Tommelfingerregler for konvertering

Intet er bedre til at dræbe underholdningen ved et middagsselskab end at begynde at tale om konvertering. Men for de stakkels boligejere som jævnligt konfronteres af diverse rådgiveres henvendelser om konverteringsmuligheder, er her en gennemgang af hvornår og hvordan man bør konvertere.



21. september, 2012 - kl. 17:21
Forfatter: Claus Fledelius


Synes godt om Finansbureauet.dk

Del artiklen

Op- ned- eller skrå? Hvad der kunne lyde som en beskrivelse af en tur i Det Skøre Hus i Tivoli, er i virkeligheden en oversigt over de konverteringsmuligheder som boligejere med fastforrentede realkreditlån har.

Og inden alt for mange nuværende og kommende boligejere føler sig forpligtede til at læse artiklen til ende af frygt for ellers at blive kaldt økonomisk uansvarlige, vil jeg straks berolige med, at langt de fleste læsere roligt kan springe artiklen over og gå direkte til sportssiderne. For i langt de fleste tilfælde vil den almindelige boligejer være bedst tjent med at optage det billigst mulige flekslån, og så i øvrigt glemme alle bekymringer og overvejelser om konvertering de næste 30 år. Set over et låns samlede løbetid, vil det nemlig i den virkelige verden næsten altid bedst kunne betale sig at glemme alt om aktiv konvertering, og i stedet blot lade boliglånet køre på automatpilot som et F1 lån. Når det så er sagt, skal det dog nævnes at tiden lige nu faktisk byder på en ganske spændende mulighed for en ganske bestemt type skrå konvertering, som indehavere af flekslån seriøst bør overveje.

Og hvis man først har forvildet sig ind i et fastforrentet lån, er der al mulig grund til at holde sig orienteret om de konverteringsmuligheder der løbende byder sig til. Så her følger en gennemgang af de muligheder for konvertering som boligejere med realkreditlån har, og tommelfingerregler for hvornår man bør gøre hvad.

Nedkonvertering

En nedkonvertering er det de fleste forstår ved en konvertering. Ved en nedkonvertering skifter man et højt forrentet lån ud med et lavtforrentet lån. Og at det kan være en god idé, er der blandt de fleste boligejere stor intuitiv forståelse for. At det i det hele taget er muligt med fordel at skifte sit højtforrentede lån ud med et lavt forrentet, skyldes den særlige måde et obligationslån er skruet sammen på. Man har som låntager nemlig altid ret til at indfri et lån til kurs 100. Og da kursen i tilfælde af rentefald ofte sniger sig op over kurs 100, kan man score sig en gevinst ved at indfri lånet, og optage et nyt til en lavere rente. Men det er imidlertid ikke gratis at konvertere. Mangt et realkreditinstitut, pengeinstitut eller såkaldte uafhængige rådgivere står klar i kulissen til at tjene penge på omlægningen. Og statskassen skal også have sin andel. Man skal derfor ikke konvertere i tide og utide. Og ofte er det bedst slet ikke at konvertere. Tommelfingerreglen for hvornår man bør overveje det er, at man helst skal gå mindst 2 procentpoint ned i rente, at lånebeløbet helst skal være mindst en halv million kr., samt at restløbetiden på lånet helst skal være mindst 10 år. Endvidere skal kursen på det nye lån helst ligge passende tæt på kurs 100 for at undgå en for stor stigning i restgælden.

Hvis disse kriterier er opfyldt, kan der til gengæld også være pæne penge at spare. Ifølge beregninger BRFkredit har lavet for FinansBureauet vil en boligejer med en gæld på en million kr. kunne spare omkring 1.000 kr. om måneden efter skat ved at nedkonvertere.

  Lån Kurs Rente Bidrag Gæld Ydelse Rente Ydelse efter skat
Fra 7'41 100 7 0,66 1.000.000 76.560 70.000 53.040
Til 5'41 98,23 5 0,68 1.028.178 58.349 51.409 41.076
Ændring         28.178 (18.211 (18.591 (11.964

Kilde: BRFkredit

Opkonvertering

Kommer man for skade til at anbefale en opkonvertering, løber man en stor risiko for at blive betragtet som en idiot. Det kniber nemlig meget med forståelsen for, at man skal opgive et lavere forrentet lån til fordel for et højere forrentet lån. Og sandheden er da også, at det absolut kun er en god ide, hvis renten efterfølgende falder så meget, at man på et senere tidspunkt kan nedkonvertere igen. Så er det til gengæld også rigtig smart, idet man i så tilfælde vil sidde tilbage med såvel lavere rente som restgæld. Når man opkonverterer gør man det udelukkende med henblik på at nedbringe restgælden. Ydelsen vil nemlig stige som følge af omlægningen. Og hvis det efterfølgende rentefald udebliver, eller blot er længe undervejs, er det lige pludselig ikke særlig smart at have forladt sit lavt forrentede lån til fordel for et højtforrentet. Også ved opkonvertering gælder, at det på ingen måde er en gratis fornøjelse, så også her er der nogle tommelfingerregler man bør overholde før man overhovedet overvejer en opkonvertering. Man skal helst springe to kuponrenter op, lånestørrelsen skal helst være mindst en halv million kr. og løbetiden skal ikke være under 10 år. Et regneeksempel fra BRFkredit viser at ydelsen efter skat vil stige med over 1.000 kr. om måneden ved en opkonvertering af et lån på 1 million kr.

  Lån Kurs Rente Bidrag Gæld Ydelse Rente Ydelse efter skat
Fra 4'41 100 4 0,66 1.000.000 46.560 40.000 33.120
Til 6'41 100 4 0,68 1.010.000 67.418 60.600 47.056
Ændring         10.000 20.858 20.600 13.936

Kilde: BRFkredit. Bemærk: 6'41 er ikke åben i øjeblik. Beregningen er foretaget ud fra simuleret kurs på 100

Skrå konvertering

Sidste konverteringsmulighed i rækken, er de såkaldte skrå konverteringer. Udtrykket skrå konvertering dækker over en låneomlægning fra et variabelt forrentet lån til et fastforrentet lån eller omvendt. Førstnævnte variant er kun meget sjældent benyttet, mens ganske mange gennem tiden har ladet sig lokke af den lave korte rente til at skifte det fastforrentede lån ud med et flekslån. Med hensyn til tommelfingerregler for hvornår man skal vælge en skrå konvertering, gælder samme regler som ved traditionelle ned- og opkonverteringer. Dog er der selvsagt ikke de samme kuponrenteovervejelser forbundet med skrå konverteringer, som i stedet er erstattet af den intuitive fornemmelse for hvor meget og hvor hurtigt renterne vil ændre sig i op- eller nedadgående retning.

Og netop nu, hvor rentepilen entydigt peger opad, kan der faktisk være særdeles god grund til at overveje at konvertere væk fra flekslånet og over i et fastforrentet lån, for at nedbringe restgælden markant i tilfælde af de forventelige kraftige rentestigninger i de kommende år. Men for at optimere strategien kræves det, at man vælger den helt rigtige variant af et fastforrentet lån. Læs mere om dette lån i første nummer af FinansBureauets Nyhedsmagasin.

Om forfatteren
GÅ TIL PROFIL
Claus FledeliusFølg på:

Claus Fledelius er cand.polit. og chefredaktør på FinansBureauet. Har tidligere bl.a. været økonomisk journalist og redaktør for Børsen Magasiner og Bonnier Publications, og har derudover stået som forfatter til flere skattepolitiske rapporter.

Vil du skrive for os?

Synes godt om finansbureauet.dkDel artiklen

Nyeste artikler

Tilbage til toppen