Flere tusinde danskere står i konverteringsdilemma
Efterårets obligationsserieskift presser de danske boligejere, der udnyttede de coronarelaterede rentestigninger tilbage i marts til at reducere restgælden på deres lån. Skal de konvertere ned med det samme eller have is i maven og satse på yderligere rentenedsættelse inden september?
Nedlukningen af økonomierne globalt set i kølvandet på eskaleringen i coronapandemien var i marts stærk medvirkende til at sende de finansielle markeder ud på en gedigen rystetur med faldende aktiekurser og ikke mindst stigende renter til følge. Mens det før i perioder var muligt at optage et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag til blot 0,5 procent, steg renten på et tilsvarende lån fra den 12. til den 20. marts til hele 2 procent.
Den situation udnyttede en stor del af de knap 22.000 danskere, der ifølge Finans Danmark indhentede lånetilbud til omlægninger og tillægslån i løbet af marts, til at opkonvertere deres lån for derigennem at skære en betydelig luns af lånets restgæld. Siden er renterne igen faldet, og det 30-årige fastforrentede lån kan nu optages med en rente på 1 procent omkring kurs 98, og den situation giver de pågældende boligejere en rigtig god mulighed for at sikre gevinsten ved martskonverteringen. Det vurderer chefanalytiker i Spar Nord Martin Lundholm, der samtidig advarer mod at vente på yderligere rentefald.
- For hver termin, der går, hvor de pågældende ikke konverterer ned fra 2 procentlånet, skal kursen stige med mere end cirka 0,12 for, at det kan betale sig at vente endnu en termin, altså yderligere tre måneder, med at konvertere ned igen. Samtidig er situationen den, at den nuværende obligationsserie lukker ved udgangen af august, hvorefter den erstattes af en ny serie med lavere kurser – typisk 1 kurspoint lavere. Derfor er det en fordel at konvertere inden da, og her mener vi, at det aktuelle kursniveau gør 1 procent-kuponen meget attraktiv for de fleste, der konverterede op i marts. Det gælder også de mange, som kom fra et lån med en rente på 0,5 procent, siger han og fortsætter:
- De, der benyttede sig af muligheden for at opkonvertere i marts, skal nedkonvertere igen, før manøvren har været en økonomisk succes samlet set. Man kan sige, at de er lykkedes med at vinde første halvleg stort i form af en mærkbar reduktion af restgælden, og nu handler det om at holde godt fast i føringen. Det er ikke vores anbefaling, at man spiller højt spil i håbet om, at 0,5 procentlånet, som man måske kom fra, når at blive aktuelt inden serieskiftet. Afgørelsen er dog selvfølgelig individuel og betinget af den enkeltes risikovillighed og specifikke situation, så derfor er det altid en god idé at vende situationen med sin bankrådgiver.
I Spar Nord forventer man på nuværende tidspunkt ikke, at det fastforrentende lån med 0,5 procent i rente kommer i spil igen inden, at den aktuelle obligationsserie lukker til august.
- Der er ikke noget, der tyder på, at vi får nye rentenedsættelser i 2020 fra hverken den amerikanske centralbank, Fed, eller den europæiske, ECB, og helt overordnet forventer vi, at de lange renter bliver på samme niveau året ud, fortæller Martin Lundholm, der dog slår fast, at meget afhænger af udviklingen i coronapandemien og myndighedernes tiltag:
- Usikkerheden er fortsat meget stor, og rammes vi eksempelvis af en ny corona-bølge, så ved vi, at markederne kan ændre sig lynhurtigt, som vi så det i marts.
Faktaboks: Tænkt og simplificeret eksempel på opkonvertering:
En kunde optager et 30-årigt lån med 0,5 procent i rente og med afdrag til kurs 96,5 ultimo september 2019. Kunden indfrier lånet til kurs 90 den 23. marts 2020 og optager et lån med 2 procent i rente og med afdrag samt 29,5 år i restløbetid til kurs 99,65. Herefter vælger kunden at indfri lånet den 22. maj til kurs 100 for at optage et lån med 1 procent i rente og med afdrag samt 29,25 år i restløbetid til kurs 98.
|
Ultimo september 2019 |
23. marts 2020 |
22. maj 2020 |
|
|
Obligationsrestgæld |
1.000.000 |
918.458 kr. (efter omkostninger til omlægning) |
947.550 kr. (efter omkostninger til omlægning) |
|
Første års månedlige |
3.462 kr. |
3.471 kr. (ændring i forhold til udgangspunkt: +9 kr.) |
3.350 kr. (-112 kr.) |
|
Første års månedlige |
2.675 kr. |
1.925 kr. (-750 kr.) |
2.339 kr. (-336) |
|
Samlet nettoydelse over lånets løbetid |
1.184.349 kr. |
1.224.031 kr. (+18.910 kr.) |
1.138.386 kr. |
