Guide til typehusbyggeri
Skal du bygge nyt typehus? Så er her en guide til et succesfuldt byggeri
Nyt eller gammelt? Et spørgsmål som mange boligejere konfronterer sig selv med i deres søgen efter den ny drømmebolig.
Og selvom den langt overvejende del af de boliger der bliver solgt i Danmark er "gamle" boliger, så er der hvert år adskillige tusinde boligejere der vælger at prøve kræfter med rollen som bygherre.
Det er ikke svært at forstå hvorfor. For selvom det er meget nemmere at købe et "brugt hus", så giver typehusbyggeriet i langt højere grad boligejerne mulighed for at få lige præcis det hus, som opfylder de krav den enkelte har til sin drømmebolig.
Men lad det være sagt med det samme: Det er benhårdt at arbejde at få drømmehuset til at blive til virkelighed. Også selvom huset afleveres nøglefærdigt, og man ikke selv skal slå et eneste søm i. Der er utrolig mange ting, der skal tages stilling til. I alle faser af projektet. Og ved at have godt styr på projektet i alle faser i byggeprocessen, kan man bedst sikre mod ubehagelige overraskelser undervejs i projektet
Her er guiden fra A til Z til det vellykkede typehusbyggeri. Byggeprojektet kan deles op i fire faser.
Planlægningsfasen
Projekteringsfasen
Udførelsesfasen
Opfølgningsfasen
Planlægningsfasen:
Det kræver megen energi, at bygge et hus. Også selvom man ikke selv skal røre en finger under byggeriet. Og den meste af den energi man selv skal lægge i projektet, skal lægges i starten af projektet. For planlægningsfasen er meget vigtigt. Hvis byggeriet planlægges ordentlig fra starten, er det den bedste garant for at det ikke løber af sporet senere hen i forløbet.
Før projektet overhovedet søsættes er det altafgørende at få et overblik hvilke økonomiske råderum der er for byggeriet. Det økonomiske råderum er altafgørende for størrelsen, kvaliteten og beliggenheden af boligen. Og hvis det økonomiske råderum ikke er tilstrækkeligt stort til at opfylde alle ønsker, må man gå på kompromis, eller udskyde byggeprojektet. Det kan spare såvel jer selv, såvel som byggefirmaerne for meget spildt tid, hvis det økonomiske råderum fastlægges på forhånd. Hvis i ikke selv er i stand til at udarbejde et realistisk budget, kan bankerne ofte være behjælpelige. Bl.a. udarbejder de gerne såkaldte boligkøberbeviser, der fortæller hvor meget banken på forhånd vil give tilsagn om at ville låne familien til køb af en bolig. Med et boligkøberbevis i hånden, går man sjældent helt galt i byen med hensyn til de økonomiske rammer. Og husk lige at have et enkelt hul eller to tilbage i livremmen, når budgettet lægges. For det er ikke helt usædvanligt at byggeprojektet bliver lidt dyrere end planlagt på forhånd. Så er det sagt.
Når de økonomiske rammer er fastlagt, kan man begynde at fylde de fysiske rammer ud. Både hvad angår kravene til boligens beliggenhed, og kravene til boligens udformning.
Det allervigtigste beslutning i et typehusbyggeri, er faktisk ikke beslutningen om hvilket typehus der skal bygges, men derimod hvor det skal ligge. Valget af byggegrund er ekstrem vigtig, og det er derfor en af de beslutninger der bør bruges mest tid på i planlægningsfasen. For mange af de andre beslutninger der skal træffes, giver ofte sig selv, når byggegrunden er fundet. Der kan nemlig være mange krav i lokalplanen til husets udformning, materialevalg og størrelse, der sætter sine begrænsninger på valgmulighederne. Nogle steder er det eksempelvis ikke tilladt at bygge træhuse, mens andre lokalplaner kun tillader at der bygges etplans villaer. Og udover de lovgivningsmæssige krav, så vil grundens placering og udformning i sig selv også ofte inspirere til hvordan huset bør placeres og udformes. Så bygherren kan spare sig selv for mange tanker og overvejelser om drømmehuset, før drømmegrunden er fundet.
