Forældrekøb – her er de skattemæssige fordele og ulemper

Et forældrekøb kan være en god investering - særligt hvis du vil hjælpe dit barn med tag over hovedet i studietiden, men selvfølgelig også af andre årsager.

Et forældrekøb betyder, at du køber en bolig som du efterfølgende udlejer til dit barn på en skriftlig lejekontrakt. Der er dog en del skattemæssige konsekvenser, som du skal være opmærksom på og i et vist omgang tage stilling til i forbindelse med et køb.

Forældrekøb af ejerlejlighed eller hus
Når du udlejer en bolig, betragtes det som udgangspunkt som erhvervsmæssig virksomhed, og du skal betale skat af ”netto” huslejeindtægten. Det vil sige, at der skal udarbejdes et regnskab, hvor huslejeindtægten minus de udgifter der er afholdt til f.eks. en ejerforenings ordinære drift, til ejendomsskat, vedligeholdelse, regnskab m.v. fremgår.

Ulemper ved forældrekøb:
• Når du udlejer til nærtbeslægtede som for eksempel dit barn, skal du altid betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen. Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person. Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du altså stadig betale skat af markedslejen

• Forskellen mellem markedslejen og den betalte leje vil blive betragtet som en gave, som dit barn skal betale afgift af, hvis det overstiger de fastsatte beløbsgrænser

• En evt. avance/fortjeneste ved et salg skal beskattes, hvis kun barnet har boet i lejligheden.

Fordele ved forældrekøb:
• Du skal ikke betale ejendomsværdiskat.

• Dit barn kan som lejer modtage boligstøtte på almindelige vilkår. Der er mulighed for at søge boligstøtte på op til 15 pct. af huslejen ekskl. forbrug. Et krav er, at der foreligger en gyldig lejekontrakt mellem forældre og barn

• Dit barn kan fremleje et værelse, hvis lejligheden er stor nok

• Hvis du som forælder selv flytter ind i boligen og efterfølgende sælger den, bliver du ikke beskattet af fortjenesten (Der er dog visse krav der skal være opfyldt for at der kan opnås skattefrihed)

• Du kan sælge boligen til barnet, som efter at have boet der som ejer, kan sælge lejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. Når du som forælder sælger til dit eget barn, har du lov til at sælge til 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering.

Regnskabsmetode ved forældrekøb
Som forældrekøber bliver du som nævnt beskattet af huslejeindtægten minus de udgifter, du har afholdt til f.eks. en ejerforenings ordinære drift, til ejendomsskat, vedligeholdelse, regnskab m.v. Overskuddet er skattepligtig indkomst og resultatet kan som udgangspunkt beskattes efter 3 modeller:
• Efter Personskattelovens bestemmelser
• Efter Kapitalafkastordningen
• Efter Virksomhedsskatteordningen/Virksomhedsordningen.

Virksomhedsordningen er som hovedregel den mest attraktive model. Det skyldes bl.a., at du får fradrag for rente- og bidragsomkostninger direkte i virksomhedens indkomst. I de to andre ordninger får du kun fradrag for renter og bidrag som negativ kapitalindkomst, hvilket ofte indebærer ca. halv så stor skattebesparelse i forhold til, at man i virksomhedsordningen får lov at modregne direkte i virksomhedsindkomsten.

Underskud fra udlejningen kan blot modregnes i din eller i din ægtefælles øvrige skattepligtige indkomst.
Virksomhedsordningen er kompliceret og der er regnskabsmæssige krav der skal opfyldes. Det kan derfor anbefales at kontakte en revisor, før der træffes beslutning om regnskabsmetode.

Forældrekøb af en andelsbolig
Ønsker du at købe en andelsbolig som forældrekøb, er situationen en ganske anden end ved ejerboliger.
Udlejning af andelsboliger anses skattemæssigt ikke som værende erhvervsmæssig udlejning, hvorfor man ikke kan anvende virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Begrundelsen for at andelsboliger ikke betragtes som erhvervsmæssig udlejning er, at man som ejer af en andelsbolig ikke er ejer af selve ejendommen, men alene en andel, da det jo er andelsforeningen der ejer selve ejendommen.

I skattemæssig sammenhæng er man derfor som andelsboligejer dårligere stillet end som ejer af en ejerlejlighed, idet man ikke har samme fradragsmuligheder.

Man skal endvidere være særligt opmærksom på, at visse andelsboligforeninger ikke tillader, at man udlejer/fremlejer sin andelsbolig over længere tid.

Kilde: Ret&Råd Advokater