6 tips til forældrekøb
Overvejer du at købe en studielejlighed til dit barn, er her 6 tips hvordan du maksimerer økonomien
1 Gå efter to- eller tre værelseslejligheder
Gå efter to- eller tre værelseslejligheder, som er velegnede til at dele. Hvis jeres barn ikke har noget imod at dele lejligheden med en eller to andre medstuderende (eller måske ligefrem foretrækker det), vil det næsten altid være det økonomisk mest favorable. For det første fordi to- og tre værelseslejligheder har en lavere kvadratmeterpris i studiebyerne end etværelseslejligheder. De første kvadratmetre er altid de dyreste, og i studiebyerne er dette endnu mere udtalt, da efterspørgslen efter forældrekøbslejligheder har drevet priserne på etværelseslejligheder ekstra højt op i pris. Det kræver naturligvis mere kapital at købe en to- eller tre værelseslejligheder end en etværelseslejlighed, men til gengæld vil man have mulighed for at opkræve husleje af andre end blot sit eget barn. Et værelse kan nemt indbringe 3.000 kr. om måneden uden at man af den årsag er bare i nærheden af at blive kaldt bolighaj. Så hvor man med en etværelseslejlighed måske kan opkræve 3.000 kr. i husleje, kan man opkræve 9.000 kr. i husleje for en treværelseslejlighed. Og den koster næsten med sikkerhed ikke i nærheden af det tredobbelte af en etværelses lejlighed.
2 Tag afdragsfrit lån
Forældrekøbsordningen har eksisteret med stor succes i mange år. Men med indførelsen af de afdragsfri lån, er succesen gået hen og blive endnu større. De afdragsfri lån forbedrer ikke sig selv økonomien i ordningen. Men de forbedrer likviditeten væsentligt. Eller sagt på dansk, så skal forældrene have meget færre penge op af lommen hver måned, for at kunne hjælpe deres afkom til en studielejlighed.
3 Sælg boligen til 15 % under vurderingen
Normalt prøver man at få så høj en pris for sin ejendom når man sælger den. Men i nogle tilfælde kan man have interesse i at sælge den så billigt så muligt. Og et af de tilfælde er i forbindelse med forældrekøb. Når forældrene skal sælge boligen igen, vil en eventuel gevinst blive beskattet som kapitalindkomst, da forældrene ikke selv har boet i lejligheden (og den dermed ikke falder ind under parcelhusreglen). Men man kan sælge boligen til barnet til en pris der ligger under den faktiske handelsværdi, og dermed mindske eller helt eliminere beskatningen. Hvilket sker med det offentliges accept, når blot salgsprisen udgør mindst 85 % af den offentlige vurdering af ejendommen. Og da denne i forvejen ofte ligger et pænt stykke under den faktiske handelsværdi, er det pæne summer der på denne måde kan kanaliseres udenom beskatning. Ulempen er, at man derved naturligvis også fraskriver sig gevinsten på boligen, som i stedet tilfalder barnet. Hvis det ligger udover den tiltænkte gavmildhed, kan pengene imidlertid kanaliseres tilbage til forældrene igen, som gave fra barnet. Det udløser ganske vist en gaveafgift på godt 13 % på alt udover den skattefrie bundgrænse, men det er stadig billigt sluppet i stedet for at skulle betale positiv kapitalindkomstskat.
Bemærk dog, at lejligheden skal have en vurdering som en "fri" lejlighed og ikke som udlejet, hvor værdien typisk er lavere, i forbindelse med salg til barnet. Det kan derfor kræve, at man opsiger lejemål, og herefter får en ekstraordinær ejendomsvurdering hos Skat.
4 Brug huslejenævnet til at få huslejen sat ned
Der er et par fælder, man skal undgå at falde i, hvis familien skal sikre sig den størst mulige gevinst ved forældrekøb. Og en af fælderne hedder huslejens størrelse. Hele idéen med forældrekøbet er, at skaffe barnet en billig lejlighed og samtidig lade skattevæsenet betale en del af gildet, ved at trække det skattemæssige underskud fra. Derfor ønsker man at sætte huslejen, som barnet skal betale til forældrene, så lavt som muligt.
Men hvis man sætter huslejen for lavt, risikerer man at løbe ind i problemer med skattevæsenet. For skattemyndighederne forlanger, at man opkræver en leje som svarer til markedslejen (hvilket defineres som den husleje, der kan opnås ved udlejning til en uafhængig tredje part). Gør man ikke det, vil skattemyndighederne beskatte forældrene af forskellen mellem den opkrævede husleje og den skønnede markedsleje.
