24 tips til bedre boligøkonomi
Trænger til at få piftet din boligøkonomi op? Her er 24 tips
1. Tag eurolån og få fradrag for stiftelsesomkostninger
Som følge af en praksisændring tilbage i 1998 er det muligt at få fradrag for låneomkostninger i forbindelse med lån optaget i fremmed valuta. Herunder også realkreditlån i euro. Og det gælder samtlige omkostninger, herunder også stempelafgifter og eventuelle udgifter til rådgivere i form af advokat eller revisor i forbindelse med låneoptagelsen. Fradragene kan fratrækkes i forholdsmæssigt i takt med at der afdrages på lånet. Da de samlede omkostninger i forbindelse med optagelsen af et realkreditlån nemt løber op i pæne femcifrede beløb, giver det umiddelbart eurolån en stor konkurrencefordel i forhold til lån i danske kroner. Dertil kommer at eurorenten er en tand lavere end den danske rentefod. Og kursrisikoen er unægtelig til at overse. Husk selv at indberette fradraget, da realkreditinstituttet ikke gør det.
2. Hold løbetiden på boliglånet på under 2 år
Har man brug for flere penge til boligen, og belåningsmulighederne i realkreditinstituttet er brugt op (eller man bor i andelsbolig), må man ty til et boliglån i bankerne. Hvilket er trist da renten på et boliglån i banken er mærkbart højere end renten på et realkreditlån. Men hvis man på nogen måde kan holde løbetiden på lånet på under 2 år, er der dog lidt trøst at hente. I givet fald vil man da nemlig kunne trække stiftelsesprovisioner og lignende engangsprovisioner fra på selvangivelsen. Men husk selv at angive fradraget overfor skattemyndighederne, da banken ikke selv automatisk indberetter fradraget.
3. Find det billigste realkreditinstitut.
Et realkreditlån er en meget billig låneform. Realkreditinstitutternes "rentemarginal" er meget lav i forhold til pengeinstitutternes. Realkreditinstitutterne opkræver en såkaldt bidragssats for deres besvær med at administrere lånet. Bidragssatsen er fradagsberettiget. Forskellen på bidragssatser mellem de enkelte realkreditinstitutter er meget lille. Men selv om forskellene er små, kan man selvfølgelig lige så godt vælge en af de billige, som en af de dyre. Hvilket realkreditinstitut der er billigst afhænger af hvor stor belåningsgrad man ønsker i huset. På www.mybanker.dk kan man finde frem til det billigste realkreditinstitut.
4. Tag et forbedringslån
Du har lige købt et gammelt hus. Taget er helt nedslidt, og trænger voldsomt til at blive skiftet. Men da du lige har købt huset, er det belånt med 80 %. Betyder det, at du ikke kan låne i realkreditinstituttet til at skifte taget, og i stedet må ned i banken og låne til en langt højere rente, hvis du vil undgå at leve med spande på loftet de første mange år? Nej - du har mulighed for at optage et såkaldt forbedringslån. Hvis realkreditinstituttet vurderer, at huset efter tagrenoveringen vil være steget så meget i værdi, at en belåning af udgiften til det nye tag vil holde sig indenfor 80 % af den nye ejendomsværdi, ja så vil realkreditinstittuten gerne låne pengene. Forretningsgangen ved et forbedringslån er dog mere knudret end ved et almindeligt tillægslån, men som sagt - det kan lade sig gøre.
5. Konverter samtidig med du optager tillægslån
Det koster lånesagsgebyr at konvertere eller optage et tillægslån. Ønsker du at optage et tillægslån bør du derfor tjekke, om det i forbindelse optagelsen af tillægslånet kan betale sig at foretage en konvertering af det eksisterende lån. På den måde sparer du omkostningerne i forhold til hvis du senere alligevel skal konvertere. Ofte vil konverteringen gøre, at du vil kunne få et "gratis" tillægslån. Ved konverteringen vil du spare en del penge på den månedlige ydelse. Den ydelse du sparer kan du i stedet bruge til at afdrage på det tillægslån du optager. På den måde vil din samlede månedlige ydelse ofte ikke blive større, end den var før du optog tillægslånet.
6. Husk datoen for konvertering.
Ønsker du at konvertere, er det vigtigt at du er opmærksom på datoen for låneoptagelsen. Det skyldes at det gamle lån altid skal opsiges til næste termin (som der er 4 af om året), og senest to måneder før. Overskrider man denne frist, ja så må man pænt vente 3 måneder mere med at opsige sit lån. Og det kan koste mange penge i differencerente. Differencerente er den rente realkreditinstituttet opkræver for at straksomlægge realkreditinstitut lånet. Og jo længere tid realkreditinstituttet skal "lægge ud" for pengene, jo dyrere bliver det selvsagt. For at konvertere billigst muligt skal du prøve at komme så tæt på følgende datoer: 31. januar, 30. april, 31. juli og 31. oktober.
7. Glem straksomlægningen
Hvis der er lang tid til næste opsigelsesfrist på realkreditinstitut lånet, og du ikke kan/vil vente med at optage tillægslånet samtidig med du konvertere, kan det ofte svare sig at glemme alt om straksomlægningen. Køb i stedet selv de gamle obligationer der skal indfries, også selvom de ligger over kurs 100. Hvis de ligger i kurs 100,5 og der er lang tid til næste opsigelsesfrist, vil det bedre kunne betale sig at opkøbe obligationerne selv.
8. Spring banken over
Der er absolut ingen grund til at blande banken ind i optagelsen af et tillægslån, med eller uden tilhørende konvertering. Gå direkte til realkreditinstituttet. Omkostninger til tinglysningsservice, garantiprovision og kurssikring er klart lavere, hvis man går direkte til realkreditinstituttet, frem for at benytte banken som fordyrende mellemled.
9. Få en ny vurdering i forbindelse med en tillægsbelåning.
Hvis du får optaget et tillægslån, så husk at insistere på, at du skal have foretaget en ny vurdering af huset. Det har betydning for hvor meget du skal betale i bidrag på dit lån. Realkreditinstitutterne opkræver nemlig bidragssatser i forhold til hvor stor sikkerhed de har i huset. Jo lavere belåningsgrad, jo større sikkerhed. Men realkreditinstitutterne "glemmer", at tage højde for, at priserne på ejendomme atter er begyndt at stige, og at værdien af dit hus meget vel kan være steget siden du købte det. Hvis du ikke får en ny vurdering, kan du altså risikere at komme til at betale mere i bidrag for dit tillægslån end du behøver. Derfor - insister på at få en ny vurdering af huset i forbindelse med tillægslånet. Hvis realkreditinstituttet ikke vil - så find en andet.
10. Og husk at vurderingen skal gælde for hele lånet.
Når du nu får foretaget en ny vurdering i forbindelse med et tillægslån, så husk at gøre realkreditinstituttet opmærksom på, at den nye vurdering naturligvis skal gælde for hele lånet, ikke kun for tillægslånet. Igen - hvis realkreditinstituttet ikke vil være med til det, så find en anden. Realkreditinstitutterne prøver systematisk at snyde på vægten - det skal du naturligvis ikke finde dig i.
11. