Den store boliglånsguide
Skal du finansiere din ejerbolig, og ved ikke hvilket lån du skal vælge? Så læs guiden her
For ganske få år tilbage var det en forholdsvis ukompliceret sag at vælge hvilket realkreditlån man skulle finansiere sin ejerbolig med. Udbuddet af lånetyper var stærkt begrænset, og man kunne meget hurtigt skaffe sig et overblik over mulighederne på markedet.
Sådan er det bestemt ikke længere. Siden Realkredit Danmark i 1997 startede ”festen” ved at introducere flekslånet tilbage i 1997, er det i en lind strøm væltet frem med nye produkter. Ikke kun fra realkreditinstitutterne, men også fra bankerne, der med kreative produkter har bejlet til boligejernes gunst.
Hvilket lån der er det bedste, er det desværre ikke muligt at give noget entydigt svar på. Det afhænger af personlige præferencer og risikovurdering. Men gør man nogle få simple overvejelser, kan forholdsvis nemt blive guidet i retning af hvilket boliglån der passer bedst i de enkelte situationer. Så hører du til dem der har mistet overblikket, så prøv at følge med her.
Første valg: Flexlån, fastforrentet lån eller garantilån?
Det første store valg man som låntager står overfor er hvilken renteprofil lånet skal have. Hvis man havde en krystalkugle hvori man kunne aflæse renteudviklingen mange år ud i fremtiden, ville det være en ukompliceret sag at vælge hvilket lån der vil være billigst. Hvis man har vished om at både den lange og den korte rente vil falde, eller forblive uændret, er der ingen tvivl om at man skal vælge et flekslån. Og hvis man har vished om at både den korte og den lange rente vil stige, er der heller ingen tvivl om at man skal vælge et fastforrentet lån.
Men selv den skarpeste analytiker kan kun gøre sig forhåbninger om at kunne kreere en troværdig renteprognose med en ganske kort tidshorisont. Og med mindre man kender den fremtidige renteudvikling er der ikke noget entydigt svar på hvilket lån der er bedst.
I stedet er man tvunget til at vælge ud fra personlige præferencer. Vil man have sikkerhed for hvad man skal betale til realkreditinstituttet i hele lånets løbetid er der naturligvis ingen vej udenom et fastforrentet lån. Men at man kender sine fremtidige ydelser er ikke ensbetydende med at et fastforrentet lån nødvendigvis er et mere sikkert lån end et flekslån. For mens renten på lånet ligger fast, vil kursen på obligationerne bag lånet svinge i modsat takt af renten. Og de svingende obligationskurser kan betyde store svingninger i restgælden. Det er ikke noget problem hvis man holder lånet til udløb, og ingen planer har om at sælge boligen eller konvertere lånet. Men hvis man på et tidspunkt skal sælge huset risikerer man at løbe ind i et tab, hvis kursen på de obligationer som lånet er udstedt i er steget, som følge af en faldende rente.
Det stik modsatte er gældende for flekslån. Her kender man ikke de fremtidige ydelser gennem hele lånets løbetid, og kan derfor risikere en højere ”husleje” i tilfælde af rentestigninger. Til gengæld vil kursudsvingene på lånet ofte være meget små (især på flekslån med årlig rentetilpasning), hvorfor man altså har langt større sikkerhed for hvad værdien af restgælden til enhver tid er.
Om man foretrækker risiko i form af muligheden for stigende fremtidige ydelser ved en stigende rente, eller risiko i form af muligheden for en stigende restgæld ved faldende renter, er helt op til ens personlige risikoprofil. Og det kan jo være svært at vælge imellem.
Og her kommer de såkaldte garantilån ind i billedet. Garantilånet er nemlig en slag klon af de to låntyper, og har hverken helt samme fordele eller ulemper som det fastforrentede lån og flexlånet hver for sig. Et garantilån er et flexlån med en indbygget forsikringsgaranti der sikrer imod rentestigninger på op over et givent niveau. Lånet har en højere rente end et flexlån, men har stadigvæk en væsentlig lavere rente end et fastforrentet lån. Til gengæld falder kursen ikke nær så meget på et garantilån som på et fastforrentet lån i tilfælde af rentestigninger, og høvler derfor ikke nær så meget af restgælden ved stigninger i den lange rente. Men omvendt stiger kursen heller ikke tilsvarende meget i tilfælde af rentefald.
Er man i tvivl om hvilket lån man skal vælge er et garantilån derfor i virkeligheden et ganske udmærket lån. Ligegyldigt hvordan renten udvikler sig vil enten det fastforrentede lån eller flexlånet være et bedre valg. Men også ligegyldigt hvordan renten udvikler sig vil enten flexlånet eller det fastforrentede lån være et dårligere valg. Med et garantilån sikrer man sig altså med andre ord, at man hverken vælger det bedste eller det værste lån, men derimod det næstbedste (eller næstværste lån). Og i det er jo i virkeligheden princippet bag alle forsikringskonstruktioner.
Andet valg: Lån i euro eller i danske kroner?
Når man har besluttet sig for hvilken renteprofil lånet skal have, skal man dernæst tage stilling til i hvilken valuta man skal finansiere lånet. Realkreditinstitutterne tilbyder udover lån i danske kroner også lån i euro. Der er ikke længere den store renteforskel mellem lån i euro og lån i danske kroner, men lån i euro har den store fordel, at stiftelsesomkostningerne kan trækkes fra (herunder stempelafgifter). Men ved at optage lånet i euro løber man også en valutarisiko. Hvis kursen på euro stiger i forhold til danske kroner, bliver det dyrere at tilbagebetale lånet. Det ”bånd” som binder den danske krone og euroen sammen tillader et udsving på plus minus 2,25% (dog uden nogen håndfaste garantier for at udsvingene ikke kan blive større).
