Her og nu omkostninger afholder boligejere fra langsigtede besparelser
Der kan være mange penge at spare på at skifte fra et fastforrentet 4% eller 5% lån til et fastforrentet lån på 2,5%. Samtidig opnår man langt større potentiale for kursgevinst, hvis renten stiger. Men besparelsen koster penge her og nu, og det holder mange danske låntagere tilbage.
Egentlig burde der ikke være noget at betænke sig på: Byt dit fastforrentede 4% eller 5%-lån ud med et fastforrentet 2,5% lån og spar penge hver måned, samtidig med at du opnår langt bedre konverteringsgevinst, hvis renten begynder at stige.
Tusindvis af danske boligejere holder sig ikke desto mindre fast ved deres ’højrente’-lån og ser ikke ud til at ville flytte sig. Og ifølge forbrugerøkonom Johan Juul-Jensen skyldes det modvilje mod de her-og-nu omkostninger, der er forbundet med at skifte.
- Der vil altid være omkostninger forbundet med at skifte lån, både i kroner og ører og i form af den tid og indsats, som låntager skal yde for at iværksætte det. For nogen er det besværet, der holder dem tilbage, selv om besværet ikke består i meget andet, end at ringe til sin bankrådgi-ver. Andre forholder sig til muligheden, men bakker ud, når de hører om de økonomiske her-og-nu omkostninger. Det koster nogle penge her og nu at opnå en langsigtet besparelse, og det er vi mange, der har det svært med, fordi penge i dag har mere værdi end penge i morgen, siger Johan Juul-Jensen.
Han uddyber, at det særligt er variable omkostninger som de såkaldte differencerenter, der holder låntagere tilbage.
- Når man konverterer et fastforrentet lån, optager man et nyt og opsiger det gamle. Men da fastforrentede lån skal opsiges to måneder før termin, vil der typisk være en periode, hvor man betaler renter på både sit nye og gamle lån og selv om den langsigtede besparelse kan være til at føle på, er der alligevel mange, der får kolde fødder, når de hører om dét, siger Johan Juul-Jensen.
Det er klart at differencerentebetalingen vil være lavere jo tætter man kommer på opsigelsesterminen. Det kan få nogle låntagere til at spekulere i at vente, men her er det vigtigt at gøre sig klart, at risikoen for kursudsving har langt større betydning end differencerenten.
Forskellen på at konvertere i dag og at vente til opsigelsesfri-sten den 31. oktober er mindre end 5.000 kr. svarende til ca. 20 kr. ekstra om måneden i resten af lånets løbetid, hvis du konverterer et 4%-lån på 1 mio. kr. til et 2,5%-lån.
- Man bør ikke spørge til prisen for at konvertere men om prisen for ikke at gøre det. Ofte kan en låntager skære 300 kr. af sin månedlige ydelse efter skat ved at nedkonvertere, hvilket svarer til en besparelse på cirka 3.600 kr. om året. Besparelsen skal selvfølgeligt holdes op i mod konverteringsudgifterne, men hvis man ikke går i salgs-tanker, vil det være en god forretning for de fleste, siger Johan Juul-Jensen.
Modviljen mod kurstab får også mange til holde igen med at konvertere. Hvis kursen på et realkreditlån fx er 96, får du 96 kr. i hånden, når du låner 100 kr., men du skal stadig betale 100 kr. tilbage. For et lån med en restgæld på 1 mio. kr. vil en nedkon-vertering til ovenstående kurs betyder en forøgelse af restgæl-dende på ca. 40.000 kr.
- Kurstabet skal dog vejes op i mod den lavere nominelle rente samt ikke mindst, at man står bedre rustet i tilfælde af rentestigninger. Jo lavere den nominelle rente på et fastforrentet lån er, desto mere vil kursen falde, hvis ren-ten stiger. Det betyder, at boligejere med fast rente på 2,5% kan reducere deres restgæld betydeligt mere end låntagere med 4% og 5%-lån, hvis renten stiger, siger Jo-han Juul-Jensen.
For et lån på 1 mio. kr. vil det for et 2,5%-lån fx være muligt at skære knap 90.000 kr. af restgælden, hvis renten stiger blot 1%-point. Til sammenligning vil det for et sammenligne-ligt 4%-lån dreje sig om mindre end 5.000 kr.
