Drop renoveringen og giv nedslag i prisen
Går man med salgsplaner, er det bedre at sænke prisen på boligen, end at bruge pengene på boligforbedringer.
Det kan være fristende at forsøge at peppe boligen op inden et salg, men det kan sjældent svare sig rent økonomisk. Det viser en undersøgelse, som RealMæglerne Holding A/S har foretaget blandt mæglerne hos RealMæglerne og BoligOne.
Uanset om man sætter nyt køkken op, laver nyt badeværelse, skifter taget eller andet, er det snarere undtagelsen end reglen, at pengene kan hentes hjem igen ved et efterfølgende salg.
"Undersøgelsen viser, at det kun sjældent vil kunne betale sig at kaste sig ud i store boligforbedringer inden boligen sættes til salg. Investeringen hentes som regel ikke hjem igen, og det vil oftest være en bedre strategi at slå lidt af prisen", fortæller direktør Niels Brandt fra RealMæglerne Holding A/S.
Undersøgelsen viser dog, at der er ganske stor geografisk forskel på, hvor stor del af udgiften til boligforbedringer, som kan hentes hjem igen ved efterfølgende salg. På sjællandssiden, og ikke mindst i københavnsområdet, vil især forbedringer som øger det reelle boligareal kunne svare sig rent økonomisk, og i visse tilfælde sågar være overskudsforretninger.
Se her hvilke ombygninger/renoveringer der betaler sig, og hvilke som ikke gør
Hvor stor en del af udgiften til nedenstående ombygninger/renoveringer vil man kunne få igen ved et efterfølgende salg af et gennemsnitligt hus på 150 kvm..
1: Luksus køkken
Det gamle nedslidte køkken udskiftes med et luksuskøkken i bedste kvalitet og i tidløs stilart.
Udgift: 300.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 25-50 %
Bemærkninger: Dyre boliger har lettere ved at hente en større del af investeringen til et nyt luksus køkken hjem igen. Jo dyrere huset er, jo mere forventes det at indeholde et kvalitetskøkken. Men som udgangspunkt vil det være en dårlig investering, selv i de dyre geografiske områder.
2: Lavpris-køkken
Det gamle nedslidte køkken bliver udskiftet med et lavpris-køkken af et uprætentiøst mærke.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 50-100 %
Bemærkninger: Hellere et nyt billigt køkken, end et gammelt nedslidt køkken. Det synes at være devisen over hele landet. Og generelt er det nemmere at få udgiften til mindre fornyelser hjem igen. Derfor kan man især i hovedstadsområdet opleve, at hele investeringen vil kunne hentes hjem igen.
3: Nyt luksusbad
Det gamle nedslidte badeværelse skiftes ud med et luksusbadeværelse med spa og med bedste materialevalg i tidløs stilart.
Udgift 400.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 20-40 %
Bemærkninger: Udgiften til luksusbadeværelser synes generelt at være sværere at hente hjem igen end udgiften til nye køkkener. Denne tendens er landsdækkende. Et nyt luksusbad til flere hundrede tusinde kroner skal man altså ikke forvente tjener sig selv hjem igen i form af en højere huspris.
4: Lavpris badeværelse
Det gamle nedslidte badeværelse bringes up to date med nye klinker, sanitet og møbler i lavprissegmentet.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 50-100%
Bemærkninger: På samme måde som med køkkener har de små udskrivninger til badeværelser lettere ved at tjene sig selv hjem igen. Et nyt bad til 75.000 kr. kan derfor mange steder tjene sig selv hjem igen. Men en overskudsforretning er det ingen steder i landet.
5: Ekstra badeværelse
Et pulterrum på 15 kvm inddrages og ombygges til badeværelse nr. 2 i gennemsnitlige materialer.
Udgift: 200.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 50-150%
Bemærkninger: Hvis boligen kun har et enkelt badeværelse i forvejen, kan det være en god investering at opføre endnu et badeværelse. En kernefamilie har ofte ønske om 2 badeværelser. Og det ønske afspejler sig i højere priser. Dog er det mest i hovedstadsområdet, at udgiften hertil kan overvæltes i prisen. I enkelte tilfælde kan det sågar være en decideret overskudsforretning.
6: Nyt tag
Det gamle nedslidte tag udskiftes med et nyt tag i bedste og dyreste kvalitet, der stilmæssigt passer til huset.
Udgift 500.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 20-60 %
Bemærkninger: Nyt tag over hovedet er påskønnet blandt boligkøbere. Men kun sjældent helt nok til, at boligejere kan få dækket deres udgifter hertil, hvis taget opføres i de dyreste materialer.
7: Nyt lavpris tag
Det gamle nedslidte tag udskiftes med et nyt tag i lavprissegmentet (eternit, tagpap og lign.), som ikke nødvendigvis passer til husets stilart.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:25-100%
Bemærkninger: Et tæt tag er vigtigt. Og boligkøberne er ofte parat til at gå på kompromis med valget af materialer, for til gengæld at få huset billigere. Det gør, at det er nemmere at tjene investeringen til et nyt tag hjem igen, hvis udgiften ikke er for høj.
8: Pudset facade
Det nedslidte hus friskes op med en indfarvet pudset facade
Udgift: 100.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 30-150 %
Bemærkninger: At få frisket et nedslidt hus op med en ny pudset facade er mange steder i landet en af de bedste investeringer boligejerne kan gøre. Pengene vil mange steder kunne hentes hjem igen i form af højere huspriser. Og ofte endda mere til - dog med størst sikkerhed for investeringen i hovedstadsområdet.
9: Udnyttelse af kælder
En fugtig og ubrugelig kælder på 75 kvm. gøres tør ved udvendig dræning og isolering, og indrettes til tre brugbare rum, der dog ikke godkendes til beboelse.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 25-200%
Bemærkninger: Har man en dårligt udnyttet kælder, der måske ikke rigtig er anvendelig på grund af fugt, kan det være en god investering at gøre kælderen brugbar, ikke mindst i hovedstadsområdet, hvor kvadratmeterpriserne er høje. Det er en relativ billig investering, som udløser mange ekstra kvadratmetre. Og i den forbindelse betyder det ikke så meget, om kvadratmetrene lovligt kan anvendes til beboelse eller ej.
10: Carport
Der etableres en carport fra et byggemarked på 30 kvm. i en stilart, der ikke passer ind i husets stil.
Udgift: 50.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 0-50 %
Bemærkninger: Det er ikke ud fra ønsket om at gøre huset mere værd, at man skal opføre en billig byggemarkeds carport. Selvom udgiften ikke er svimlende høj, kan investeringen ikke hentes hjem igen. Carporten giver ingen eller kun ringe merværdi til boligen. Tendensen er landsdækkende.
11: Garage
Der opmures en garage på 30 kvm, der er tilpasset husets arkitektur.
Udgift: 200.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 25-100 %
Bemærkninger: Der er langt større chance for at hente investeringen hjem igen i form af stigende huspriser, hvis man ofrer de ekstra penge på at opføre en muret garage i stedet for en billig carport
12: Udestue
Der opføres en uisoleret udestue fra et byggemarked på 25 kvm. Udestuen passer ikke ind i husets arkitektur.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 0-25 %
Bemærkninger: Udestuer er helt ude i kulden i hovedstadsregionen, og medfører kun sjældent en højere prisfastsættelse af boligen. Mange boligkøbere vælger således som det første at rive udestuen ned, hvis en sådan følger med den købte bolig. I provinsen kan udestuen i visse tilfælde øge husets værdi, men aldrig nok til at hente investeringen hjem igen
13: Tilbygning
Der opføres en isoleret og opvarmet havestue på 50 kvm. i en arkitektur, der er tilpasset husets stil. Udgift: 500.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 0-50%
Bemærkninger: Generelt er investeringer der øger boligarealet en god investering. En decideret tilbygning i form af en havestue er dog en mindre god investering for tiden. Trenden er ikke til ekstra stuer. De ekstra kvadratmetre skal helst være i form af flere regulære værelser.
14: Etablering af første sal
Der etableres en overetage på et hus i en arkitektur, der passer ind i husets stil. Gode materialer. Det samlede boligareal er 75 kvm. Der etableres et badeværelse, og to værelser.
Udgift: 1.250.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 20-100 %
Bemærkninger: Selvom udskrivningen er meget stor, kan investeringen i visse områder med høje kvadratmeterpriser godt hentes hjem igen. Som udgangspunkt gælder, at jo længere væk fra storbyerne man kommer, jo sværere har investeringen ved at tjene sig selv hjem.
15: Udskiftning af vinduer
Boligens nedslidte vinduer udskiftes med topisolerede vinduer i en stilart, der passer til huset.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:60-100%
Bemærkninger: Nye vinduer er populært blandt boligkøbere. Hvis en bolig ikke har nye vinduer, skal den handles med så klækkelig en rabat, at det ofte svarer til hele udgiften ved at skifte vinduerne. Tendensen er landsdækkende.
