Byg dyrt hus og få lavere ejendomsvurdering
Dyre arkitekttegnede huse slipper ofte med en lavere ejendomsvurdering end billige typehuse
En undersøgelse fra boligsiden.dk viser, at udbudsprisen er næsten 50 procent højere på arkitekttegnede boliger end på gennemsnitsboliger. Men når SKAT skal vurdere boligerne, ender det billige parcelhus ikke desto mindre ofte med en langt højere ejendomsvurdering end det arkitekttegnede liebhaverhus.
Det er konsekvensen af den måde, som det offentlige ejendomsvurderingssystem er indrettet på. Når SKAT foretager vurderinger af huse, tages der udgangspunkt i en beregning af, hvad et såkaldt standardhus koster pr. kvadratmeter i det givne lokalområde. Denne pris korrigeres herefter for hvert enkelt hus med en række tillæg og fradrag eksempelvis opførelsesår, antal kvadratmeter, opvarmningsform og hvilke byggematerialer, som er benyttet ved opførelsen af de enkelte huse. Og ikke mindst sidstnævnte kan give anledning til nogle vurderinger, som ligger meget langt fra de faktiske handelsværdier.
Eksempelvis giver det fradrag i ejendomsvurderingen, hvis et hus har ydervægge af træ, i stedet for mursten. Og fra gammel tid har træhuse da heller ikke haft samme høje handelsværdi som murstenshuse. Men i dag er det i mange tilfælde lige omvendt. Arkitekttegnet liebhaverbyggeri opføres i dag ofte i træ, mens den jævne vare, i form af traditionelle typehuse, ofte udføres i mursten.
Tilsvarende med tagpap. Anvendelse af tagpap som tagbeklædning ved opførelse af et hus, udløser et stort fradrag i ejendomsvurderingen. Og tagpap har da historisk set også været et lidt ringeagtet tagmateriale. Men i dag har tagpap fået en renæssance, og materialet foretrækkes af mange arkitekter til det mere eksklusive byggeri. Og ved et sådant byggeri trækker det på ingen måde ned i handelsprisen, at der er anvendt tagpap, snarere tværtimod.
Følgende eksempler illustrerer hvor stor betydning materialevalget kan have på den offentlige ejendomsvurdering:
Eksempel 1:
Der bygges et standard parcelhus i ét plan på 200 kvadratmeter i mursten og med tegltag. Opførelsespris 2.000.000 kr. (svarende til en kvadratmeterpris på 10.000 kr.), på en grund med en værdi på 800.000 kr. Den reelle markedsværdi af huset svarer til de samlede udgifter på byggeriet, svarende til 2.800.000 kr. Ved en standardpris for lokalområdet på 10.000 kr. kvm. vil den offentlige ejendomsvurdering blive beregnet til 3.510.000 kr.
Eksempel 2:
Der bygges et arkitekttegnet hus i ét plan på 200 kvadratmeter i cedertræ og med tagpap. Opførelsespris 4.000.000 kr. (svarende til en kvadratmeterpris på 20.000 kr.), på en grund med en værdi på 800.000 kr. Den reelle markedsværdi af huset svarer til de samlede udgifter på byggeriet, svarende til 4.800.000 kr. Ved en standardpris for lokalområdet på 10.000 kr. kvm. vil den offentlige ejendomsvurdering blive beregnet til 3.170.000 kr.
Det dyre arkitekttegnede hus bliver altså vurderet 340.000 kr. lavere end standardparcelhuset, til trods for, at markedsværdien af det arkitekttegnede hus er to millioner kroner højere end standardparcelhuset.
SKAT kan ganske vist efterfølgende manuelt korrigere de beregnede ejendomsvurderinger, men det sker i praksis yderst sjældent på eget initiativ. Det nuværende offentlige ejendomsvurderingssystem har i årevis på ren autopilot spyttet en række fejlagtige ejendomsvurderinger ud. Og selvom man ikke kan nære nogen illusion om, at man kan udarbejde et fuldstændigt perfekt ejendomsvurderingssystem, må man dog hilse det velkomment, at man nu for første gang i adskillige år fra politisk side har opgivet strudseattituden og nu tilsyneladende tager problemet seriøst.
