Alt tyder på, at en kæmpe konverteringsbølge er på vej
Fastforrentede boligejere opsiger i disse dage lån for fuld skrue for at konvertere over i et billigere alternativ. Nye tal for de alle de danske realkreditinstitutter viser nemlig, at der på nuværende tidspunkt er der opsagt fastforrentede lån for 19 mia. kr. Sammenholder vi det beløb med, tidligere tiders konverteringsmønstre, så tyder alt på, at den endelige konverteringsbølge kommer op i nærheden af 75 mia. kr. Det er ikke rekord, men det vil ganske givet blive husket, som en af de helt store konverteringsbølger indenfor de seneste 10 år.
Udsigt til 6. største bølge indenfor de seneste 10 år
Det er kun ét kvartal siden, at konverteringsbølgen rullede sidste gang. På det tidspunkt opsagde boligejerne lån for næsten 85 mia. kr., hvilket de seneste 10 år kun er blevet overgået i 2., 3. og 4. kvartal af 2005, hvor de 30-årige 4 pct. lån kom på gaden første gang, og boligejere med 6 pct. lån fik lov at konvertere.
Ved den seneste opsigelsesfrist pr. 31/10 2014 var det åbningen af de nye 30-årige 2½ pct. lån, som fik boligejere med særligt 4 pct. lån ned i banken. Ved den nuværende opsigelsesfrist den 31/1 2015 har de boligejere, som ikke nåede at konvertere i 4. kvartal 2014, så fået følgeskab af boligejere med fastforrentede 3½ pct. lån med afdrag. Det er sket i kraft af den seneste tids rentefald, som i starten af januar gjorde det muligt for realkreditinstitutterne at åbne nye 30-årige lån med en kuponrente på bare 2 pct. Går alt, som vi venter, så lander den indeværende konverteringsbølge på 70-75 mia. kr., hvilket vil være den 6. største konverteringsbølge de seneste 10 år.
De næste 14 dage accelererer opsigelserne
Næste opsigelsesfrist for de eksisterende fastforrentede lån falder ved udgangen af denne måned, og det forventes at få mange boligejere ned i banken.
Boligejerne kan minimere deres konverteringsomkostninger ved at opsige deres eksisterende lån så tæt på en opsigelsesfrist som muligt. Den systematik er boligejerne sig fuldt bevidst om, og derfor ser vi, at antallet af opsigelser eksploderer i de sidste uger inden en frist, hvilket vil sige nu.
Sammenligner vi fx de nuværende opsigelser med 1. kvartal 2012, hvor de første 30-årige 3½ pct. lån kom på gaden, så lå de foreløbige opsigelser på 16 mia. kr. 3 uger inden opsigelsesfristens ophør og på 25 mia. kr. 2 uger inden. Den endelige konverteringsbølge landede på 78 mia. kr. Da de nuværende opsigelser på de 19 mia. kr. viser, hvordan realkreditinstitutternes portefølje så ud i fredags, hvor der var 15 dage til opsigelsesfristen ophør, svarer det billede meget godt til situationen for 3 år siden. På den baggrund og med udgangspunkt i de i øjeblikket flotte kurser, forventer vi, at konverteringerne vil fortsætte med at brage derudaf hen mod månedens udgang.
Eksempel på konvertering
Har man fx et lån på 1 mio. kr. med afdrag, en kuponrente på 3½ pct. og en restløbetid på 27 år, og konverterer med ned i rente til et tilsvarende 2 pct. lån, så sparer man 150 kr. hver måned efter skat, samtidig med at man afdrager 600 kr. mere. Ulempen er, at restgælden stiger med ca. 56.000 kr.
Ved uændrede renter, vil man være bedre tjent med sit nye 2 pct. lån efter knap 2 år, også selv om restgælden stiger, mens man i det værst tænkelige tilfælde, dvs. ved fortsat faldende renter, vil være bedre tjent med sit nye 2 pct. lån efter ca. 6½ år. Med mindre man derfor forventer at skulle sælge sin bolig indenfor en kort tidshorisont, vil langt de fleste boligejere, som i dag har et fastforrentet lån med afdrag på 3½ pct. eller derover eller et fastforrentet lån uden afdrag på 4 pct. eller derover, derfor have glæde af at konvertere.
Bedste hilsner
Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom, chefanalytiker
Nordea Kredit
