Her er fælderne du skal undgå
Der lurer privatøkonomiske fælder overalt. Vi peger her på nogle af de største
Hele voksenlivet igennem lurer de. De privatøkonomiske fælder. Og falder man i dem, kan konsekvenserne for privatøkonomien være store, både på kort og på lang sigt. I hverdagen er man omgivet af private økonomiske aktører, som under dækken af at ville dig det bedste i virkeligheden meler deres egen kage. Og de offentlige aktører udspænder ligeledes et net, hvor risikoen for at blive fanget er ganske overhængende. Vi advarer her om nogle af de største privatøkonomiske fælder du risikerer at falde i.
Ejendomsskattefælden:
Det er snart mange år siden, at skattestoppet blev indført. Det har sat en øvre grænse for ejendomsværdiskatten – men ikke for ejendomsskatten, som af uforklarlige årsager blev fritaget for skattestoppet. Og det er en fælde, som rigtig mange risikerer at falde i, hvis man ikke er opmærksom herpå i forbindelse med køb af en villa. Grundværdierne tillades kun at stige med omkring 7 % om året (nogle år lidt mindre). Men da grundværdierne er steget markant mere i mange kommuner rundt om i landet gennem de seneste mange år, ligger der en latent skattebyrde og lurer hos rigtig mange villaejere. Det gælder ikke mindst i kommuner med høje ejendomspriser som Gentofte og Frederiksberg. Og det er pæne femcifrede beløb vi taler om, så det er noget som vil kunne mærkes på boligbudgettet.
Flekslånsfælden:
Endskønt de er i politisk modvind, er flekslånene stadig populære. Så populære at realkreditinstitutterne har haft held til at komme igennem med ganske ublu prisstigninger i bidragssatsen. Og det forrykker risiko/afkast forholdet endnu mere i retning af fastforrentede lån. Set over en 30 årig låneperiode vil det samlet set dog nok stadig bedst kunne betale sig at holde fast i flekslånet frem for at vælge et fastforrentet lån, så det er ikke af den årsag man bør vælge et fastforrentet lån. Men i tilfælde af kraftige rentestigninger i både den korte og lange rente (som bestemt ikke er usandsynlige på kort sigt), vil flekslånerne gå glip af stor konverteringsgevinst, som vil kunne skære en markant del af restgælden med et snuptag. Og det er i virkeligheden den største fælde ved flekslånet. En fælde som kan undgås ved at vælge et fastforrentet lån.
De fastforrentede låns fælde:
De fastforrentede lån er dog imidlertid ikke uden deres egne indbyggede fælder. Vælger man et F1 flekslån kender man altid nogenlunde sin restgæld i huset mange år frem i tiden. Vælger man derimod et fastforrentet lån, vil man kunne risikere, at restgælden svinger ganske markant, hvilket kan være uheldigt i en situation hvor man skal sælge sin bolig. Og lavere kurs man optager det fastforrentede lån til, jo større tab risikerer man at stå med, hvis man skal sælge sin bolig, og dermed indfri lånet. Fælden kan undgås ved at vælge et lån tæt på kurs 100.
Lejeboligfælden:
De seneste års blodbad på boligmarkedet, har fået mange til at fravælge ejerboligen til fordel for en lejebolig. Men derimod risikerer de faktisk at lure sig selv ind i en stor fælde. For det er netop de seneste års prisfald, som har gjort det mere oplagt end nogensinde at hoppe med på ejerbolig vognen. Alle undersøgelser viser, at blot tidshorisonten er tilstrækkelig lang, vil investering i fast ejendom altid være en god forretning. På lang sigt stiger boligpriserne med mindst samme takst som væksten i samfundet, og da en boliginvestering oftest er en kraftig gearet investering, hvor man låner til investeringen, er en investering i en ejerbolig ofte særdeles guldrandet. Og da gevinsten oftest er skattefri, og tilmed ikke modregnes i offentlige pensionsudbetalinger, overgås den ganske enkelt ikke af andre investeringer/opsparinger. Så ved at vælge en lejebolig frem for en ejerbolig risikerer man at falde i en af de absolut største privatøkonomiske fælder som findes.
Efterlønsfælden:
Folk som har meldt sig ud af efterlønsordningen, har ikke alene fået udbetalt op til 68.000 kr., men sparer også løbende knap 500 kr. om måneden, som førhen gik til efterlønsbidrag. Men det er ikke uden en pris. Man er samtidig gået glip af en enten en efterlønsperiode, eller en stor skattefri præmie for ikke at benytte sig af efterlønsordningen, selvom man har krav herpå. For at kompensere herfor gælder det om både at investere engangsudbetalingen samt de løbende månedlige besparelser, enten via en pensionsordning eller for frie midler. Nogle har måske husket at investere de initiale 68.000 kr., mens det formentlig er de færreste, om nogen, som husker også løbende at investere de sparede månedlige bidrag. Dermed risikerer man reelt at være værre stillet end hvis man var forblevet i efterlønsordningen.
Skattereformfælden:
Den seneste skattereform har medført, at tusindvis af skatteydere slipper for at betale. Det er den gode nyhed. Den dårlige nyhed er, at for selvsamme skatteydere er fradragsværdien af deres pensionsindbetalinger faldet så meget, at de traditionelle pensionsopsparingsformer som ratepension og livrente ganske enkelt ofte ikke længere er rentable, når man tager højde for modregning i de offentlige pensionsudbetalinger. I stedet hedder løsningen den nye alderspension, eller opsparing i ejerbolig. Men da indbetalingerne til pensionsordningerne ofte står på autopilot via arbejdsgiveren, er der mange som ikke er opmærksomme på, at få ændret opsparingsformen, og det kan blive særdeles kostbart.