I mange tilfælde er valget mellem lån i euro og lån i danske kroner dog afgjort på forhånd. Af den simple årsag, at mange lånetyper ikke udbydes som eurolån. Det gælder eksempelvis de nye populære garantilån. Og også blandt de fastforrentede lån kan det være særdeles svært at opdrive et eurolån, og selv hvis man kan, er låneserien ofte så illikvid, at det vil være en dårlig idé at optage lånet. Men blandt flexlånene er eurolån stadig meget udbredte. Om man vælger at optage flexlånet i danske kroner eller euro, er altså et spørgsmål om hvorvidt man synes at muligheden for at trække stiftsomkostningerne fra kompenserer tilstrækkeligt for den valutakursrisiko man pådrager sig.
Tredje valg: Med eller uden afdrag?
Når man har besluttet hvilken låneprofil man ønsker sig, og i hvilken valuta lånet skal optages, mangler man kun en enkelt beslutning mere før man er i mål: man skal tage stilling til om man ønsker lånet som et afdragsfrit lån, eller som et ”traditionelt” realkreditlån.
Alle lånetyper kan optages som afdragsfrie lån, hvor den afdragsfrie periode kan løbe i op til 10 år (af gangen).
Om man ønsker at optage lånet som et traditionelt lån med løbende afdrag, eller som et afdragsfrit lån, afhænger af hvorvidt man ønsker at spare op i boligen eller ej. Psykologien kan her spille en stor rolle, idet mange foretrækker ”sikkerheden” i at afdrage på gælden i boligen.
Men rent økonomisk kan det imidlertid oftest ikke svare sig at spare op i boligen. Man vil nemlig oftest kunne få en bedre ”forrentning” af de sparede afdrag end ved at nedbringe gælden i boligen. Har man eksempelvis anden højere forrentet gæld i, eksempelvis i form af et forbrugslån eller et boliglån i banken, vil det bedre kunne betale sig at bruge de sparede afdrag på realkreditlånet til at øge afdragene på den højere forrentede gæld. Og for topskatteydere vil det ofte bedre kunne betale sig at bruge afdragene til at øge indskuddene på skattebegunstiget pensionsordning såsom en ratepension/livrente.
Har man derimod ikke mulighed for at opnå en højere ”forrentning” af de sparede afdrag end renten på realkreditlånet, og har man ikke mulighed for at udnytte fordelene ved indskud på en skattebegunstiget pensionsordning, er det derimod meget fornuftigt at afdrage på gælden i sit hus.
Lær at læse realkreditsprog: varedeklaration for de enkelte typer realkreditlån.
Flexlån: Kært barn har mange navne. Flexlån er blevet populær betegnelsen for variabelt forrentede realkreditlån, selvom det egentlig kun er Realkredit Danmark der er i sin gode patentbeskyttede ret til at bruge navnet. Hos andre realkreditinstitutter hedder produktet derfor noget andet, som eksempelvis rentetilpasningslån eller blot tilpasningslån. Lånene rentetilpasses med jævne årlige mellemrum fra mellem 6 måneder til 10 år. De oftest benyttede rentetilpasningsintervaller er dog 1, 3 eller 5 år (kaldes oftest henholdsvis F1, F3 og F5 lån).
Velegnet til: Låntagere der blot ønsker det billigst mulige lån, og som ikke frygter for kraftige fremtidige rentestigninger bør optage realkreditlånet som et F1 flexlån. Flexlån af typen F1 er også velegnede til boligejere der skal sælge indenfor kort tid, da kursrisikoen ved denne type lån er meget lille. Fordelen derved er, at man har stor grad af sikkerhed for hvad restgælden vil være på salgstidspunktet. Kursrisikoen ved F 3 og F5 lån er lidt større, og lånene bærer også en lidt højere rente. Lånene er derfor primært velegnede i situationer hvor man ved at man indenfor en kortere årrække på 3 eller 5 år skal indfri lånet, eksempelvis i forbindelse med salg, og derfor i virkeligheden benytter lånet som et billigt fastforrentet lån.
P lån: De såkaldte P lån er en undervariant af flexlånene. P er ment som en forkortelse for procent, og indikerer at det kun er en bestemt procentdel af lånet der årligt rentetilpasses. Det oftest udstedte P lån hedder P33,3, og det kryptiske navn dækker over et lån, hvor en tredjedel af lånesummen refinansieres hvert år.
Velegnet til: P lånet er velegnet for låntagere der gerne vil sikre, at de ændringer der sker i ydelsen på grund af rentestigningerne, sker i et mere mageligt tempo, med mindre årlige udsving. Et eventuelt rentefald slår langsommere igennem på ydelsen end ved et traditionelt flexlån, ligesom en eventuelt rentestigning også først rammer i et langsommere tempo.
T lån: Et T lån er også en undervariant af flexlån. Hvad T står for er ikke helt indlysende, men det kunne står for tid. T lånene er nemlig kendetegnet ved, at det er lånets løbetid der reguleres i takt med ændringerne i renten, frem for lånets ydelse. Hvis man eksempelvis optager et T 20 lån, er der som udgangspunkt tale om et 20årigt flexlån. Hvis renten ved næste refinansieringstidspunkt er steget, vil ydelsen forblive den samme, mens restløbetiden blot vil forøges.
