Skal jeg investere i en udlejningsejendom?
Spørgsmål til ekspertpanelet
Q: Vil det være en god idé at investere i en udlejningsejendom nu hvor ejendomspriserne stadig er lave, og renterne ligeså? Vi skal snart på pension, og tænker det vil være en god pensionsopsparing.
A: En investering i en udlejningsejendom er alt andet lige mere attraktivt nu end for få år tilbage, med et højere forventet afkast af investeringen. Når det er sagt, så er en investering i en udlejningsejendom meget risikabelt, som i yderste konsekvens kan ende med personlig konkurs. Og ved en eventuel gevinst vil beskatningen være forholdsvis høj, og det løbende afkast vil endvidere kunne give modregning i offentlige pensionsudbetalinger.
I kan dog måske med fordel overveje at investere i en enkelt ejerbolig, og leje den ud i en periode, og efterfølgende selv benytte den som bolig. På den måde vil en eventuel en eventuel avance kunne blive skattefri under parcelhusreglen. En sådan konstruktion indeholder derudover den ekstra fordel, at man vil kunne få fradrag for en række forbedringer af boligen, som man normalt ellers ikke vil kunne få. Ved at udleje boligen først kan man nemlig på skattemyndighedernes regning i de første 3 år af lejeperioden få fradrag for de forbedringer og vedligeholdelsesarbejder man måtte have lyst til at lave på boligen.
Så investerer man et gammelt lettere renoveringsmodent hus, kan man altså med fordel udleje huset inden man selv tager det i brug, og skifte taget eller sætte nyt luksuskøkken op inden man selv overtager huset, og få skattemyndighederne til at betale en pæn del af regningen. Og hvis ønsket går i retning af en ny vinkælder, eller et nyt wellness badeværelse, ja så betaler skattemyndighederne også en stor del af gildet.
Ifølge ligningsvejledningen kan man opnå et vedligeholdelsesfradrag på 35 % af lejeindtægterne de første 3 ejerår. Men det er imidlertid ikke nødvendigt at der er tale vedligeholdelsesarbejder. Det er således ifølge ligningsvejledningen helt legitimt at fradrage udgifterne til eksempelvis at lave nyt køkken eller til at lægge nyt tag, selvom det reelt må betegnes som forbedringer. Reglerne er nemlig udformet som en praktisk arbejdsregel, der altså kun giver tilladelse til fradrag for op til 35 % af lejeindtægterne de første 3 år af udlejningen (og kun 25 % af lejeindtægterne hvis der er tale om en ejerlejlighed), men til gengæld ikke skelner mellem vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter. Normalt er det ellers kun tilladt at fratrække vedligeholdelsesudgifter, men ikke udgifter til forbedring af boligen.
A: En investering i en udlejningsejendom er alt andet lige mere attraktivt nu end for få år tilbage, med et højere forventet afkast af investeringen. Når det er sagt, så er en investering i en udlejningsejendom meget risikabelt, som i yderste konsekvens kan ende med personlig konkurs. Og ved en eventuel gevinst vil beskatningen være forholdsvis høj, og det løbende afkast vil endvidere kunne give modregning i offentlige pensionsudbetalinger.
I kan dog måske med fordel overveje at investere i en enkelt ejerbolig, og leje den ud i en periode, og efterfølgende selv benytte den som bolig. På den måde vil en eventuel en eventuel avance kunne blive skattefri under parcelhusreglen. En sådan konstruktion indeholder derudover den ekstra fordel, at man vil kunne få fradrag for en række forbedringer af boligen, som man normalt ellers ikke vil kunne få. Ved at udleje boligen først kan man nemlig på skattemyndighedernes regning i de første 3 år af lejeperioden få fradrag for de forbedringer og vedligeholdelsesarbejder man måtte have lyst til at lave på boligen.
Så investerer man et gammelt lettere renoveringsmodent hus, kan man altså med fordel udleje huset inden man selv tager det i brug, og skifte taget eller sætte nyt luksuskøkken op inden man selv overtager huset, og få skattemyndighederne til at betale en pæn del af regningen. Og hvis ønsket går i retning af en ny vinkælder, eller et nyt wellness badeværelse, ja så betaler skattemyndighederne også en stor del af gildet.
Ifølge ligningsvejledningen kan man opnå et vedligeholdelsesfradrag på 35 % af lejeindtægterne de første 3 ejerår. Men det er imidlertid ikke nødvendigt at der er tale vedligeholdelsesarbejder. Det er således ifølge ligningsvejledningen helt legitimt at fradrage udgifterne til eksempelvis at lave nyt køkken eller til at lægge nyt tag, selvom det reelt må betegnes som forbedringer. Reglerne er nemlig udformet som en praktisk arbejdsregel, der altså kun giver tilladelse til fradrag for op til 35 % af lejeindtægterne de første 3 år af udlejningen (og kun 25 % af lejeindtægterne hvis der er tale om en ejerlejlighed), men til gengæld ikke skelner mellem vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter. Normalt er det ellers kun tilladt at fratrække vedligeholdelsesudgifter, men ikke udgifter til forbedring af boligen.