Ejendomsskattefælden:
Det er snart mange år siden, at skattestoppet blev indført. Det har sat en øvre grænse for ejendomsværdiskatten – men ikke for ejendomsskatten, som af uforklarlige årsager blev fritaget for skattestoppet. Og det er en fælde, som rigtig mange risikerer at falde i, hvis man ikke er opmærksom herpå i forbindelse med køb af en villa. Grundværdierne tillades kun at stige med omkring 7 % om året (nogle år lidt mindre). Men da grundværdierne er steget markant mere i mange kommuner rundt om i landet gennem de seneste mange år, ligger der en latent skattebyrde og lurer hos rigtig mange villaejere. Det gælder ikke mindst i kommuner med høje ejendomspriser som Gentofte og Frederiksberg. Og det er pæne femcifrede beløb vi taler om, så det er noget som vil kunne mærkes på boligbudgettet.
Flekslånsfælden:
Endskønt de er i politisk modvind, er flekslånene stadig populære. Så populære at realkreditinstitutterne har haft held til at komme igennem med ganske ublu prisstigninger i bidragssatsen. Og det forrykker risiko/afkast forholdet endnu mere i retning af fastforrentede lån. Set over en 30 årig låneperiode vil det samlet set dog nok stadig bedst kunne betale sig at holde fast i flekslånet frem for at vælge et fastforrentet lån, så det er ikke af den årsag man bør vælge et fastforrentet lån. Men i tilfælde af kraftige rentestigninger i både den korte og lange rente (som bestemt ikke er usandsynlige på kort sigt), vil flekslånerne gå glip af stor konverteringsgevinst, som vil kunne skære en markant del af restgælden med et snuptag. Og det er i virkeligheden den største fælde ved flekslånet. En fælde som kan undgås ved at vælge et fastforrentet lån.
De fastforrentede låns fælde:
De fastforrentede lån er dog imidlertid ikke uden deres egne indbyggede fælder. Vælger man et F1 flekslån kender man altid nogenlunde sin restgæld i huset mange år frem i tiden. Vælger man derimod et fastforrentet lån, vil man kunne risikere, at restgælden svinger ganske markant, hvilket kan være uheldigt i en situation hvor man skal sælge sin bolig. Og lavere kurs man optager det fastforrentede lån til, jo større tab risikerer man at stå med, hvis man skal sælge sin bolig, og dermed indfri lånet. Fælden kan undgås ved at vælge et lån tæt på kurs 100.
Lejeboligfælden:
De seneste års blodbad på boligmarkedet, har fået mange til at fravælge ejerboligen til fordel for en lejebolig. Men derimod risikerer de faktisk at lure sig selv ind i en stor fælde. For det er netop de seneste års prisfald, som har gjort det mere oplagt end nogensinde at hoppe med på ejerbolig vognen. Alle undersøgelser viser, at blot tidshorisonten er tilstrækkelig lang, vil investering i fast ejendom altid være en god forretning. På lang sigt stiger boligpriserne med mindst samme takst som væksten i samfundet, og da en boliginvestering oftest er en kraftig gearet investering, hvor man låner til investeringen, er en investering i en ejerbolig ofte særdeles guldrandet. Og da gevinsten oftest er skattefri, og tilmed ikke modregnes i offentlige pensionsudbetalinger, overgås den ganske enkelt ikke af andre investeringer/opsparinger. Så ved at vælge en lejebolig frem for en ejerbolig risikerer man at falde i en af de absolut største privatøkonomiske fælder som findes.
Efterlønsfælden:
Folk som har meldt sig ud af efterlønsordningen, har ikke alene fået udbetalt op til 68.000 kr., men sparer også løbende knap 500 kr. om måneden, som førhen gik til efterlønsbidrag. Men det er ikke uden en pris. Man er samtidig gået glip af en enten en efterlønsperiode, eller en stor skattefri præmie for ikke at benytte sig af efterlønsordningen, selvom man har krav herpå. For at kompensere herfor gælder det om både at investere engangsudbetalingen samt de løbende månedlige besparelser, enten via en pensionsordning eller for frie midler. Nogle har måske husket at investere de initiale 68.000 kr., mens det formentlig er de færreste, om nogen, som husker også løbende at investere de sparede månedlige bidrag. Dermed risikerer man reelt at være værre stillet end hvis man var forblevet i efterlønsordningen.
Skattereformfælden:
Den seneste skattereform har medført, at tusindvis af skatteydere slipper for at betale. Det er den gode nyhed. Den dårlige nyhed er, at for selvsamme skatteydere er fradragsværdien af deres pensionsindbetalinger faldet så meget, at de traditionelle pensionsopsparingsformer som ratepension og livrente ganske enkelt ofte ikke længere er rentable, når man tager højde for modregning i de offentlige pensionsudbetalinger. I stedet hedder løsningen den nye alderspension, eller opsparing i ejerbolig. Men da indbetalingerne til pensionsordningerne ofte står på autopilot via arbejdsgiveren, er der mange som ikke er opmærksomme på, at få ændret opsparingsformen, og det kan blive særdeles kostbart.