Velegnet til: En T lån er et ganske velegnet ”konverterings” produkt, hvor man benytter besparelsen fra konverteringen til at afdrage hurtigere på gælden frem for at bruge besparelsen på rødvin og dyre bøffer. Hvis man eksempelvis konverterer fra et 5% 30 årigt lån til T lån, vil man kunne skære omkring 8 år af restløbetiden. Skulle renten falde yderligere vil man endnu hurtigere blive gældsfri, hvorimod restløbetiden vil forlænges lidt i tilfælde af rentestigninger
PT lån: Det er muligt at kombinere de to ovennævnte lån til et PT lån. Altså et lån hvor det kun er en procentdel af restgælden der refinansieres hver gang, og hvor det er restløbetiden, og ikke ydelsen der ændrer sig i takt med ændringerne i renten.
Velegnet til: Lånene har selvsagt samme kvaliteter som nævnt for henholdsvis P og T lånene ovenfor. At kombinere de to lånetyper er blot en måde at sikre at udsvingene i restløbetiden bliver ”blødere”
Kontantlån:
Et kontantlån er et fastforrentet lån, hvor kurstabet med skattemyndighedernes billigelse omregnes til en fradragsberettiget rente. Hvilket er smart, da renteudgifterne i modsætning til kurstab kan fratrækkes på selvangivelsen. Derved opnår låntageren en lavere nettoydelse end ved et obligationslån. Kontantlån har også den fordel i forhold til et obligationslån, at lånets hovedstol bliver mindre, og dermed falder omkostningerne til stempling af pantebrevet. Desuden falder de løbende bidrag til realkreditinstitutterne, da disse beregnes som en procentdel af kontantlånsrestgælden.
Velegnet til: Et kontantlån er det oplagte valg af i tilfælde af man ønsker et fastforrentet tillægslån. Den ”pris” man betaler for den lavere ydelse ved et kontantlån frem for et obligationslån, er at man mister skattefriheden ved opkonverteringer. Men netop ved tillægsbelåninger er det fuldstændig lige meget med muligheden for opkonvertering, da lånebeløbene ved tillægsbelåninger som regel alligevel ikke er tilstrækkelig store til at man under nogen omstændigheder vil konvertere lånet. Ved mindre lånebeløb er de faste omkostninger ved konverteringer ganske enkelt for store til at det kan svare sig. Derfor kan man ligeså godt vælge det billigste lån. Og det er altså kontantlånet. Ovenstående betragtninger gælder naturligvis ikke kun ved tillægsbelåninger. Hvis man på forhånd ved, at man er den type låntager der ønsker et fastforrentet lån, og aldrig ville kunne finde på at foretage en opkonvertering, ja så er det også kontantlånet man bør vælge.
Obligationslån:
Et obligationslån, er et lån med fast rente, der udbetales i obligationer. Det kontante beløb afhænger af kursen på obligationerne på salgstidspunktet. Lånet må ikke udstedes hvis kursen er over 100, hvorfor der altid vil være et ”kurstab” i forbindelse med låneoptagelsen. Lånet udstedes med en løbetid på 10, 20 eller 30 år, hvor renten er lavere jo kortere løbetiden er.
Velegnet til:
Det gode gamle obligationslån har det svært for tiden. Stort set ethvert nyt låneprodukt som realkreditinstitutterne og bankerne sender på gaden, har som målsætning at kapre markedsandele fra det traditionelle obligationslån. Og det lykkes. Men hvis man tror på stigende lange renter, findes der faktisk ikke noget bedre lån end et obligationslån. I så tilfælde falder kursen på obligationerne bag lånet, og dermed også restgælden. I forbindelse med en konvertering i kølvandet på kraftige rentestigninger, vil man altså kunne skære en betragtelig del af sin restgæld, hvis lånet er optaget som et fastforrentet obligationslån. Jo lavere kuponrente og jo længere løbetid der er på obligationslånet, jo mere vil man kunne skære af restgælden i tilfælde af rentestigninger.
Garantilån:
Lånet er en slags hybrid af et flexlån og et fastforrentet lån. Lånet er født som et flexlån, og ”garantien” går ud på, at renten ikke kan stige til over et bestemt niveau. Hvis renten når det niveau, skifter lånet automatisk karakter til et fastforrentet lån. Der findes dog også varianter hvor renten følger med ned igen, hvis den begynder at falde igen.
Velegnet til: Lånet er et glimrende ”både - og” lån, der er særdeles velegnet til folk der ikke tidligere har turdet skifte til flexlån af frygt for kraftige rentestigninger. For selvom det snart er mange år siden at vi har oplevet tocifrede rentesatser på realkreditlån, sidder frygten stadig i mange folk, og det har afholdt dem fra de billige flexlån. Men med en garanti for at lånet ikke kan stige til ret meget mere end det de i forvejen betaler for deres nuværende lån, er vejen nu banet for en konvertering til en lån der rentemæssigt næsten svarer til et F3 flexlån. At en konvertering til et lavere forrentet fastforrentet lån kan vise sig at blive en bedre forretning, er så en anden sag. Det kræver at man spekulerer i at renten stiger igen. Og at spekulere i renteudviklingen ligger ikke lige til den type låntagere som garantilån henvender sig til.
Afdragsfrie lån:
Alle de ovennævnte lånetyper (på nær kontantlån) kan optages som afdragsfrie lån, hvor den afdragsfrie periode kan løbe i op til 10 år (i realiteten kan den afdragsfrie periode dog løbe uendeligt med kreditorernes billigelse).