Det er konsekvensen af den måde, som det offentlige ejendomsvurderingssystem er indrettet på. Når SKAT foretager vurderinger af huse, tages der udgangspunkt i en beregning af, hvad et såkaldt standardhus koster pr. kvadratmeter i det givne lokalområde. Denne pris korrigeres herefter for hvert enkelt hus med en række tillæg og fradrag eksempelvis opførelsesår, antal kvadratmeter, opvarmningsform og hvilke byggematerialer, som er benyttet ved opførelsen af de enkelte huse. Og ikke mindst sidstnævnte kan give anledning til nogle vurderinger, som ligger meget langt fra de faktiske handelsværdier.
Eksempelvis giver det fradrag i ejendomsvurderingen, hvis et hus har ydervægge af træ, i stedet for mursten. Og fra gammel tid har træhuse da heller ikke haft samme høje handelsværdi som murstenshuse. Men i dag er det i mange tilfælde lige omvendt. Arkitekttegnet liebhaverbyggeri opføres i dag ofte i træ, mens den jævne vare, i form af traditionelle typehuse, ofte udføres i mursten.
Tilsvarende med tagpap. Anvendelse af tagpap som tagbeklædning ved opførelse af et hus, udløser et stort fradrag i ejendomsvurderingen. Og tagpap har da historisk set også været et lidt ringeagtet tagmateriale. Men i dag har tagpap fået en renæssance, og materialet foretrækkes af mange arkitekter til det mere eksklusive byggeri. Og ved et sådant byggeri trækker det på ingen måde ned i handelsprisen, at der er anvendt tagpap, snarere tværtimod.
Følgende eksempler illustrerer hvor stor betydning materialevalget kan have på den offentlige ejendomsvurdering:
Eksempel 1:
Der bygges et standard parcelhus i ét plan på 200 kvadratmeter i mursten og med tegltag. Opførelsespris 2.000.000 kr. (svarende til en kvadratmeterpris på 10.000 kr.), på en grund med en værdi på 800.000 kr. Den reelle markedsværdi af huset svarer til de samlede udgifter på byggeriet, svarende til 2.800.000 kr. Ved en standardpris for lokalområdet på 10.000 kr. kvm. vil den offentlige ejendomsvurdering blive beregnet til 3.510.000 kr.
Eksempel 2:
Der bygges et arkitekttegnet hus i ét plan på 200 kvadratmeter i cedertræ og med tagpap. Opførelsespris 4.000.000 kr. (svarende til en kvadratmeterpris på 20.000 kr.), på en grund med en værdi på 800.000 kr. Den reelle markedsværdi af huset svarer til de samlede udgifter på byggeriet, svarende til 4.800.000 kr. Ved en standardpris for lokalområdet på 10.000 kr. kvm. vil den offentlige ejendomsvurdering blive beregnet til 3.170.000 kr.
Det dyre arkitekttegnede hus bliver altså vurderet 340.000 kr. lavere end standardparcelhuset, til trods for, at markedsværdien af det arkitekttegnede hus er to millioner kroner højere end standardparcelhuset.
SKAT kan ganske vist efterfølgende manuelt korrigere de beregnede ejendomsvurderinger, men det sker i praksis yderst sjældent på eget initiativ. Det nuværende offentlige ejendomsvurderingssystem har i årevis på ren autopilot spyttet en række fejlagtige ejendomsvurderinger ud. Og selvom man ikke kan nære nogen illusion om, at man kan udarbejde et fuldstændigt perfekt ejendomsvurderingssystem, må man dog hilse det velkomment, at man nu for første gang i adskillige år fra politisk side har opgivet strudseattituden og nu tilsyneladende tager problemet seriøst.