Sætter man huslejen til den reelle markedsleje, undgår man problemer med skattemyndighederne. Til gengæld vil huslejen ofte være så høj, at junior ikke har en chance for at betale den for en almindelig SU, ligegyldigt hvor mange timer han arbejder på tankstationen i weekenderne. Og så er man lige vidt.
Men heldigvis findes der en løsning. En løsning der er todelt. For det første skal man bevidst gå efter lejligheder, der er taget i brug før 1. januar 1992. Disse lejligheder er nemlig i de fleste kommuner underlagt et begreb som hedder den "omkostningsbestemte leje". Den omkostningsbestemte leje regulerer huslejen for udlejningsejendomme, der er taget i brug før 1. januar 1992. Den omkostningsbestemte leje dækker over en finurlighed i boligreguleringsloven, som reelt holder huslejen kunstigt lav i forhold til den reelle markedsleje.
Der er imidlertid en lille komplikation. Den omkostningsbestemte leje gælder nemlig ikke i situationer, hvor man lejer en enkelt ejerlejlighed ud. Her reguleres lejen i stedet efter "det lejedes værdi", der som som udgangspunkt er højere end den omkostningsbestemte leje. Derfor må man, for det andet, have huslejenævnet på banen. I en eventuel klagesituation skal lejligheden nemlig vurderes efter tilsvarende lejligheder reguleret efter den omkostningsbestemte leje. Og derfor kan man altså alligevel indirekte få glæde af de lavere satser som den omkostningsbestemte leje medfører.
Rent praktisk køber man altså en lejlighed, der er taget i brug før 1. januar 1992. Derefter udlejer man den til junior til en urimelig høj leje. Junior går derefter til huslejenævnet og kræver lejen sat ned. Huslejenævnet vurderer derefter, hvad lejen ville være i en tilsvarende ejendom, som er reguleret efter den omkostningsbestemte leje, og nedsætter lejen til det niveau.
Med den afgørelse i hånden, har man derefter et officielt dokument på, hvad markedslejen for lejligheden er. Et dokument som skattemyndighederne ikke kan underkende, og dermed har man sikret sig den lavest mulige leje i konstruktionen.
5 Benyt kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordning er en variant af virksomhedsskatteordningen, hvor man i mange tilfælde kan opnå de samme økonomiske fordele som ved virksomhedsskatteordningen, men uden at have det samme administrative arbejde – og derfor ej heller behov for dyr revisorassistance. Specielt omkring forældrekøbte studielejligheder (eller andre udlejningsejendomme) kan kapitalafkastordningen faktisk tilmed være mere økonomisk fordelagtig end virksomhedsskatteordningen.
Ved kapitalafkastordningen beregner man sig et såkaldt kapitalafkast af virksomhedens aktiver (uden gæld). Dette kapitalafkast kan så fratrækkes den personlige indkomst, og i stedet tillægges kapitalindkomsten. Har man en lejlighed til 2 mio. kr. som man lejer ud, kan man ved en kapitalafkastsats på 2 % (som den er fastsat til i indeværende år) altså flytte 40.000 kr. væk fra den personlige indkomst og over i kapitalindkomsten. Det snedige heri er, at renteudgifterne på denne vis de facto kan opnå en skatteværdi på op til 56%.
Du skal vælge kapitalafkastordningen hvis:
6 Hold igen med vedligeholdelsesudgifterne i starten
Mange forældre har givetvis en trang til at istandsætte den lejlighed man netop har købt datteren eller sønnen som studielejlighed, allerede inden indflytning. Men skattemæssigt kan det være en dum idé. Skattemæssigt behandles en forældrekøbt studielejlighed som en udlejningsejendom. Det betyder, at lejeindtægterne er skattepligtige og at driftsudgifterne, herunder udgifter til vedligeholdelse, er fradragsberettigede. Dog gælder der i de første 3 år efter købet gælder en særlig tommelfingerregel med hensyn til fradrag for udgifter til istandsættelse. Sådanne udgifter kan nemlig kun fratrækkes i det omfang de ikke overstiger 25% af årshuslejen (excl. varmebidrag). Man kan heller ikke overføre den overskydende del til et efterfølgende år. Hvis der ikke afholdes udgifter svarende til det maksimale fradrag, kan den uudnyttede del af fradraget derimod godt overføres til det efterfølgende år. Det er derfor vigtigt, at istandsættelses arbejder planlægges på forhånd og tidsmæssigt strækkes over en længere periode.