Velegnet til: De afdragsfrie lån er særdeles velegnede til at situationer hvor man kan opnå en højere ”forrentning” af de sparede afdrag end den rente man betaler på lånet. Hvis man eksempelvis bruger de sparede afdrag på realkreditlånet til i stedet at afdrage mere på højere forrentet gæld såsom forbrugslån eller kassekreditter, er et afdragsfrit lån en glimrende idé.
Fire ”cases” – hvilke lån bør de vælge
Situation 1:
Et vellønnet ægtepar midt i 50érne har købt et hus, som de dog planlægger at sælge igen allerede om 5 år, med henblik på at flytte til Murcia i Spanien som førtidspensionister, hvor de vil lære at spille golf, og dyrke transcendental meditation (dog ikke samtidig). De er ikke trygge ved flexlån, og har altid finansieret deres bolig med et fastforrentet lån.
De bør vælge: Et afdragsfrit F5 flexlån. Selvom familien normalt ikke bryder sig om flexlån, bør det alligevel være deres foretrukne valg. I deres tilfælde vil F5 flexlånet nemlig blot fungere som et fastforrentet lån til en billig rente, da det først skal refinansieres om 5 år, hvor de alligevel planlægger at sælge huset, og dermed indfri lånet. Samtidig vil kursrisikoen på salgstidspunktet være elimineret, hvorfor de kender værdien af deres restgæld for forhånd (hvilket ikke vil være tilfældet hvis de optager et traditionelt fastforrentet lån).
Da ægteparret er vellønnet, og derfor betaler topskat, bør de overveje at gøre lånet afdragsfrit, og indskyde de sparede afdrag (+ skatteværdien heraf) på en ratepension eller livrenteordning.
Situation 2:
En folkeskolelærer på 40 år har et fastforrentet 5 % lån på rundt regnet 1 mio. kr., som han har haft i en del år. Han har indfriet al anden gæld, og føler ikke han har brug for større rådighedsbehov. Tværtimod er der overskud på den løbende konto, også efter hans årlige studietur til det klassiske Italien med hans en del yngre kunstinteresserede ven. Han ønsker derfor at sætte lidt turbo på opsparingen, så han har råd til at gå på efterløn som 60 årig, og overvejer i den forbindelse at omlægge realkreditlånet.
Han bør vælge: Et T lån. Ved at vælge et flexlån af variant T med årlig rentetilpasning, med samme ydelse som på hans nuværende 5% lån, kan han skære omkring 8 år af hans restgæld, ved uændret renteniveau. Dermed kan han nå at have betalt lånet ud inden han skal på efterløn. Og kan han øge den månedlige nettoydelse med blot 1.000 kr., kan han ved det nuværende renteniveau skære yderligere godt 5 år af. I så fald vil der også være plads til lidt rentestigninger, uden at det forpurrer planerne om at være helt gældsfri som 60 årig.
Og at spare op i boligen er umiddelbart meget fornuftigt i hans situation. Han betaler ikke nok i skat til for alvor at kunne udnytte skattefordelen ved eksempelvis en ratepensionsindbetaling. Og da han ikke har anden højtforrentet gæld som han alternativt kunne afdrage hurtigere på, gælder det for ham om at afdrage så hurtigt som muligt på boliglånet. Den sparede ”husleje” vil heller ikke føre til modregning i efterlønsårene, som man risikerer ved visse pensionsudbetalinger.
Situation 3:
En yngre ægtepar køber en ejerbolig for første gang. De kan ikke klare nogen udbetaling, men banken vil gerne sørge for hele finansiering, via 80 % hos realkreditinstituttet, og de sidste 20% via et variabelt forrentet boliglån i banken. De har dog ikke sat sig hårdere end der er pæn luft i økonomien, især efter at de har lagt deres fælles hobby som faldskærmsudspringere på hylden. Der er en chance for at de skal sælge lejligheden igen indenfor 1 til 2 år i forbindelse med en udstationering som krybskyttekontrollører i Zimbabwe. De tør ikke tage et flexlån af frygt for stigende renter, da de ikke er typerne, der tør tage de store chancer.
De bør vælge: Et afdragsfrit garantilån. Et garantilån er et godt ”midt imellem” lån, for dem der gerne vil have lave renter, uden at risikere store rentestigninger. Derfor er det også et udmærket valg til denne familie. Alternativet er et fastforrentet lån, men da kursen ligger lidt under kurs 100 er der risiko for et pænt kurstab hvis de skal sælge lejligheden indenfor 1-2 år, hvis udstationeringen bliver en realitet. Garantilånet er derfor det lån der i deres situation umiddelbart giver den samlede laveste risiko.
Lånet bør være afdragsfrit, da de med fordel kan bruge de sparede afdrag (og evt også den sparede ydelse på garantilånet i forhold til det fastforrentede lån) til at afdrage hurtigere på højt forrentede boliglån i banken.
Situation 4:
En yngre aktiv forretningsmand med fingeren på pulsen og Rolex på armen har finansieret sin penthouselejlighed med et F1 flexlån. Under en flytur fra København til Karup overhørte han en samtale mellem to landmænd med svineproduktion om at renten ville stige kraftigt. Som altid når han modtager sådanne staldtips, forfølger han dem. Han vil derfor gerne konvertere til et fastforrentet lån. Men hvilket?
Han bør vælge: Et afdragsfrit obligationslån med længst mulig løbetid og lavest mulig kuponrente. Hvis man tror på stigende renter, og man ønsker at spekulere heri, gælder det om at vælge et fastforrentet obligationslån. Og man bør målrettet gå efter de lån der har den højeste ”varighed”. For jo højere varighed lånet har, jo mere vil kursen på obligationerne falde i tilfælde af rentestigninger. Jo lavere kuponrente og jo længere løbetid lån har jo højere er varigheden. Og lånet bør også være afdragsfrit, da de afdragsfrie obligationer har højere varighed end ”almindelige” obligationer.