Ofte er det dog ikke helt ligetil at finde en god byggegrund. Mange typehusfirmaer tilbyder ganske vist byggeprojekter med grunde, men ofte kan man måske have ønsker om en særlig placering, i et område hvor der ikke er ledige byggegrunde. I givet fald vil løsningen kunne hedde, at købe et billigt ældre dårligt hus, rive det ned, og herefter bygge drømmehuset. Det vil ofte fordyre projektet en del, men det kan altså være nødvendigt, hvis man har specielle krav til beliggenhed. Og lige præcis med hensyn til beliggenheden bør man ikke gå på kompromis. Især ikke hvis man også tænker på huset som investeringsobjekt. I mange områder af landet, ligger huspriserne under prisniveauet for nybyggeri. Det vil sige, at hvis man bygger et hus her, skal man ikke regne med at hente pengene hjem igen, hvis man sælger huset. Men også i områder hvor huspriserne er så høje, at nybyggeri generelt godt kan svare sig, skal man se sig for. Det kan godt ske, at parcellen der ligger for enden af den blinde vej koster 100.000 kr. mere end den parcel der ligger lige ud til den trafikerede ringvej. Og de ekstra 100.000 i boligbudgettet betyder måske at der ikke bliver råd til Multiform køkkenet, og spabaddet. Alligevel vil det som regel alligevel være penge der er givet utroligt godt ud. Det er ikke for sjovt, at ejendomsmæglere gang på gang understreger, at beliggenheden er altafgørende for huspriserne.
Først når den fysiske lokalitet er fundet, bør man begynde at koncentrere sig om ønskerne til boligindretningen. Allerede inden man kontakter byggefirmaerne, bør man gøre sig tanker om hvordan ens drømmehus skal se ud. Skal det være træhus eller traditionelt opmuret hus? Hvor mange rum skal det minimalt indeholde? Hvilke rum er vigtigst for de daglige fællesaktiviteter? Hvor mange badeværelser skal der være? Listen over overvejelserne er lang. Men jo hurtigere man sporer sig ind på ønskerne og behovet, jo mindre spildtid vil man have når man skal støvsuge det næsten overskueligt store typehusmarked.
Der findes selvsagt ingen facitliste over hvilken hustype man bør vælge, og hvilken man bør holde sig fra. Træhuse vinder indpas i øjeblikket. Ofte er de lige en kende billigere end tilsvarende murstenshuse.
Generelt går trenden i øjeblikket i retning af store glaspartier. Nye lavenergiruder har gjort det muligt i højere grad at lukke lyset ind i husene, uden at det betyder varmetab. En trend der sandsynligvis vil fortsætte, og derfor også vil gøre husene til attraktive salgsobjekter. Andre trends af mere vedvarende karakter er også tendensen til huse med loft til kip, og en øget brug af rå pudsede eller vandskurede vægge, såvel inde- som udendørs, og brugen af gulvvarme i stedet for radiatorer.
Projekteringsfasen
Når beslutningen om byggeriet er taget, gælder det om at få projekteret alle detaljer på plads, inden arbejdet påbegyndes. I projekteringsfasen sættes projektet på skinner, og man beslutter hvem der skal bygge huset. Denne del af byggefasen vil ofte foregå i tæt samarbejde med byggefirmaerne, og med de rådgivere man eventuelt vælger at alliere sig med.
Udfra de ønsker man har til udseende og udformning af huset, vil man rimeligt hurtigt kunne indsnævre et lille udvalg af firmaer der vil kunne bygge huset. Det er forholdsvist sjældent at der tilknyttes egne arkitekter på projektet. For økonomien er ofte den knappe faktor ved boligbyggeri. De fordyrende led har det derfor forståeligt nok med at blive skåret væk. Og på det alter ofres arkitekten altså ofte.
Mange typehusfirmaer har dog selv tilknyttet egne arkitekter. Og indenfor rimelighedens grænse kan man som regel også få lov til at påvirke udformningen af de standardhuse som typehusfirmaer har i produktsortimentet. Men skal man have tegnet et hus med to middelalderlige spir med gangbro imellem, må man nok forberede sig på, at typehusfirmaerne takker nej.
