Boligpriserne stiger
Men i reale priser kan det nemt tage 10 år endnu før huspriserne er tilbage på toppen
Det kan nemt tage 10 år endnu før huspriserne er tilbage på toppen
Danmarks Statistik har netop offentliggjort deres månedlige statistik for boligprisudviklingen for januar 2016. Dagens tal viser, at huspriserne steg med 0,3 pct. i januar 2016, mens lejlighedspriserne steg med 1,3 pct. Set over det seneste år er huspriserne steget med 5,6 pct., og lejlighedspriserne med 10,7 pct., men langt den største del af stigningen lå i foråret 2015 år. Målt over de seneste 6 måneder er huspriserne således kun steget med 0,6 pct. og lejlighedspriserne med 1,7 pct.
Det seneste halve år er boligpriserne bremset op. Det skal forklares med tre forhold. For det første den almindelige sæsoneffekt, der betyder, at boliger normalt handles til en højere pris om foråret og sommeren end om efteråret og vinteren. For det andet den nye god skik bekendtgørelse, der blev implementeret den 1. november 2015, og som foreskriver, at køberne fremover skal stille med en udbetaling på minimum 5 pct., inden de handler bolig, og for tredje de seneste års store prisstigninger, der afskære flere potentielle købere fra at blive kreditgodkendt.
I nominelle priser er vi tæt på toppen…
En årlig prisstigning på 5,6 pct. for huse og 10,7 pct. for lejligheder må betragtes som et flot afkast. På trods af det, er der stadig ikke grund til at være misundelige på de boligejere, der købte på toppen i 2006/2007. Prisen på et hus ligger nemlig stadig et godt stykke fra toppen, mens prisen på en lejlighed kun ligger marginalt over det daværende niveau.
På nuværende tidspunkt handles huse til 8 pct. under pristoppen i 2007. Det svarer til, at et hus, som kostede 1 mio. kr. i maj 2007, nu koster 922.000 kr. Fortsætter den nuværende prisstigningstakt på 5,6 pct. om året i de kommende år, så betyder det, at det vil tage under 2 år, før huset igen kan sælges for 1 mio. kr.
Det betyder, at husejerne vil have haft en periode på godt 10 år (2007-2017), hvor deres hus har været mindre værd, end den pris det blev købt til på toppen. Og det er endda i nominelle priser, dvs. uden at der er korrigeret for inflation.
… men i reale priser kan det nemt tage 10 år, før vi er tilbage på pristoppen
I reale priser, dvs. når der tages hensyn til inflationen, og dermed til, at 1 mio. kr. i 2007 ikke har samme værdi i dag, ser regnestykket værre ud. I reale priser ligger huspriserne nemlig nu 19 pct. under toppen. Det betyder, at et hus, der kostede 1 mio. kr. på toppen, vil kunne sælges for 810.000 kr. i dag.
Fortsætter huspriserne med at stige i samme tempo som nu, dvs. med 5,0 pct. om året i reale priser, betyder det, at der vil gå 4,5 år, før husejerne igen kan klappe hinanden på skulderen og sige, at deres hus har genvundet sin reale værdi på 1 mio. kr.
Det er dog næppe realistisk, at huspriserne fortsætter op i det tempo, og antager vi derfor i stedet, at de reale huspriser kun stiger med ca. 2 pct. om året, som de flere prognoser ligger op til, vil det i stedet tage 10-11 år fra nu, før huset igen har indhentet værdien fra sin storhedstid i 2007. Det betyder med andre ord, at de værst stillede husejere, der købte deres hus på toppen, vil have oplevet en periode fra 2007-2027, dvs. på 20 år, hvor de har måttet indkassere et reelt tab, såfremt de har skullet afhænde deres bolig. Og det vel at mærke kun, hvis de er så heldige, at de reale priser fortsætter op de næste mange år frem.
Pas på med at male fanden på væggen
Inden man maler fanden på væggen over de lange fremtidsudsigter for at vende tilbage til fordums tids prisniveauer, er det værd at huske på, at det kun er de færreste boligejere, der rent faktisk købte bolig på toppen. De øvrige boligejere stod på sidelinjen og så til, mens priserne først fløj op og dernæst ned. Dermed kan man sige, at de ikke har lidt et reelt tab, om end mange selvfølgelig har været berørt af nogle bristede forventninger.