Gå efter to- eller tre værelseslejligheder, som er velegnede til at dele. Hvis jeres barn ikke har noget imod at dele lejligheden med en eller to andre medstuderende (eller måske ligefrem foretrækker det), vil det næsten altid være det økonomisk mest favorable. For det første fordi to- og tre værelseslejligheder har en lavere kvadratmeterpris i studiebyerne end etværelseslejligheder. De første kvadratmetre er altid de dyreste, og i studiebyerne er dette endnu mere udtalt, da efterspørgslen efter forældrekøbslejligheder har drevet priserne på etværelseslejligheder ekstra højt op i pris. Det kræver naturligvis mere kapital at købe en to- eller tre værelseslejligheder end en etværelseslejlighed, men til gengæld vil man have mulighed for at opkræve husleje af andre end blot sit eget barn. Et værelse kan nemt indbringe 3.000 kr. om måneden uden at man af den årsag er bare i nærheden af at blive kaldt bolighaj. Så hvor man med en etværelseslejlighed måske kan opkræve 3.000 kr. i husleje, kan man opkræve 9.000 kr. i husleje for en treværelseslejlighed. Og den koster næsten med sikkerhed ikke i nærheden af det tredobbelte af en etværelses lejlighed.
2 Tag afdragsfrit lån
Forældrekøbsordningen har eksisteret med stor succes i mange år. Men med indførelsen af de afdragsfri lån, er succesen gået hen og blive endnu større. De afdragsfri lån forbedrer ikke sig selv økonomien i ordningen. Men de forbedrer likviditeten væsentligt. Eller sagt på dansk, så skal forældrene have meget færre penge op af lommen hver måned, for at kunne hjælpe deres afkom til en studielejlighed.
3 Sælg boligen til 15 % under vurderingen
Normalt prøver man at få så høj en pris for sin ejendom når man sælger den. Men i nogle tilfælde kan man have interesse i at sælge den så billigt så muligt. Og et af de tilfælde er i forbindelse med forældrekøb. Når forældrene skal sælge boligen igen, vil en eventuel gevinst blive beskattet som kapitalindkomst, da forældrene ikke selv har boet i lejligheden (og den dermed ikke falder ind under parcelhusreglen). Men man kan sælge boligen til barnet til en pris der ligger under den faktiske handelsværdi, og dermed mindske eller helt eliminere beskatningen. Hvilket sker med det offentliges accept, når blot salgsprisen udgør mindst 85 % af den offentlige vurdering af ejendommen. Og da denne i forvejen ofte ligger et pænt stykke under den faktiske handelsværdi, er det pæne summer der på denne måde kan kanaliseres udenom beskatning. Ulempen er, at man derved naturligvis også fraskriver sig gevinsten på boligen, som i stedet tilfalder barnet. Hvis det ligger udover den tiltænkte gavmildhed, kan pengene imidlertid kanaliseres tilbage til forældrene igen, som gave fra barnet. Det udløser ganske vist en gaveafgift på godt 13 % på alt udover den skattefrie bundgrænse, men det er stadig billigt sluppet i stedet for at skulle betale positiv kapitalindkomstskat.
Bemærk dog, at lejligheden skal have en vurdering som en "fri" lejlighed og ikke som udlejet, hvor værdien typisk er lavere, i forbindelse med salg til barnet. Det kan derfor kræve, at man opsiger lejemål, og herefter får en ekstraordinær ejendomsvurdering hos Skat.
4 Brug huslejenævnet til at få huslejen sat ned
Der er et par fælder, man skal undgå at falde i, hvis familien skal sikre sig den størst mulige gevinst ved forældrekøb. Og en af fælderne hedder huslejens størrelse. Hele idéen med forældrekøbet er, at skaffe barnet en billig lejlighed og samtidig lade skattevæsenet betale en del af gildet, ved at trække det skattemæssige underskud fra. Derfor ønsker man at sætte huslejen, som barnet skal betale til forældrene, så lavt som muligt.
Men hvis man sætter huslejen for lavt, risikerer man at løbe ind i problemer med skattevæsenet. For skattemyndighederne forlanger, at man opkræver en leje som svarer til markedslejen (hvilket defineres som den husleje, der kan opnås ved udlejning til en uafhængig tredje part). Gør man ikke det, vil skattemyndighederne beskatte forældrene af forskellen mellem den opkrævede husleje og den skønnede markedsleje.
Sætter man huslejen til den reelle markedsleje, undgår man problemer med skattemyndighederne. Til gengæld vil huslejen ofte være så høj, at junior ikke har en chance for at betale den for en almindelig SU, ligegyldigt hvor mange timer han arbejder på tankstationen i weekenderne. Og så er man lige vidt.