Langt den overvejende del af de typehuse der bygges, bliver bygget i totalentreprise. Det vil sige, at typehusfirmaet står for alle praktiske forhold i forbindelse med byggeriet. Husene afleveres som regel "nøglefærdige", men mange firmaer tilbyder også bygherrerne en besparelse, hvis de selv vil bygge en del af huset.
Hvis man har to eller flere firmaer som man seriøst overvejer at entrere med, bør man sikre sig, at man træffer den endelige beslutning på et sammenligneligt grundlag. Prisen er ofte et afgørende parameter for den endelige beslutning, men meget ofte er det svært at sammenholde forskelle firmaers tilbud mod hinanden. For der er stor forskel med hensyn til hvilke elementer der indgår som standard, og hvilke ting man skal betale ekstra for, hos de enkelte firmaer. Hos nogle firmaer er byggestrøm med i regnskabet, hos andre er det ikke. Hos nogle firmaer er der beregnet 10 meter stikledning, hos andre 15. Og sådan er der talrige eksempler. Lav derfor et regneark, og skriv samtlige relevante elementer op for de enkelte firmaer. På den måde sikrer man sig, at man ikke glemmer noget i regnestykket, og at beslutningen derfor træffes på det korrekte grundlag. Og så skader det jo ikke at spørge til om nogle af firmaerne tilbyder en rabat, eller om der følger en gratis brændeovn eller lignende med. Det er jo før set.
Udførelsesfasen
Når man så har truffet det endelige valg af, hvem der skal have lov til at bygge drømmehuset, er det så småt tid til at entreprenøren overtager scenen. Men dermed er bygherrens opgaver imidlertid ikke ovre. Og før man i det hele taget kommer så langt, så skal kontrakten lige underskrives først. Har man ingen erfaringer med at skrive kontrakter, kan det absolut være gode penge givet ud, at søge professionel assistance til denne fase af byggeprojektet. Det kan potentielt spares mange penge og ærgrelser senere hen i byggeriet, hvis kontrakten har taget hånd om alle eventualiteter. Mange boligadvokater har standardsatser for gennemgang af byggekontrakter. Som regel er de endda billigere, hvis det er en kontrakt fra et af de store velrenommerede byggefirmaer.
Uden at vi skal lege advokater, kan vi dog godt komme med et par stikord til hvad kontrakten bør indeholde.
For det første bør alt af betydning nævnes i kontrakten, ned til mindste detalje. Hvis armaturerne skal være Oras, hvis klinkerne skal ligge på skrå, hvis elskabet skal placeres i redskabsskuret, skal det nævnes. Jo mere der nævnes, jo mindre bliver der efterfølgende at diskutere.
For det andet skal forsinkelse koste penge for entreprenøren. Det er ikke sjovt at holde jul for familien i en campingvogn. Men det kan blive konsekvensen, hvis håndværkerne ikke får færdiggjort huset til tiden. De fleste kender problemer med håndværkere der bliver væk fra aftaler. Irriterende, hvis det er vandhanen der drypper. Men direkte ulideligt hvis boligen er ubeboelig som følge håndværkernes smølen. Der er imidlertid en enkelt ting, der virker utroligt befordrende på håndværkernes arbejdsomhed, nemlig dagbøder. De fleste byggefirmaer bedyrer på tro og love, at de bliver færdige til aftalt tid. I så fald bør de heller ikke have nogen problemer med at acceptere dagbøder i kontrakten.
Og for det tredje, så er byggereglementet AB92 altid en god ting. Det værste mareridt en bygherre kan komme ud for er, at entreprenøren går konkurs inden byggeriet er færdigt. Fundamentet til tilbygningen er dårligt blevet støbt, og du har betalt 3/4 af entreprisesummen forud, og så lukker firmaet. Du må stille dig op i køen af kreditorer, uden udsigt til at hverken at få den tilbygning du har glædet dig til eller penge retur. Men her kommer AB92 dig til undsætning. Ligesom entreprenøren kan forlange, at du stiller sikkerhed for betaling til ham, kan du også kræve at entreprenøren stiller økonomisk sikkerhed overfor dig, for at entreprisen kan gennemføres.
