Sådan slipper man for skat på salg af forældrekøbs-lejligheden
Ved at gebærde sig rigtigt kan man minimere skatten, når forældrekøbs-lejligheden sælges
satwa/freedigitalphotos
Det er næppe undsluppet nogens opmærksomhed, at priserne på ejerlejligheder i storbyerne er begyndt at stige igen - og de vil de formentlig fortsætte med de kommende mange år. Til stor glæde for alle de hjælpsomme forældre der har købt en lejlighed som de har lejet ud til deres studieaktive barn. Glæden bliver dog væsentligt mindre af at skattevæsenet skal have en stor del af gevinsten, når lejligheden efterfølgende sælges igen. Betaler de hjælpsomme forældre topskat snupper skattevæsenet op til 43 % af gevinsten, afhængig af hvilken skattemodel der er benyttet.
Fast ejendom kan nemlig kun sælges skattefrit under parcelhusreglen, hvis ejeren selv har boet i lejligheden. Det er i den forbindelse ganske ligegyldigt hvor kort tid man har boet i ejendommen før den kan sælges skattefrit. Til gengæld stilles der i praksis store krav til dokumentationen af at man også rent faktisk har beboet lejligheden. Det er langt fra nok blot at flytte folkeregister adresse for en periode. Og det har kostet mange forældre dyrt. Ganske mange har nemlig i forbindelse med salg af udlejningslejligheden påstået, at de har beboet lejligheden i en kort periode. Ofte med henvisningen til at man var raget uklar med ægtefællen, og derfor havde taget midlertidig ophold i studielejligheden før den efterfølgende blev solgt. Eneste bevis for påstanden om at man har beboet lejligheden har ofte været, at man har flyttet folkeregisteradresse. Men sådanne konstruktioner bliver konsekvent underkendt af skattemyndighederne. Og domstolene giver ligeså konsekvent skattemyndighederne medhold i de sager der ender i retssalene.
Lige præcis hvor gode argumenter man skal have på hånden for at slippe igennem skattemyndighedernes og domstolenes nåleøje er der ikke nogen manual til. Men kan man ikke fremvise en faktura fra et flyttefirma, og et dokumenterbart forbrug af strøm, vand, varme og telefon, kan man være helt forvisset om, at den ikke holder i byretten. Og selv det kan vise sig ikke at være nok, hvis domstolene i øvrigt finder det usandsynligt at man har kunnet varetage sit job på fiskefileteringsfabrikken i Hirtshals, samtidig med at man har beboet en toværelses lejlighed på Vesterbrogade i København.
Og fra skatteeksperter lyder der en klar advarsel om, at skattemyndighederne er i sin gode ret til at kræve bødestraf hvis man bevidst prøver at undslippe sig beskatning af avancen ved at lade sig om man har beboet lejligheden man ønsker at sælge, for at kunne sælge den skattefrit under parcelhusreglen. Er skatteunddragelsen på over 100.000 kr. kan domstolene tilmed dømme hæftestraf. Et beløb man hurtigt når op på med de voldsomme avancer der har været på ikke mindst ejerlejligheder. Og faktisk kører skattemyndighederne faktisk en del sådanne sager for tiden, og mange flere er planlagt. Så det er ikke tomme trusler, og man skal derfor træde meget varsomt.
Men hvad skal man så gøre hvis man ikke har lyst til at forære skattevæsenet størstedelen af fortjenesten?
Den mest anvendte og bedste løsning hedder at sælge lejligheden til barnet, som bor i lejligheden. Det kan man nemlig med skattemyndighedernes billigelse gøre til 15 % under den offentlige vurdering. Og da den offentlige vurdering ofte i forvejen ligger et pænt stykke under den reelle handelsværdi, kan man altså sælge lejligheden til sønnen eller datteren til en favørpris, uden at skattemyndighederne brokker sig. Derved kan man ofte helt slippe for at skulle betale avanceskat af salget, eller i alle tilfælde kraftigt begrænse beskatningen. Og da barnet jo er bosiddende i lejligheden, vil denne efterfølgende kunne sælge lejligheden til den reelle markedspris helt legalt og helt skattefrit. Modellen indebærer selvfølgelig, at gevinsten fra lejligheden flyttes fra forælderen over til barnet. Hvis det ikke er del af planerne, kan det evt. aftales, at pengene kanaliseres tilbage til forældrene i form af pengegaver. Det vil ganske vist udløse en gaveafgift på 15 % af det beløb der ligger udover den afgiftsfrie bundgrænse på 58.700 kroner. Men en afgift på 15% er jo trods alt en del bedre end en skat på op til 43%.