Uanset om man sætter nyt køkken op, laver nyt badeværelse, skifter taget eller andet, er det snarere undtagelsen end reglen, at pengene kan hentes hjem igen ved et efterfølgende salg.
"Undersøgelsen viser, at det kun sjældent vil kunne betale sig at kaste sig ud i store boligforbedringer inden boligen sættes til salg. Investeringen hentes som regel ikke hjem igen, og det vil oftest være en bedre strategi at slå lidt af prisen", fortæller direktør Niels Brandt fra RealMæglerne Holding A/S.
Undersøgelsen viser dog, at der er ganske stor geografisk forskel på, hvor stor del af udgiften til boligforbedringer, som kan hentes hjem igen ved efterfølgende salg. På sjællandssiden, og ikke mindst i københavnsområdet, vil især forbedringer som øger det reelle boligareal kunne svare sig rent økonomisk, og i visse tilfælde sågar være overskudsforretninger.
Se her hvilke ombygninger/renoveringer der betaler sig, og hvilke som ikke gør
Hvor stor en del af udgiften til nedenstående ombygninger/renoveringer vil man kunne få igen ved et efterfølgende salg af et gennemsnitligt hus på 150 kvm..
1: Luksus køkken
Det gamle nedslidte køkken udskiftes med et luksuskøkken i bedste kvalitet og i tidløs stilart.
Udgift: 300.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 25-50 %
Bemærkninger: Dyre boliger har lettere ved at hente en større del af investeringen til et nyt luksus køkken hjem igen. Jo dyrere huset er, jo mere forventes det at indeholde et kvalitetskøkken. Men som udgangspunkt vil det være en dårlig investering, selv i de dyre geografiske områder.
2: Lavpris-køkken
Det gamle nedslidte køkken bliver udskiftet med et lavpris-køkken af et uprætentiøst mærke.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 50-100 %
Bemærkninger: Hellere et nyt billigt køkken, end et gammelt nedslidt køkken. Det synes at være devisen over hele landet. Og generelt er det nemmere at få udgiften til mindre fornyelser hjem igen. Derfor kan man især i hovedstadsområdet opleve, at hele investeringen vil kunne hentes hjem igen.
3: Nyt luksusbad
Det gamle nedslidte badeværelse skiftes ud med et luksusbadeværelse med spa og med bedste materialevalg i tidløs stilart.
Udgift 400.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 20-40 %
Bemærkninger: Udgiften til luksusbadeværelser synes generelt at være sværere at hente hjem igen end udgiften til nye køkkener. Denne tendens er landsdækkende. Et nyt luksusbad til flere hundrede tusinde kroner skal man altså ikke forvente tjener sig selv hjem igen i form af en højere huspris.
4: Lavpris badeværelse
Det gamle nedslidte badeværelse bringes up to date med nye klinker, sanitet og møbler i lavprissegmentet.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 50-100%
Bemærkninger: På samme måde som med køkkener har de små udskrivninger til badeværelser lettere ved at tjene sig selv hjem igen. Et nyt bad til 75.000 kr. kan derfor mange steder tjene sig selv hjem igen. Men en overskudsforretning er det ingen steder i landet.
5: Ekstra badeværelse
Et pulterrum på 15 kvm inddrages og ombygges til badeværelse nr. 2 i gennemsnitlige materialer.
Udgift: 200.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 50-150%
Bemærkninger: Hvis boligen kun har et enkelt badeværelse i forvejen, kan det være en god investering at opføre endnu et badeværelse. En kernefamilie har ofte ønske om 2 badeværelser. Og det ønske afspejler sig i højere priser. Dog er det mest i hovedstadsområdet, at udgiften hertil kan overvæltes i prisen. I enkelte tilfælde kan det sågar være en decideret overskudsforretning.
6: Nyt tag
Det gamle nedslidte tag udskiftes med et nyt tag i bedste og dyreste kvalitet, der stilmæssigt passer til huset.
Udgift 500.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 20-60 %
Bemærkninger: Nyt tag over hovedet er påskønnet blandt boligkøbere. Men kun sjældent helt nok til, at boligejere kan få dækket deres udgifter hertil, hvis taget opføres i de dyreste materialer.