Når kontrakten er underskrevet af begge parter, er det endelig tid til at huset kan blive bygget. Håndværkerne overtager hermed scenen. Men det er ikke ensbetydende med, at dine opgaver som bygherre er slut.
For selvom tillid er godt, er kontrol bedre, og det er derfor en vigtig opgave at holde sig ajour med byggeriet løbende i processen, og sikre at den ikke løber af sporet. Det er vigtigt, at bygherren selv besøger byggepladsen med jævne mellemrum. Kommunikation er det bedste middel til at undgå misforståelser, og få elimineret fejl allerede på fødselsstadiet.
Hvis du ikke selv føler dig kyndig til at give håndværkerne kvalificeret modspil, kan du eventuelt alliere dig med en byggesagkyndig. For selvom byggefirmaet altid har en mand der er tilsynsførende med byggeriet, så er han jo firmaets mand. Og selvom han siger god for det udførte arbejde, så er kontrol jo som før nævnt bedre end tillid.
Opfølgningsfasen
Når huset så endelig er færdigt, og er klar til indflytning, er der kun en enkelt pligt tilbage. Når nøglerne til huset overdrages, skal der foretages en såkaldt afleveringsforretning. Her tropper den tilsynsførende fra entreprenørfirmaet op, og gennemgår sammen med bygherren boligen. Eventuelle fejl og mangler skal her påberåbes, så de kan blive udbedret. I al imponerethed over det nye flotte byggeri, kan det ofte være svært at bevare de forkromede overblik, og få øje på alle små fejl og mangler. Og mange fejl og mangler vil kun kunne detekteres af trænede øjne. Hvis man ikke tidligere i processen har allieret sig med professionel byggesagkyndig, bør man derfor i det mindste ved afleveringsforretningen sørge for, at man har professionel assistance.
Og hvis man ellers har benyttet AB92 behøver man ikke at frygte for, at entreprenøren ikke vil udbedre de konstaterede fejl og mangler. For han har måttet stillet økonomisk garanti herfor. Efter henholdsvis 1 og 5 år, skal der også foretages en ekstra gennemgang af byggeriet. Først herefter er alle entreprenørens forpligtigelser ovre.
Og selvom den langt overvejende del af de boliger der bliver solgt i Danmark er "gamle" boliger, så er der hvert år adskillige tusinde boligejere der vælger at prøve kræfter med rollen som bygherre.
Det er ikke svært at forstå hvorfor. For selvom det er meget nemmere at købe et "brugt hus", så giver typehusbyggeriet i langt højere grad boligejerne mulighed for at få lige præcis det hus, som opfylder de krav den enkelte har til sin drømmebolig.
Men lad det være sagt med det samme: Det er benhårdt at arbejde at få drømmehuset til at blive til virkelighed. Også selvom huset afleveres nøglefærdigt, og man ikke selv skal slå et eneste søm i. Der er utrolig mange ting, der skal tages stilling til. I alle faser af projektet. Og ved at have godt styr på projektet i alle faser i byggeprocessen, kan man bedst sikre mod ubehagelige overraskelser undervejs i projektet
Her er guiden fra A til Z til det vellykkede typehusbyggeri. Byggeprojektet kan deles op i fire faser.
Planlægningsfasen
Projekteringsfasen
Udførelsesfasen
Opfølgningsfasen
Planlægningsfasen:
Det kræver megen energi, at bygge et hus. Også selvom man ikke selv skal røre en finger under byggeriet. Og den meste af den energi man selv skal lægge i projektet, skal lægges i starten af projektet. For planlægningsfasen er meget vigtigt. Hvis byggeriet planlægges ordentlig fra starten, er det den bedste garant for at det ikke løber af sporet senere hen i forløbet.
