Forældrekøb - pas på nye lejligheder
Det er ikke ligegyldigt hvilken lejlighed man vælger til forældrekøb af studielejlighed, hvis man vil maksimere den økonomiske gevinst
Om få måneder drager mange unge til studiebyerne for at påbegynde en videregående uddannelse. Og da der er kronisk mangel på billige lejelejligheder og kollegieværelser, medfører det, at det er højsæson for forældrekøb af studielejligheder.
Med lejlighedspriserne helt i bund og rekordlave renter, er det absolut ikke det værste tidspunkt at købe en studielejlighed til junior. Foruden at give junior adgang til en billig studielejlighed, vil et køb af en studielejlighed derfor også kunne vise sig at blive en fortrinlig investering.
Men der er et par fælder, man skal undgå at falde i, hvis familien skal sikre sig den størst mulige gevinst. Og en af fælderne hedder huslejens størrelse. Hele idéen med forældrekøbet er, at skaffe junior en billig lejlighed og samtidig lade skattevæsenet betale en del af gildet, ved at trække det skattemæssige underskud fra. Derfor ønsker man at sætte huslejen, som junior skal betale til forældrene, så lavt som muligt.
Men hvis man sætter huslejen for lavt, risikerer man at løbe ind i problemer med skattevæsenet. For skattemyndighederne forlanger, at man opkræver en leje som svarer til markedslejen (hvilket defineres som den husleje, der kan opnås ved udlejning til en uafhængig tredje part). Gør man ikke det, vil skattemyndighederne beskatte forældrene af forskellen mellem den opkrævede husleje og den skønnede markedsleje. Forskellen vil derudover tilmed kunne blive betragtet som en afgiftspligtig gave til barnet.
Sætter man huslejen til den reelle markedsleje, undgår man problemer med skattemyndighederne. Til gengæld vil huslejen ofte være så høj, at junior ikke har en chance for at betale den for en almindelig SU, ligegyldigt hvor mange timer han arbejder på tankstationen i weekenderne. Og så er man lige vidt.
Men heldigvis findes der en løsning. Og løsningen hedder den "omkostningsbestemte husleje". Et begreb som alle med tanker om forældrekøb af studielejlighed bør skrive sig bag øret. Den omkostningsbestemte husleje regulerer huslejen for udlejningsejendomme, der er taget i brug før 1. januar 1992, i de kommuner (hvilket er de fleste) der har vedtaget, at anvende reglerne om omkostningsbestemt leje efter boligreguleringsloven. Begrebet dækker over en finurlighed i lejeloven, der, udover de faktiske omkostninger, kun giver udlejer mulighed for at beregne sig et afkast på 7 procent om året, målt ud fra den værdi som ejendommen havde ved den offentlige vurdering tilbage i 1973, med tillæg for forbedringer i ejendommen. En bestemmelse som derfor normalt er til stor irritation for ejere af udlejningsejendomme opført (og taget i brug) før 1992, da huslejen derved holdes kunstig lav i forhold til den reelle markedsleje.
Men netop af den årsag er den omkostningsbestemte leje særdeles anvendelig i forbindelse med forældrekøb af studieboliger. For ved hjælp af reglerne om den omkostningsbestemte leje, kan man altså få myndighedernes accept af, at forælderen opkræver en leje af barnet, som ligger klart under den reelle markedsleje. Så ønsker man at købe en ejerlejlighed, og leje den ud til sit barn som studiebolig, bør man altså gå efter lejligheder i ejendomme der er taget i brug før 1992.
Med lejlighedspriserne helt i bund og rekordlave renter, er det absolut ikke det værste tidspunkt at købe en studielejlighed til junior. Foruden at give junior adgang til en billig studielejlighed, vil et køb af en studielejlighed derfor også kunne vise sig at blive en fortrinlig investering.
Men der er et par fælder, man skal undgå at falde i, hvis familien skal sikre sig den størst mulige gevinst. Og en af fælderne hedder huslejens størrelse. Hele idéen med forældrekøbet er, at skaffe junior en billig lejlighed og samtidig lade skattevæsenet betale en del af gildet, ved at trække det skattemæssige underskud fra. Derfor ønsker man at sætte huslejen, som junior skal betale til forældrene, så lavt som muligt.
Men hvis man sætter huslejen for lavt, risikerer man at løbe ind i problemer med skattevæsenet. For skattemyndighederne forlanger, at man opkræver en leje som svarer til markedslejen (hvilket defineres som den husleje, der kan opnås ved udlejning til en uafhængig tredje part). Gør man ikke det, vil skattemyndighederne beskatte forældrene af forskellen mellem den opkrævede husleje og den skønnede markedsleje. Forskellen vil derudover tilmed kunne blive betragtet som en afgiftspligtig gave til barnet.
Sætter man huslejen til den reelle markedsleje, undgår man problemer med skattemyndighederne. Til gengæld vil huslejen ofte være så høj, at junior ikke har en chance for at betale den for en almindelig SU, ligegyldigt hvor mange timer han arbejder på tankstationen i weekenderne. Og så er man lige vidt.
Men heldigvis findes der en løsning. Og løsningen hedder den "omkostningsbestemte husleje". Et begreb som alle med tanker om forældrekøb af studielejlighed bør skrive sig bag øret. Den omkostningsbestemte husleje regulerer huslejen for udlejningsejendomme, der er taget i brug før 1. januar 1992, i de kommuner (hvilket er de fleste) der har vedtaget, at anvende reglerne om omkostningsbestemt leje efter boligreguleringsloven. Begrebet dækker over en finurlighed i lejeloven, der, udover de faktiske omkostninger, kun giver udlejer mulighed for at beregne sig et afkast på 7 procent om året, målt ud fra den værdi som ejendommen havde ved den offentlige vurdering tilbage i 1973, med tillæg for forbedringer i ejendommen. En bestemmelse som derfor normalt er til stor irritation for ejere af udlejningsejendomme opført (og taget i brug) før 1992, da huslejen derved holdes kunstig lav i forhold til den reelle markedsleje.
Men netop af den årsag er den omkostningsbestemte leje særdeles anvendelig i forbindelse med forældrekøb af studieboliger. For ved hjælp af reglerne om den omkostningsbestemte leje, kan man altså få myndighedernes accept af, at forælderen opkræver en leje af barnet, som ligger klart under den reelle markedsleje. Så ønsker man at købe en ejerlejlighed, og leje den ud til sit barn som studiebolig, bør man altså gå efter lejligheder i ejendomme der er taget i brug før 1992.