7: Nyt lavpris tag
Det gamle nedslidte tag udskiftes med et nyt tag i lavprissegmentet (eternit, tagpap og lign.), som ikke nødvendigvis passer til husets stilart.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:25-100%
Bemærkninger: Et tæt tag er vigtigt. Og boligkøberne er ofte parat til at gå på kompromis med valget af materialer, for til gengæld at få huset billigere. Det gør, at det er nemmere at tjene investeringen til et nyt tag hjem igen, hvis udgiften ikke er for høj.
8: Pudset facade
Det nedslidte hus friskes op med en indfarvet pudset facade
Udgift: 100.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 30-150 %
Bemærkninger: At få frisket et nedslidt hus op med en ny pudset facade er mange steder i landet en af de bedste investeringer boligejerne kan gøre. Pengene vil mange steder kunne hentes hjem igen i form af højere huspriser. Og ofte endda mere til - dog med størst sikkerhed for investeringen i hovedstadsområdet.
9: Udnyttelse af kælder
En fugtig og ubrugelig kælder på 75 kvm. gøres tør ved udvendig dræning og isolering, og indrettes til tre brugbare rum, der dog ikke godkendes til beboelse.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 25-200%
Bemærkninger: Har man en dårligt udnyttet kælder, der måske ikke rigtig er anvendelig på grund af fugt, kan det være en god investering at gøre kælderen brugbar, ikke mindst i hovedstadsområdet, hvor kvadratmeterpriserne er høje. Det er en relativ billig investering, som udløser mange ekstra kvadratmetre. Og i den forbindelse betyder det ikke så meget, om kvadratmetrene lovligt kan anvendes til beboelse eller ej.
10: Carport
Der etableres en carport fra et byggemarked på 30 kvm. i en stilart, der ikke passer ind i husets stil.
Udgift: 50.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 0-50 %
Bemærkninger: Det er ikke ud fra ønsket om at gøre huset mere værd, at man skal opføre en billig byggemarkeds carport. Selvom udgiften ikke er svimlende høj, kan investeringen ikke hentes hjem igen. Carporten giver ingen eller kun ringe merværdi til boligen. Tendensen er landsdækkende.
11: Garage
Der opmures en garage på 30 kvm, der er tilpasset husets arkitektur.
Udgift: 200.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 25-100 %
Bemærkninger: Der er langt større chance for at hente investeringen hjem igen i form af stigende huspriser, hvis man ofrer de ekstra penge på at opføre en muret garage i stedet for en billig carport
12: Udestue
Der opføres en uisoleret udestue fra et byggemarked på 25 kvm. Udestuen passer ikke ind i husets arkitektur.
Udgift: 75.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 0-25 %
Bemærkninger: Udestuer er helt ude i kulden i hovedstadsregionen, og medfører kun sjældent en højere prisfastsættelse af boligen. Mange boligkøbere vælger således som det første at rive udestuen ned, hvis en sådan følger med den købte bolig. I provinsen kan udestuen i visse tilfælde øge husets værdi, men aldrig nok til at hente investeringen hjem igen
13: Tilbygning
Der opføres en isoleret og opvarmet havestue på 50 kvm. i en arkitektur, der er tilpasset husets stil. Udgift: 500.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 0-50%
Bemærkninger: Generelt er investeringer der øger boligarealet en god investering. En decideret tilbygning i form af en havestue er dog en mindre god investering for tiden. Trenden er ikke til ekstra stuer. De ekstra kvadratmetre skal helst være i form af flere regulære værelser.
14: Etablering af første sal
Der etableres en overetage på et hus i en arkitektur, der passer ind i husets stil. Gode materialer. Det samlede boligareal er 75 kvm. Der etableres et badeværelse, og to værelser.
Udgift: 1.250.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften: 20-100 %
Bemærkninger: Selvom udskrivningen er meget stor, kan investeringen i visse områder med høje kvadratmeterpriser godt hentes hjem igen. Som udgangspunkt gælder, at jo længere væk fra storbyerne man kommer, jo sværere har investeringen ved at tjene sig selv hjem.
15: Udskiftning af vinduer
Boligens nedslidte vinduer udskiftes med topisolerede vinduer i en stilart, der passer til huset.
Udgift: 150.000 kr.
Boligens værdiforøgelse i procent af udgiften:60-100%
Bemærkninger: Nye vinduer er populært blandt boligkøbere. Hvis en bolig ikke har nye vinduer, skal den handles med så klækkelig en rabat, at det ofte svarer til hele udgiften ved at skifte vinduerne. Tendensen er landsdækkende.
