Afdragsfrie lån - sådan overlever du når de udløber
De første afdragsfrie lån udløber 1. oktober i år. Det kan betyde en femdobling af huslejen. Men der findes metoder til at begrænse skaden.
Da de første "afdragsfrie" lån så dagens lys i oktober 2003, blev lånene rask væk langet over diskene hos realkreditinstitutterne. Ingen bekymrede sig om livet efter den afdragsfrie periode - for man kunne jo blot konvertere til et nyt afdragsfrit lån, når den 10 årige afdragsfrie periode udløb - hed det sig.
Ganske vist måtte værdien af boligen ikke være faldet i den mellemliggende periode, for at man ville kunne optage et nyt tilsvarende stort afdragsfrit lån, men da boligpriserne omtrent eksploderede i perioden efter introduktionen af de afdragsfrie lån, var der i starten ikke mange der havde fantasi til at forestille sig, at det skulle kunne blive et problem.
Men da prisen på boliger efterhånden mange år i træk kun har kendt en vej, er der en reel risiko for, at mange boligejere med afdragsfrie lån ikke vil kunne konvertere til et nyt afdragsfrit lån i samme størrelsesorden, når den 10 årige afdragsfrie periode udløber.
Problemet forstærkes af måden som de afdragsfrie lån er konstrueret på. Da den typiske løbetid er 30 år, betyder det, at hele lånet reelt skal afdrages på 20 år, hvis de første 10 år af lånets løbetid har været afdragsfrie. Og det medfører en markant stigning i den månedlige ydelse. På et F1 lån på en million kroner, vil den månedlige ydelse før skat stige fra knap 1000 kr. til godt 5.000 kr. om måneden, når den afdragsfrie periode udløber.
Der findes heldigvis en måde at minimere skaden på. Som låntager har man nemlig altid ret til at foretage en konvertering til et nyt 30 årigt lån, uden at skulle have huset vurderet på ny, uanset hvor meget boligpriserne måtte være faldet i mellemtiden. Blot skal man holde sig indenfor samme realkreditinstitut, og desværre må det nye lån ikke være afdragsfrit. Men alene det faktum, at man har mulighed for at forlænge tilbagebetalingsperioden fra 20 til 30 år ved at konvertere til et nyt 30 årigt lån, har stor betydning for den månedlige ydelse. I eksemplet fra før, vil den månedlige ydelse udgøre godt 3600 kr. efter skat ved en sådan konvertering, hvilket altså er godt 1400 kr. mindre end hvis det oprindelige lån bibeholdes.
Det er imidlertid en redningsplanke, som kunder i Nykredit desværre ikke kan benytte sig af. Når en kunde med et lån i Nykredit konverterer, optages det nye lån nemlig ikke gennem Nykredit, men derimod gennem Totalkredit, som Nykredit fusionerede med i 2003. Og det betyder, at ejendommen skal vurderes på ny i forbindelse med konverteringen, og så forsvinder ovennævnte fidus.
Ganske vist måtte værdien af boligen ikke være faldet i den mellemliggende periode, for at man ville kunne optage et nyt tilsvarende stort afdragsfrit lån, men da boligpriserne omtrent eksploderede i perioden efter introduktionen af de afdragsfrie lån, var der i starten ikke mange der havde fantasi til at forestille sig, at det skulle kunne blive et problem.
Men da prisen på boliger efterhånden mange år i træk kun har kendt en vej, er der en reel risiko for, at mange boligejere med afdragsfrie lån ikke vil kunne konvertere til et nyt afdragsfrit lån i samme størrelsesorden, når den 10 årige afdragsfrie periode udløber.
Problemet forstærkes af måden som de afdragsfrie lån er konstrueret på. Da den typiske løbetid er 30 år, betyder det, at hele lånet reelt skal afdrages på 20 år, hvis de første 10 år af lånets løbetid har været afdragsfrie. Og det medfører en markant stigning i den månedlige ydelse. På et F1 lån på en million kroner, vil den månedlige ydelse før skat stige fra knap 1000 kr. til godt 5.000 kr. om måneden, når den afdragsfrie periode udløber.
Der findes heldigvis en måde at minimere skaden på. Som låntager har man nemlig altid ret til at foretage en konvertering til et nyt 30 årigt lån, uden at skulle have huset vurderet på ny, uanset hvor meget boligpriserne måtte være faldet i mellemtiden. Blot skal man holde sig indenfor samme realkreditinstitut, og desværre må det nye lån ikke være afdragsfrit. Men alene det faktum, at man har mulighed for at forlænge tilbagebetalingsperioden fra 20 til 30 år ved at konvertere til et nyt 30 årigt lån, har stor betydning for den månedlige ydelse. I eksemplet fra før, vil den månedlige ydelse udgøre godt 3600 kr. efter skat ved en sådan konvertering, hvilket altså er godt 1400 kr. mindre end hvis det oprindelige lån bibeholdes.
Det er imidlertid en redningsplanke, som kunder i Nykredit desværre ikke kan benytte sig af. Når en kunde med et lån i Nykredit konverterer, optages det nye lån nemlig ikke gennem Nykredit, men derimod gennem Totalkredit, som Nykredit fusionerede med i 2003. Og det betyder, at ejendommen skal vurderes på ny i forbindelse med konverteringen, og så forsvinder ovennævnte fidus.