Sådan er det bestemt ikke længere. Siden Realkredit Danmark i 1997 startede ”festen” ved at introducere flekslånet tilbage i 1997, er det i en lind strøm væltet frem med nye produkter. Ikke kun fra realkreditinstitutterne, men også fra bankerne, der med kreative produkter har bejlet til boligejernes gunst.
Hvilket lån der er det bedste, er det desværre ikke muligt at give noget entydigt svar på. Det afhænger af personlige præferencer og risikovurdering. Men gør man nogle få simple overvejelser, kan forholdsvis nemt blive guidet i retning af hvilket boliglån der passer bedst i de enkelte situationer. Så hører du til dem der har mistet overblikket, så prøv at følge med her.
Første valg: Flexlån, fastforrentet lån eller garantilån?
Det første store valg man som låntager står overfor er hvilken renteprofil lånet skal have. Hvis man havde en krystalkugle hvori man kunne aflæse renteudviklingen mange år ud i fremtiden, ville det være en ukompliceret sag at vælge hvilket lån der vil være billigst. Hvis man har vished om at både den lange og den korte rente vil falde, eller forblive uændret, er der ingen tvivl om at man skal vælge et flekslån. Og hvis man har vished om at både den korte og den lange rente vil stige, er der heller ingen tvivl om at man skal vælge et fastforrentet lån.
Men selv den skarpeste analytiker kan kun gøre sig forhåbninger om at kunne kreere en troværdig renteprognose med en ganske kort tidshorisont. Og med mindre man kender den fremtidige renteudvikling er der ikke noget entydigt svar på hvilket lån der er bedst.
I stedet er man tvunget til at vælge ud fra personlige præferencer. Vil man have sikkerhed for hvad man skal betale til realkreditinstituttet i hele lånets løbetid er der naturligvis ingen vej udenom et fastforrentet lån. Men at man kender sine fremtidige ydelser er ikke ensbetydende med at et fastforrentet lån nødvendigvis er et mere sikkert lån end et flekslån. For mens renten på lånet ligger fast, vil kursen på obligationerne bag lånet svinge i modsat takt af renten. Og de svingende obligationskurser kan betyde store svingninger i restgælden. Det er ikke noget problem hvis man holder lånet til udløb, og ingen planer har om at sælge boligen eller konvertere lånet. Men hvis man på et tidspunkt skal sælge huset risikerer man at løbe ind i et tab, hvis kursen på de obligationer som lånet er udstedt i er steget, som følge af en faldende rente.
Det stik modsatte er gældende for flekslån. Her kender man ikke de fremtidige ydelser gennem hele lånets løbetid, og kan derfor risikere en højere ”husleje” i tilfælde af rentestigninger. Til gengæld vil kursudsvingene på lånet ofte være meget små (især på flekslån med årlig rentetilpasning), hvorfor man altså har langt større sikkerhed for hvad værdien af restgælden til enhver tid er.
Om man foretrækker risiko i form af muligheden for stigende fremtidige ydelser ved en stigende rente, eller risiko i form af muligheden for en stigende restgæld ved faldende renter, er helt op til ens personlige risikoprofil. Og det kan jo være svært at vælge imellem.
Og her kommer de såkaldte garantilån ind i billedet. Garantilånet er nemlig en slag klon af de to låntyper, og har hverken helt samme fordele eller ulemper som det fastforrentede lån og flexlånet hver for sig. Et garantilån er et flexlån med en indbygget forsikringsgaranti der sikrer imod rentestigninger på op over et givent niveau. Lånet har en højere rente end et flexlån, men har stadigvæk en væsentlig lavere rente end et fastforrentet lån. Til gengæld falder kursen ikke nær så meget på et garantilån som på et fastforrentet lån i tilfælde af rentestigninger, og høvler derfor ikke nær så meget af restgælden ved stigninger i den lange rente. Men omvendt stiger kursen heller ikke tilsvarende meget i tilfælde af rentefald.
Er man i tvivl om hvilket lån man skal vælge er et garantilån derfor i virkeligheden et ganske udmærket lån. Ligegyldigt hvordan renten udvikler sig vil enten det fastforrentede lån eller flexlånet være et bedre valg. Men også ligegyldigt hvordan renten udvikler sig vil enten flexlånet eller det fastforrentede lån være et dårligere valg. Med et garantilån sikrer man sig altså med andre ord, at man hverken vælger det bedste eller det værste lån, men derimod det næstbedste (eller næstværste lån). Og i det er jo i virkeligheden princippet bag alle forsikringskonstruktioner.
Andet valg: Lån i euro eller i danske kroner?
Når man har besluttet sig for hvilken renteprofil lånet skal have, skal man dernæst tage stilling til i hvilken valuta man skal finansiere lånet. Realkreditinstitutterne tilbyder udover lån i danske kroner også lån i euro. Der er ikke længere den store renteforskel mellem lån i euro og lån i danske kroner, men lån i euro har den store fordel, at stiftelsesomkostningerne kan trækkes fra (herunder stempelafgifter). Men ved at optage lånet i euro løber man også en valutarisiko. Hvis kursen på euro stiger i forhold til danske kroner, bliver det dyrere at tilbagebetale lånet. Det ”bånd” som binder den danske krone og euroen sammen tillader et udsving på plus minus 2,25% (dog uden nogen håndfaste garantier for at udsvingene ikke kan blive større).