Før projektet overhovedet søsættes er det altafgørende at få et overblik hvilke økonomiske råderum der er for byggeriet. Det økonomiske råderum er altafgørende for størrelsen, kvaliteten og beliggenheden af boligen. Og hvis det økonomiske råderum ikke er tilstrækkeligt stort til at opfylde alle ønsker, må man gå på kompromis, eller udskyde byggeprojektet. Det kan spare såvel jer selv, såvel som byggefirmaerne for meget spildt tid, hvis det økonomiske råderum fastlægges på forhånd. Hvis i ikke selv er i stand til at udarbejde et realistisk budget, kan bankerne ofte være behjælpelige. Bl.a. udarbejder de gerne såkaldte boligkøberbeviser, der fortæller hvor meget banken på forhånd vil give tilsagn om at ville låne familien til køb af en bolig. Med et boligkøberbevis i hånden, går man sjældent helt galt i byen med hensyn til de økonomiske rammer. Og husk lige at have et enkelt hul eller to tilbage i livremmen, når budgettet lægges. For det er ikke helt usædvanligt at byggeprojektet bliver lidt dyrere end planlagt på forhånd. Så er det sagt.
Når de økonomiske rammer er fastlagt, kan man begynde at fylde de fysiske rammer ud. Både hvad angår kravene til boligens beliggenhed, og kravene til boligens udformning.
Det allervigtigste beslutning i et typehusbyggeri, er faktisk ikke beslutningen om hvilket typehus der skal bygges, men derimod hvor det skal ligge. Valget af byggegrund er ekstrem vigtig, og det er derfor en af de beslutninger der bør bruges mest tid på i planlægningsfasen. For mange af de andre beslutninger der skal træffes, giver ofte sig selv, når byggegrunden er fundet. Der kan nemlig være mange krav i lokalplanen til husets udformning, materialevalg og størrelse, der sætter sine begrænsninger på valgmulighederne. Nogle steder er det eksempelvis ikke tilladt at bygge træhuse, mens andre lokalplaner kun tillader at der bygges etplans villaer. Og udover de lovgivningsmæssige krav, så vil grundens placering og udformning i sig selv også ofte inspirere til hvordan huset bør placeres og udformes. Så bygherren kan spare sig selv for mange tanker og overvejelser om drømmehuset, før drømmegrunden er fundet.
Ofte er det dog ikke helt ligetil at finde en god byggegrund. Mange typehusfirmaer tilbyder ganske vist byggeprojekter med grunde, men ofte kan man måske have ønsker om en særlig placering, i et område hvor der ikke er ledige byggegrunde. I givet fald vil løsningen kunne hedde, at købe et billigt ældre dårligt hus, rive det ned, og herefter bygge drømmehuset. Det vil ofte fordyre projektet en del, men det kan altså være nødvendigt, hvis man har specielle krav til beliggenhed. Og lige præcis med hensyn til beliggenheden bør man ikke gå på kompromis. Især ikke hvis man også tænker på huset som investeringsobjekt. I mange områder af landet, ligger huspriserne under prisniveauet for nybyggeri. Det vil sige, at hvis man bygger et hus her, skal man ikke regne med at hente pengene hjem igen, hvis man sælger huset. Men også i områder hvor huspriserne er så høje, at nybyggeri generelt godt kan svare sig, skal man se sig for. Det kan godt ske, at parcellen der ligger for enden af den blinde vej koster 100.000 kr. mere end den parcel der ligger lige ud til den trafikerede ringvej. Og de ekstra 100.000 i boligbudgettet betyder måske at der ikke bliver råd til Multiform køkkenet, og spabaddet. Alligevel vil det som regel alligevel være penge der er givet utroligt godt ud. Det er ikke for sjovt, at ejendomsmæglere gang på gang understreger, at beliggenheden er altafgørende for huspriserne.
Først når den fysiske lokalitet er fundet, bør man begynde at koncentrere sig om ønskerne til boligindretningen. Allerede inden man kontakter byggefirmaerne, bør man gøre sig tanker om hvordan ens drømmehus skal se ud. Skal det være træhus eller traditionelt opmuret hus? Hvor mange rum skal det minimalt indeholde? Hvilke rum er vigtigst for de daglige fællesaktiviteter? Hvor mange badeværelser skal der være? Listen over overvejelserne er lang. Men jo hurtigere man sporer sig ind på ønskerne og behovet, jo mindre spildtid vil man have når man skal støvsuge det næsten overskueligt store typehusmarked.