Men heldigvis findes der en løsning. En løsning der er todelt. For det første skal man bevidst gå efter lejligheder, der er taget i brug før 1. januar 1992. Disse lejligheder er nemlig i de fleste kommuner underlagt et begreb som hedder den "omkostningsbestemte leje". Den omkostningsbestemte leje regulerer huslejen for udlejningsejendomme, der er taget i brug før 1. januar 1992. Den omkostningsbestemte leje dækker over en finurlighed i boligreguleringsloven, som reelt holder huslejen kunstigt lav i forhold til den reelle markedsleje.
Der er imidlertid en lille komplikation. Den omkostningsbestemte leje gælder nemlig ikke i situationer, hvor man lejer en enkelt ejerlejlighed ud. Her reguleres lejen i stedet efter "det lejedes værdi", der som som udgangspunkt er højere end den omkostningsbestemte leje. Derfor må man, for det andet, have huslejenævnet på banen. I en eventuel klagesituation skal lejligheden nemlig vurderes efter tilsvarende lejligheder reguleret efter den omkostningsbestemte leje. Og derfor kan man altså alligevel indirekte få glæde af de lavere satser som den omkostningsbestemte leje medfører.
Rent praktisk køber man altså en lejlighed, der er taget i brug før 1. januar 1992. Derefter udlejer man den til junior til en urimelig høj leje. Junior går derefter til huslejenævnet og kræver lejen sat ned. Huslejenævnet vurderer derefter, hvad lejen ville være i en tilsvarende ejendom, som er reguleret efter den omkostningsbestemte leje, og nedsætter lejen til det niveau.
Med den afgørelse i hånden, har man derefter et officielt dokument på, hvad markedslejen for lejligheden er. Et dokument som skattemyndighederne ikke kan underkende, og dermed har man sikret sig den lavest mulige leje i konstruktionen.
5 Benyt kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordning er en variant af virksomhedsskatteordningen, hvor man i mange tilfælde kan opnå de samme økonomiske fordele som ved virksomhedsskatteordningen, men uden at have det samme administrative arbejde – og derfor ej heller behov for dyr revisorassistance. Specielt omkring forældrekøbte studielejligheder (eller andre udlejningsejendomme) kan kapitalafkastordningen faktisk tilmed være mere økonomisk fordelagtig end virksomhedsskatteordningen.
Ved kapitalafkastordningen beregner man sig et såkaldt kapitalafkast af virksomhedens aktiver (uden gæld). Dette kapitalafkast kan så fratrækkes den personlige indkomst, og i stedet tillægges kapitalindkomsten. Har man en lejlighed til 2 mio. kr. som man lejer ud, kan man ved en kapitalafkastsats på 2 % (som den er fastsat til i indeværende år) altså flytte 40.000 kr. væk fra den personlige indkomst og over i kapitalindkomsten. Det snedige heri er, at renteudgifterne på denne vis de facto kan opnå en skatteværdi på op til 56%.
Du skal vælge kapitalafkastordningen hvis:
- Du ikke har noget behov for at spare op i virksomheden
- Finansieringen af din udlejningsejendom/lejlighed sker til en lavere rente end kapitalafkastprocenten 2% (altså med andre ord hvis lejligheden er finansieret med flekslån), og du samtidig har andre renteudgifter.
6 Hold igen med vedligeholdelsesudgifterne i starten
Mange forældre har givetvis en trang til at istandsætte den lejlighed man netop har købt datteren eller sønnen som studielejlighed, allerede inden indflytning. Men skattemæssigt kan det være en dum idé. Skattemæssigt behandles en forældrekøbt studielejlighed som en udlejningsejendom. Det betyder, at lejeindtægterne er skattepligtige og at driftsudgifterne, herunder udgifter til vedligeholdelse, er fradragsberettigede. Dog gælder der i de første 3 år efter købet gælder en særlig tommelfingerregel med hensyn til fradrag for udgifter til istandsættelse. Sådanne udgifter kan nemlig kun fratrækkes i det omfang de ikke overstiger 25% af årshuslejen (excl. varmebidrag). Man kan heller ikke overføre den overskydende del til et efterfølgende år. Hvis der ikke afholdes udgifter svarende til det maksimale fradrag, kan den uudnyttede del af fradraget derimod godt overføres til det efterfølgende år. Det er derfor vigtigt, at istandsættelses arbejder planlægges på forhånd og tidsmæssigt strækkes over en længere periode.