I mange tilfælde er valget mellem lån i euro og lån i danske kroner dog afgjort på forhånd. Af den simple årsag, at mange lånetyper ikke udbydes som eurolån. Det gælder eksempelvis de nye populære garantilån. Og også blandt de fastforrentede lån kan det være særdeles svært at opdrive et eurolån, og selv hvis man kan, er låneserien ofte så illikvid, at det vil være en dårlig idé at optage lånet. Men blandt flexlånene er eurolån stadig meget udbredte. Om man vælger at optage flexlånet i danske kroner eller euro, er altså et spørgsmål om hvorvidt man synes at muligheden for at trække stiftsomkostningerne fra kompenserer tilstrækkeligt for den valutakursrisiko man pådrager sig.
Tredje valg: Med eller uden afdrag?
Når man har besluttet hvilken låneprofil man ønsker sig, og i hvilken valuta lånet skal optages, mangler man kun en enkelt beslutning mere før man er i mål: man skal tage stilling til om man ønsker lånet som et afdragsfrit lån, eller som et ”traditionelt” realkreditlån.
Alle lånetyper kan optages som afdragsfrie lån, hvor den afdragsfrie periode kan løbe i op til 10 år (af gangen).
Om man ønsker at optage lånet som et traditionelt lån med løbende afdrag, eller som et afdragsfrit lån, afhænger af hvorvidt man ønsker at spare op i boligen eller ej. Psykologien kan her spille en stor rolle, idet mange foretrækker ”sikkerheden” i at afdrage på gælden i boligen.
Men rent økonomisk kan det imidlertid oftest ikke svare sig at spare op i boligen. Man vil nemlig oftest kunne få en bedre ”forrentning” af de sparede afdrag end ved at nedbringe gælden i boligen. Har man eksempelvis anden højere forrentet gæld i, eksempelvis i form af et forbrugslån eller et boliglån i banken, vil det bedre kunne betale sig at bruge de sparede afdrag på realkreditlånet til at øge afdragene på den højere forrentede gæld. Og for topskatteydere vil det ofte bedre kunne betale sig at bruge afdragene til at øge indskuddene på skattebegunstiget pensionsordning såsom en ratepension/livrente.
Har man derimod ikke mulighed for at opnå en højere ”forrentning” af de sparede afdrag end renten på realkreditlånet, og har man ikke mulighed for at udnytte fordelene ved indskud på en skattebegunstiget pensionsordning, er det derimod meget fornuftigt at afdrage på gælden i sit hus.
Lær at læse realkreditsprog: varedeklaration for de enkelte typer realkreditlån.
Flexlån: Kært barn har mange navne. Flexlån er blevet populær betegnelsen for variabelt forrentede realkreditlån, selvom det egentlig kun er Realkredit Danmark der er i sin gode patentbeskyttede ret til at bruge navnet. Hos andre realkreditinstitutter hedder produktet derfor noget andet, som eksempelvis rentetilpasningslån eller blot tilpasningslån. Lånene rentetilpasses med jævne årlige mellemrum fra mellem 6 måneder til 10 år. De oftest benyttede rentetilpasningsintervaller er dog 1, 3 eller 5 år (kaldes oftest henholdsvis F1, F3 og F5 lån).
Velegnet til: Låntagere der blot ønsker det billigst mulige lån, og som ikke frygter for kraftige fremtidige rentestigninger bør optage realkreditlånet som et F1 flexlån. Flexlån af typen F1 er også velegnede til boligejere der skal sælge indenfor kort tid, da kursrisikoen ved denne type lån er meget lille. Fordelen derved er, at man har stor grad af sikkerhed for hvad restgælden vil være på salgstidspunktet. Kursrisikoen ved F 3 og F5 lån er lidt større, og lånene bærer også en lidt højere rente. Lånene er derfor primært velegnede i situationer hvor man ved at man indenfor en kortere årrække på 3 eller 5 år skal indfri lånet, eksempelvis i forbindelse med salg, og derfor i virkeligheden benytter lånet som et billigt fastforrentet lån.
P lån: De såkaldte P lån er en undervariant af flexlånene. P er ment som en forkortelse for procent, og indikerer at det kun er en bestemt procentdel af lånet der årligt rentetilpasses. Det oftest udstedte P lån hedder P33,3, og det kryptiske navn dækker over et lån, hvor en tredjedel af lånesummen refinansieres hvert år.
Velegnet til: P lånet er velegnet for låntagere der gerne vil sikre, at de ændringer der sker i ydelsen på grund af rentestigningerne, sker i et mere mageligt tempo, med mindre årlige udsving. Et eventuelt rentefald slår langsommere igennem på ydelsen end ved et traditionelt flexlån, ligesom en eventuelt rentestigning også først rammer i et langsommere tempo.
T lån: Et T lån er også en undervariant af flexlån. Hvad T står for er ikke helt indlysende, men det kunne står for tid. T lånene er nemlig kendetegnet ved, at det er lånets løbetid der reguleres i takt med ændringerne i renten, frem for lånets ydelse. Hvis man eksempelvis optager et T 20 lån, er der som udgangspunkt tale om et 20årigt flexlån. Hvis renten ved næste refinansieringstidspunkt er steget, vil ydelsen forblive den samme, mens restløbetiden blot vil forøges.
Velegnet til: En T lån er et ganske velegnet ”konverterings” produkt, hvor man benytter besparelsen fra konverteringen til at afdrage hurtigere på gælden frem for at bruge besparelsen på rødvin og dyre bøffer. Hvis man eksempelvis konverterer fra et 5% 30 årigt lån til T lån, vil man kunne skære omkring 8 år af restløbetiden. Skulle renten falde yderligere vil man endnu hurtigere blive gældsfri, hvorimod restløbetiden vil forlænges lidt i tilfælde af rentestigninger
PT lån: Det er muligt at kombinere de to ovennævnte lån til et PT lån. Altså et lån hvor det kun er en procentdel af restgælden der refinansieres hver gang, og hvor det er restløbetiden, og ikke ydelsen der ændrer sig i takt med ændringerne i renten.
Velegnet til: Lånene har selvsagt samme kvaliteter som nævnt for henholdsvis P og T lånene ovenfor. At kombinere de to lånetyper er blot en måde at sikre at udsvingene i restløbetiden bliver ”blødere”
Kontantlån:
Et kontantlån er et fastforrentet lån, hvor kurstabet med skattemyndighedernes billigelse omregnes til en fradragsberettiget rente. Hvilket er smart, da renteudgifterne i modsætning til kurstab kan fratrækkes på selvangivelsen. Derved opnår låntageren en lavere nettoydelse end ved et obligationslån. Kontantlån har også den fordel i forhold til et obligationslån, at lånets hovedstol bliver mindre, og dermed falder omkostningerne til stempling af pantebrevet. Desuden falder de løbende bidrag til realkreditinstitutterne, da disse beregnes som en procentdel af kontantlånsrestgælden.
Velegnet til: Et kontantlån er det oplagte valg af i tilfælde af man ønsker et fastforrentet tillægslån. Den ”pris” man betaler for den lavere ydelse ved et kontantlån frem for et obligationslån, er at man mister skattefriheden ved opkonverteringer. Men netop ved tillægsbelåninger er det fuldstændig lige meget med muligheden for opkonvertering, da lånebeløbene ved tillægsbelåninger som regel alligevel ikke er tilstrækkelig store til at man under nogen omstændigheder vil konvertere lånet. Ved mindre lånebeløb er de faste omkostninger ved konverteringer ganske enkelt for store til at det kan svare sig. Derfor kan man ligeså godt vælge det billigste lån. Og det er altså kontantlånet. Ovenstående betragtninger gælder naturligvis ikke kun ved tillægsbelåninger. Hvis man på forhånd ved, at man er den type låntager der ønsker et fastforrentet lån, og aldrig ville kunne finde på at foretage en opkonvertering, ja så er det også kontantlånet man bør vælge.
Obligationslån:
Et obligationslån, er et lån med fast rente, der udbetales i obligationer. Det kontante beløb afhænger af kursen på obligationerne på salgstidspunktet. Lånet må ikke udstedes hvis kursen er over 100, hvorfor der altid vil være et ”kurstab” i forbindelse med låneoptagelsen. Lånet udstedes med en løbetid på 10, 20 eller 30 år, hvor renten er lavere jo kortere løbetiden er.
Velegnet til:
Det gode gamle obligationslån har det svært for tiden. Stort set ethvert nyt låneprodukt som realkreditinstitutterne og bankerne sender på gaden, har som målsætning at kapre markedsandele fra det traditionelle obligationslån. Og det lykkes. Men hvis man tror på stigende lange renter, findes der faktisk ikke noget bedre lån end et obligationslån. I så tilfælde falder kursen på obligationerne bag lånet, og dermed også restgælden. I forbindelse med en konvertering i kølvandet på kraftige rentestigninger, vil man altså kunne skære en betragtelig del af sin restgæld, hvis lånet er optaget som et fastforrentet obligationslån. Jo lavere kuponrente og jo længere løbetid der er på obligationslånet, jo mere vil man kunne skære af restgælden i tilfælde af rentestigninger.
Garantilån:
Lånet er en slags hybrid af et flexlån og et fastforrentet lån. Lånet er født som et flexlån, og ”garantien” går ud på, at renten ikke kan stige til over et bestemt niveau. Hvis renten når det niveau, skifter lånet automatisk karakter til et fastforrentet lån. Der findes dog også varianter hvor renten følger med ned igen, hvis den begynder at falde igen.
Velegnet til: Lånet er et glimrende ”både - og” lån, der er særdeles velegnet til folk der ikke tidligere har turdet skifte til flexlån af frygt for kraftige rentestigninger. For selvom det snart er mange år siden at vi har oplevet tocifrede rentesatser på realkreditlån, sidder frygten stadig i mange folk, og det har afholdt dem fra de billige flexlån. Men med en garanti for at lånet ikke kan stige til ret meget mere end det de i forvejen betaler for deres nuværende lån, er vejen nu banet for en konvertering til en lån der rentemæssigt næsten svarer til et F3 flexlån. At en konvertering til et lavere forrentet fastforrentet lån kan vise sig at blive en bedre forretning, er så en anden sag. Det kræver at man spekulerer i at renten stiger igen. Og at spekulere i renteudviklingen ligger ikke lige til den type låntagere som garantilån henvender sig til.
Afdragsfrie lån:
Alle de ovennævnte lånetyper (på nær kontantlån) kan optages som afdragsfrie lån, hvor den afdragsfrie periode kan løbe i op til 10 år (i realiteten kan den afdragsfrie periode dog løbe uendeligt med kreditorernes billigelse).
Velegnet til: De afdragsfrie lån er særdeles velegnede til at situationer hvor man kan opnå en højere ”forrentning” af de sparede afdrag end den rente man betaler på lånet. Hvis man eksempelvis bruger de sparede afdrag på realkreditlånet til i stedet at afdrage mere på højere forrentet gæld såsom forbrugslån eller kassekreditter, er et afdragsfrit lån en glimrende idé.
Fire ”cases” – hvilke lån bør de vælge
Situation 1:
Et vellønnet ægtepar midt i 50érne har købt et hus, som de dog planlægger at sælge igen allerede om 5 år, med henblik på at flytte til Murcia i Spanien som førtidspensionister, hvor de vil lære at spille golf, og dyrke transcendental meditation (dog ikke samtidig). De er ikke trygge ved flexlån, og har altid finansieret deres bolig med et fastforrentet lån.
De bør vælge: Et afdragsfrit F5 flexlån. Selvom familien normalt ikke bryder sig om flexlån, bør det alligevel være deres foretrukne valg. I deres tilfælde vil F5 flexlånet nemlig blot fungere som et fastforrentet lån til en billig rente, da det først skal refinansieres om 5 år, hvor de alligevel planlægger at sælge huset, og dermed indfri lånet. Samtidig vil kursrisikoen på salgstidspunktet være elimineret, hvorfor de kender værdien af deres restgæld for forhånd (hvilket ikke vil være tilfældet hvis de optager et traditionelt fastforrentet lån).
Da ægteparret er vellønnet, og derfor betaler topskat, bør de overveje at gøre lånet afdragsfrit, og indskyde de sparede afdrag (+ skatteværdien heraf) på en ratepension eller livrenteordning.
Situation 2:
En folkeskolelærer på 40 år har et fastforrentet 5 % lån på rundt regnet 1 mio. kr., som han har haft i en del år. Han har indfriet al anden gæld, og føler ikke han har brug for større rådighedsbehov. Tværtimod er der overskud på den løbende konto, også efter hans årlige studietur til det klassiske Italien med hans en del yngre kunstinteresserede ven. Han ønsker derfor at sætte lidt turbo på opsparingen, så han har råd til at gå på efterløn som 60 årig, og overvejer i den forbindelse at omlægge realkreditlånet.
Han bør vælge: Et T lån. Ved at vælge et flexlån af variant T med årlig rentetilpasning, med samme ydelse som på hans nuværende 5% lån, kan han skære omkring 8 år af hans restgæld, ved uændret renteniveau. Dermed kan han nå at have betalt lånet ud inden han skal på efterløn. Og kan han øge den månedlige nettoydelse med blot 1.000 kr., kan han ved det nuværende renteniveau skære yderligere godt 5 år af. I så fald vil der også være plads til lidt rentestigninger, uden at det forpurrer planerne om at være helt gældsfri som 60 årig.
Og at spare op i boligen er umiddelbart meget fornuftigt i hans situation. Han betaler ikke nok i skat til for alvor at kunne udnytte skattefordelen ved eksempelvis en ratepensionsindbetaling. Og da han ikke har anden højtforrentet gæld som han alternativt kunne afdrage hurtigere på, gælder det for ham om at afdrage så hurtigt som muligt på boliglånet. Den sparede ”husleje” vil heller ikke føre til modregning i efterlønsårene, som man risikerer ved visse pensionsudbetalinger.
Situation 3:
En yngre ægtepar køber en ejerbolig for første gang. De kan ikke klare nogen udbetaling, men banken vil gerne sørge for hele finansiering, via 80 % hos realkreditinstituttet, og de sidste 20% via et variabelt forrentet boliglån i banken. De har dog ikke sat sig hårdere end der er pæn luft i økonomien, især efter at de har lagt deres fælles hobby som faldskærmsudspringere på hylden. Der er en chance for at de skal sælge lejligheden igen indenfor 1 til 2 år i forbindelse med en udstationering som krybskyttekontrollører i Zimbabwe. De tør ikke tage et flexlån af frygt for stigende renter, da de ikke er typerne, der tør tage de store chancer.
De bør vælge: Et afdragsfrit garantilån. Et garantilån er et godt ”midt imellem” lån, for dem der gerne vil have lave renter, uden at risikere store rentestigninger. Derfor er det også et udmærket valg til denne familie. Alternativet er et fastforrentet lån, men da kursen ligger lidt under kurs 100 er der risiko for et pænt kurstab hvis de skal sælge lejligheden indenfor 1-2 år, hvis udstationeringen bliver en realitet. Garantilånet er derfor det lån der i deres situation umiddelbart giver den samlede laveste risiko.
Lånet bør være afdragsfrit, da de med fordel kan bruge de sparede afdrag (og evt også den sparede ydelse på garantilånet i forhold til det fastforrentede lån) til at afdrage hurtigere på højt forrentede boliglån i banken.
Situation 4:
En yngre aktiv forretningsmand med fingeren på pulsen og Rolex på armen har finansieret sin penthouselejlighed med et F1 flexlån. Under en flytur fra København til Karup overhørte han en samtale mellem to landmænd med svineproduktion om at renten ville stige kraftigt. Som altid når han modtager sådanne staldtips, forfølger han dem. Han vil derfor gerne konvertere til et fastforrentet lån. Men hvilket?
Han bør vælge: Et afdragsfrit obligationslån med længst mulig løbetid og lavest mulig kuponrente. Hvis man tror på stigende renter, og man ønsker at spekulere heri, gælder det om at vælge et fastforrentet obligationslån. Og man bør målrettet gå efter de lån der har den højeste ”varighed”. For jo højere varighed lånet har, jo mere vil kursen på obligationerne falde i tilfælde af rentestigninger. Jo lavere kuponrente og jo længere løbetid lån har jo højere er varigheden. Og lånet bør også være afdragsfrit, da de afdragsfrie obligationer har højere varighed end ”almindelige” obligationer.