Der findes selvsagt ingen facitliste over hvilken hustype man bør vælge, og hvilken man bør holde sig fra. Træhuse vinder indpas i øjeblikket. Ofte er de lige en kende billigere end tilsvarende murstenshuse.
Generelt går trenden i øjeblikket i retning af store glaspartier. Nye lavenergiruder har gjort det muligt i højere grad at lukke lyset ind i husene, uden at det betyder varmetab. En trend der sandsynligvis vil fortsætte, og derfor også vil gøre husene til attraktive salgsobjekter. Andre trends af mere vedvarende karakter er også tendensen til huse med loft til kip, og en øget brug af rå pudsede eller vandskurede vægge, såvel inde- som udendørs, og brugen af gulvvarme i stedet for radiatorer.
Projekteringsfasen
Når beslutningen om byggeriet er taget, gælder det om at få projekteret alle detaljer på plads, inden arbejdet påbegyndes. I projekteringsfasen sættes projektet på skinner, og man beslutter hvem der skal bygge huset. Denne del af byggefasen vil ofte foregå i tæt samarbejde med byggefirmaerne, og med de rådgivere man eventuelt vælger at alliere sig med.
Udfra de ønsker man har til udseende og udformning af huset, vil man rimeligt hurtigt kunne indsnævre et lille udvalg af firmaer der vil kunne bygge huset. Det er forholdsvist sjældent at der tilknyttes egne arkitekter på projektet. For økonomien er ofte den knappe faktor ved boligbyggeri. De fordyrende led har det derfor forståeligt nok med at blive skåret væk. Og på det alter ofres arkitekten altså ofte.
Mange typehusfirmaer har dog selv tilknyttet egne arkitekter. Og indenfor rimelighedens grænse kan man som regel også få lov til at påvirke udformningen af de standardhuse som typehusfirmaer har i produktsortimentet. Men skal man have tegnet et hus med to middelalderlige spir med gangbro imellem, må man nok forberede sig på, at typehusfirmaerne takker nej.
Langt den overvejende del af de typehuse der bygges, bliver bygget i totalentreprise. Det vil sige, at typehusfirmaet står for alle praktiske forhold i forbindelse med byggeriet. Husene afleveres som regel "nøglefærdige", men mange firmaer tilbyder også bygherrerne en besparelse, hvis de selv vil bygge en del af huset.
Hvis man har to eller flere firmaer som man seriøst overvejer at entrere med, bør man sikre sig, at man træffer den endelige beslutning på et sammenligneligt grundlag. Prisen er ofte et afgørende parameter for den endelige beslutning, men meget ofte er det svært at sammenholde forskelle firmaers tilbud mod hinanden. For der er stor forskel med hensyn til hvilke elementer der indgår som standard, og hvilke ting man skal betale ekstra for, hos de enkelte firmaer. Hos nogle firmaer er byggestrøm med i regnskabet, hos andre er det ikke. Hos nogle firmaer er der beregnet 10 meter stikledning, hos andre 15. Og sådan er der talrige eksempler. Lav derfor et regneark, og skriv samtlige relevante elementer op for de enkelte firmaer. På den måde sikrer man sig, at man ikke glemmer noget i regnestykket, og at beslutningen derfor træffes på det korrekte grundlag. Og så skader det jo ikke at spørge til om nogle af firmaerne tilbyder en rabat, eller om der følger en gratis brændeovn eller lignende med. Det er jo før set.
Udførelsesfasen
Når man så har truffet det endelige valg af, hvem der skal have lov til at bygge drømmehuset, er det så småt tid til at entreprenøren overtager scenen. Men dermed er bygherrens opgaver imidlertid ikke ovre. Og før man i det hele taget kommer så langt, så skal kontrakten lige underskrives først. Har man ingen erfaringer med at skrive kontrakter, kan det absolut være gode penge givet ud, at søge professionel assistance til denne fase af byggeprojektet. Det kan potentielt spares mange penge og ærgrelser senere hen i byggeriet, hvis kontrakten har taget hånd om alle eventualiteter. Mange boligadvokater har standardsatser for gennemgang af byggekontrakter. Som regel er de endda billigere, hvis det er en kontrakt fra et af de store velrenommerede byggefirmaer.