Fast ejendom kan nemlig kun sælges skattefrit under parcelhusreglen, hvis ejeren selv har boet i lejligheden. Det er i den forbindelse ganske ligegyldigt hvor kort tid man har boet i ejendommen før den kan sælges skattefrit. Til gengæld stilles der i praksis store krav til dokumentationen af at man også rent faktisk har beboet lejligheden. Det er langt fra nok blot at flytte folkeregister adresse for en periode. Og det har kostet mange forældre dyrt. Ganske mange har nemlig i forbindelse med salg af udlejningslejligheden påstået, at de har beboet lejligheden i en kort periode. Ofte med henvisningen til at man var raget uklar med ægtefællen, og derfor havde taget midlertidig ophold i studielejligheden før den efterfølgende blev solgt. Eneste bevis for påstanden om at man har beboet lejligheden har ofte været, at man har flyttet folkeregisteradresse. Men sådanne konstruktioner bliver konsekvent underkendt af skattemyndighederne. Og domstolene giver ligeså konsekvent skattemyndighederne medhold i de sager der ender i retssalene.
Lige præcis hvor gode argumenter man skal have på hånden for at slippe igennem skattemyndighedernes og domstolenes nåleøje er der ikke nogen manual til. Men kan man ikke fremvise en faktura fra et flyttefirma, og et dokumenterbart forbrug af strøm, vand, varme og telefon, kan man være helt forvisset om, at den ikke holder i byretten. Og selv det kan vise sig ikke at være nok, hvis domstolene i øvrigt finder det usandsynligt at man har kunnet varetage sit job på fiskefileteringsfabrikken i Hirtshals, samtidig med at man har beboet en toværelses lejlighed på Vesterbrogade i København.
Og fra skatteeksperter lyder der en klar advarsel om, at skattemyndighederne er i sin gode ret til at kræve bødestraf hvis man bevidst prøver at undslippe sig beskatning af avancen ved at lade sig om man har beboet lejligheden man ønsker at sælge, for at kunne sælge den skattefrit under parcelhusreglen. Er skatteunddragelsen på over 100.000 kr. kan domstolene tilmed dømme hæftestraf. Et beløb man hurtigt når op på med de voldsomme avancer der har været på ikke mindst ejerlejligheder. Og faktisk kører skattemyndighederne faktisk en del sådanne sager for tiden, og mange flere er planlagt. Så det er ikke tomme trusler, og man skal derfor træde meget varsomt.
Men hvad skal man så gøre hvis man ikke har lyst til at forære skattevæsenet størstedelen af fortjenesten?
Den mest anvendte og bedste løsning hedder at sælge lejligheden til barnet, som bor i lejligheden. Det kan man nemlig med skattemyndighedernes billigelse gøre til 15 % under den offentlige vurdering. Og da den offentlige vurdering ofte i forvejen ligger et pænt stykke under den reelle handelsværdi, kan man altså sælge lejligheden til sønnen eller datteren til en favørpris, uden at skattemyndighederne brokker sig. Derved kan man ofte helt slippe for at skulle betale avanceskat af salget, eller i alle tilfælde kraftigt begrænse beskatningen. Og da barnet jo er bosiddende i lejligheden, vil denne efterfølgende kunne sælge lejligheden til den reelle markedspris helt legalt og helt skattefrit. Modellen indebærer selvfølgelig, at gevinsten fra lejligheden flyttes fra forælderen over til barnet. Hvis det ikke er del af planerne, kan det evt. aftales, at pengene kanaliseres tilbage til forældrene i form af pengegaver. Det vil ganske vist udløse en gaveafgift på 15 % af det beløb der ligger udover den afgiftsfrie bundgrænse på 58.700 kroner. Men en afgift på 15% er jo trods alt en del bedre end en skat på op til 43%.
