Byg dyrt hus og betal mindre i skat

Hvilket hus tror du koster mest? Et helt nyt, men kedeligt og ordinært gulstensparcelhus med tegltag. Eller et helt nyt luksuriøst arkitekttegnet træhus med store glasfacader og tagpaptag. Hvis man spørger en ejendomsmægler vil han helt sikkert sige det arkitekttegnede træhus. Men hvis man spørger Skat, så vil de sige det almindelige gulstensparcelhus. 
 
Når det offentlige skal beregne ejendomsværdien, og dermed skatteværdien af en ejendom, tager de udgangspunkt i nogle standardberegninger, som statistiske modeller har vist historisk set gennemsnitligt set svarer bedst overens med de faktisk handlede priser.
 
Men problemet er, at de historiske data som beregningerne bygger på er – ja, historiske. Og dermed ikke tidssvarende. Og det giver mulighed for at opføre noget særdeles eksklusivt nybyg og få det vurderet klart lavere end et standard typehus af væsentligt lavere værdi. Derved kan man sidde med en langt lavere ejendomsvurdering i det eksklusive hus end i standard typehus, hvilket vil kunne medføre en lavere ejendomsværdiskat. Og hvilket så igen vil kunne føre til en endnu højere handelsværdi på det eksklusive hus.
 
Fra gammel tid har eksempelvis træhuse ikke haft så høj handelsværdi som murstenshuse. Det har medført, at træhuse har fået et nedslag i ejendomsvurderingen i forhold til huse opført af mursten. Men i dag er det i mange tilfælde lige omvendt. Prestigebyggeri opføres i dag ofte i træ, mens den jævne vare i form af traditionelle typehuse oftest udføres i mursten. Tilsvarende med tagbeklædningen. Her har tagpap i mange år været ringeagtet, ikke mindst på grund af problemer på huse med fladt tag. Hvilket tidligere har givet sig udslag i lavere handelsværdi for huse med tag af tagpap. Det har derfor også givet sig udslag i, at skattemyndighederne giver et gedigent nedslag i vurderingen. Men i dag har tagpap fået en renæssance, og materialet foretrækkes af mange arkitekter til det mere eksklusive byggeri. Og ved sådant byggeri trækker det på ingen måde ned i handelsprisen, at der er anvendt tagpap, snarere tværtimod. Men på ejendomsvurderingen kan man altså spare rigtig meget at vælge tagpap i stedet for tegltag. Og dermed altså igen spare rigtig mange penge på ejendomsværdiskatten.     
 
Når Skat laver en ejendomsvurdering, opererer de med en fast standardpris pr kvm., som tager udgangspunkt i hvad et såkaldt standardhus koster pr. kvm. i det givne område. Dertil kommer en række tillæg eller fradrag, som de statistiske modeller har regnet sig frem til. Og det er disse tillæg eller fradrag som kan resultere i nogle helt skæve vurderinger, som i nedenstående eksempler.
 
Eksempel 1:
Der bygges et standard budget parcelhus i et plan på 200 kvm. af mursten og med tegltag.  Opførelsespris 2.000.000 kr. (svarende til en kvadratmeterpris på 10.000 kr.), på en grund med en værdi på 800.000 kr. Den reelle markedsværdi af huset er 2.800.000 kr.
 
Ejendomsvurderingen beregnes således:
Grundværdi                                              800.000 kr.
Standardpris (10.000 kr. pr. kvm)            2.000.000 kr.
Tillæg for opførelsesår 2013                    750.000 kr.
Fradrag for størrelse af hus                                            48.000 kr.     
 
Beregnet ejendomsværdi                         3.502.000 kr.
 
Årlig ejendomsværdiskat                         44.260 kr.
 
 
Eksempel 2:
Der bygges et luksus arkitekttegnet hus i et plan på 200 kvm. i cedertræ og med tag af tagpap.  Opførelsespris 4.000.000 kr. (svarende til en kvadratmeterpris på 20.000 kr.), på en grund med en værdi på 800.000 kr. Den reelle markedsværdi af huset er 4.800.000 kr.
 
Ejendomsvurderingen beregnes således:
Grundværdi                                              800.000 kr.
Standardpris (10.000 kr. pr. kvm)            2.000.000 kr.
Tillæg for opførelsesår 2013                    750.000 kr.
Fradrag for størrelse af hus                                            48.000 kr.     
Fradrag for ydervægge af træ                  150.000 kr.
Fradrag for tag af tagpap                         190.000 kr.
 
Beregnet ejendomsværdi                         3.162.000 kr.
 
Årlig ejendomsværdiskat                          34.060 kr.
 
Kilde: Finansbureauet.dk
 
Det dyre arkitekttegnede hus bliver altså vurderet 340.000 kr. lavere end standardparcelhuset, til trods for, at markedsværdien af det arkitekttegnede hus er to millioner kroner højere end standardparcelhuset. Og som konsekvens risikerer ejeren af det billige standardparcelhus, at skulle betale godt 10.000 kr. mere om året i ejendomsværdiskat, end ejeren af det dyre arkitekttegnede hus (ejendomsskatten vil dog jf. skattestoppet blive omregnet til 2001 værdien + 5%).
De forskellige tillæg og fradrag ser sådan ud:

Kilde: skat.dk