Uden at vi skal lege advokater, kan vi dog godt komme med et par stikord til hvad kontrakten bør indeholde.
For det første bør alt af betydning nævnes i kontrakten, ned til mindste detalje. Hvis armaturerne skal være Oras, hvis klinkerne skal ligge på skrå, hvis elskabet skal placeres i redskabsskuret, skal det nævnes. Jo mere der nævnes, jo mindre bliver der efterfølgende at diskutere.
For det andet skal forsinkelse koste penge for entreprenøren. Det er ikke sjovt at holde jul for familien i en campingvogn. Men det kan blive konsekvensen, hvis håndværkerne ikke får færdiggjort huset til tiden. De fleste kender problemer med håndværkere der bliver væk fra aftaler. Irriterende, hvis det er vandhanen der drypper. Men direkte ulideligt hvis boligen er ubeboelig som følge håndværkernes smølen. Der er imidlertid en enkelt ting, der virker utroligt befordrende på håndværkernes arbejdsomhed, nemlig dagbøder. De fleste byggefirmaer bedyrer på tro og love, at de bliver færdige til aftalt tid. I så fald bør de heller ikke have nogen problemer med at acceptere dagbøder i kontrakten.
Og for det tredje, så er byggereglementet AB92 altid en god ting. Det værste mareridt en bygherre kan komme ud for er, at entreprenøren går konkurs inden byggeriet er færdigt. Fundamentet til tilbygningen er dårligt blevet støbt, og du har betalt 3/4 af entreprisesummen forud, og så lukker firmaet. Du må stille dig op i køen af kreditorer, uden udsigt til at hverken at få den tilbygning du har glædet dig til eller penge retur. Men her kommer AB92 dig til undsætning. Ligesom entreprenøren kan forlange, at du stiller sikkerhed for betaling til ham, kan du også kræve at entreprenøren stiller økonomisk sikkerhed overfor dig, for at entreprisen kan gennemføres.
Når kontrakten er underskrevet af begge parter, er det endelig tid til at huset kan blive bygget. Håndværkerne overtager hermed scenen. Men det er ikke ensbetydende med, at dine opgaver som bygherre er slut.
For selvom tillid er godt, er kontrol bedre, og det er derfor en vigtig opgave at holde sig ajour med byggeriet løbende i processen, og sikre at den ikke løber af sporet. Det er vigtigt, at bygherren selv besøger byggepladsen med jævne mellemrum. Kommunikation er det bedste middel til at undgå misforståelser, og få elimineret fejl allerede på fødselsstadiet.
Hvis du ikke selv føler dig kyndig til at give håndværkerne kvalificeret modspil, kan du eventuelt alliere dig med en byggesagkyndig. For selvom byggefirmaet altid har en mand der er tilsynsførende med byggeriet, så er han jo firmaets mand. Og selvom han siger god for det udførte arbejde, så er kontrol jo som før nævnt bedre end tillid.
Opfølgningsfasen
Når huset så endelig er færdigt, og er klar til indflytning, er der kun en enkelt pligt tilbage. Når nøglerne til huset overdrages, skal der foretages en såkaldt afleveringsforretning. Her tropper den tilsynsførende fra entreprenørfirmaet op, og gennemgår sammen med bygherren boligen. Eventuelle fejl og mangler skal her påberåbes, så de kan blive udbedret. I al imponerethed over det nye flotte byggeri, kan det ofte være svært at bevare de forkromede overblik, og få øje på alle små fejl og mangler. Og mange fejl og mangler vil kun kunne detekteres af trænede øjne. Hvis man ikke tidligere i processen har allieret sig med professionel byggesagkyndig, bør man derfor i det mindste ved afleveringsforretningen sørge for, at man har professionel assistance.
Og hvis man ellers har benyttet AB92 behøver man ikke at frygte for, at entreprenøren ikke vil udbedre de konstaterede fejl og mangler. For han har måttet stillet økonomisk garanti herfor. Efter henholdsvis 1 og 5 år, skal der også foretages en ekstra gennemgang af byggeriet. Først herefter er alle entreprenørens forpligtigelser ovre.
