygges til badeværelse nr. 2 i gennemsnitlige materialer.
Udgift: 200.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-125%
Provinsen: 25-75%
Bemærkninger: Hvis boligen kun har et enkelt badeværelse i forvejen, kan det være en god investering at opføre endnu et badeværelse. En kernefamilie har ofte ønske om 2 badeværelser. Og det ønske afspejler sig i højere priser. Dog er det mest i hovedstadsområdet at udgiften hertil kan overvæltes i prisen. I enkelte tilfælde kan det sågar være en decideret overskudsforretning.
6: Nyt tag
Det gamle nedslidte tag udskiftes med et nyt tag i bedste og dyreste kvalitet, der stilmæssigt passer til huset.
Udgift 500.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-75%
Provinsen: 25-50%
Bemærkninger: Nyt tag over hovedet er påskønnet blandt boligkøbere. Men kun sjældent helt nok til at boligejere kan få dækket deres udgifter hertil, hvis taget opføres i de dyreste materialer.
7: Nyt lavpris tag
Det gamle nedslidte tag udskiftes med et nyt tag i lavprissegmentet (eternit, tagpap og lign.), som ikke nødvendigvis passer til husets stilart.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 75-100%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Et tæt tag er vigtigt. Og boligkøberne er ofte parat til at gå på kompromis med valget af materialer, for til gengæld at få huset billigere. Det gør, at det er nemmere at tjene investeringen til et nyt tag hjem igen, hvis udgiften ikke er for høj.
8: Pudset facade
Det nedslidte hus friskes op med en indfarvet pudset facade
Udgift: 100.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 100-125%
Provinsen: 75-100%
Bemærkninger: At få frisket et nedslidt hus op med en ny pudset facade er en af de bedste investeringer boligejerne kan gøre. Pengene vil nemt kunne hentes hjem igen i form af højere huspriser. Og ofte endda mere til. Tendensen er landsdækkende, dog med ekstra sikkerhed for investeringen i hovedstadsområdet.
9: Udnyttelse af kælder
En fugtig og ubrugelig kælder på 75 kvm. gøres tør ved udvendig dræning og isolering, og indrettes til tre brugbare rum, der dog ikke godkendes til beboelse.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 100-200%
Provinsen: 50-150%
Bemærkninger: Har man en dårligt udnyttet kælder, der måske ikke rigtig er anvendelig på grund af fugt, kan man trygt ofre penge på at gøre kælderen brugbar. Pengene vil ofte komme flerfold igen når huset sælges. Det er en relativ billig investering, som udløser mange ekstra kvadratmetre. Og i den forbindelse betyder det ikke så meget, om kvadratmetrene lovligt kan anvendes til beboelse eller ej.
10: Carport
Der etableres en carport fra et byggemarked på 30 kvm. i en stilart, der ikke passer ind i husets stil.
Udgift: 50.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 0-50%
Provinsen: 0-50%
Bemærkninger: Det er ikke udfra ønsket om at gøre huset mere værd, at man skal opføre en billig byggemarkeds carport. Selvom udgiften ikke er svimlende høj, kan investeringen ikke hentes hjem igen. Carporten giver ingen eller kun ringe merværdi til boligen. Tendensen er landsdækkende.
11: Garage
Der opmures en garage på 30 kvm, der er tilpasset husets arkitektur.
Udgift: 200.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-100%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Der er langt større chance for at hente investeringen hjem igen i form af stigende huspriser, hvis man ofrer de ekstra penge på at opføre en muret garage i stedet for en billig carport
12: Udestue
Der opføres en uisoleret udestue fra et byggemarked på 25 kvm. Udestuen passer ikke ind i husets arkitektur.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: -25% - 0%
Provinsen: -25% - 50%
Bemærkninger: Udestuer er helt ude i kulden i hovedstadsregionen, og kan ligefrem føre til en lavere prisfastsættelse af boligen. Mange boligkøbere vælger således som det første at rive udestuen ned, hvis en sådan følger med den købte bolig. I provinsen kan udestuen i visse tilfælde øge husets værdi, men aldrig nok til at hente investeringen hjem igen
13: Tilbygning
Der opføres en isoleret og opvarmet havestue på 50 kvm. i en arkitektur, der er tilpasset husets stil. Udgift: 500.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-75%
Provinsen: 25-75%
Bemærkninger: Generelt er investeringer der øger boligarealet en god investering. En decideret tilbygning i form af en havestue er dog en mindre god investering for tiden. Trenden er ikke til ekstra stuer. De ekstra kvadratmetre skal helst være i form flere regulære værelser.
14: Etablering af første sal
Der etableres en overetage på et hus i en arkitektur, der passer ind i husets stil. Gode materialer. Det samlede boligareal er 75 kvm. Der etableres et badeværelse, og to værelser.
Udgift: 750.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 75-100%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Selvom udskrivningen på 750.000 er meget stor, er investeringen ofte givet godt ud. Dog tjener investeringen sig bedst hjem igen i områder hvor huspriserne kan bære en forøgelse på 3/4 million, uden at skræmme køberne væk. Det vil sige, at længere væk fra storbyerne man kommer, jo sværere har investeringen ved at tjene sig selv hjem.
15: Udskiftning af vinduer
Boligens nedslidte vinduer udskiftes med topisolerede vinduer i en stilart, der passer til huset.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:
Hovedstaden: 50-100%
Provinsen: 50-100%
Bemærkninger: Nye vinduer er populært blandt boligkøbere. Hvis en bolig ikke har nye vinduer, skal den ofte handles med så klækkelig rabat, at det svarer til hele udgiften ved at skifte vinduerne. Udgiften til udskiftning af vinduer er en af de udgifter som man henter lige godt hjem overalt i landet.
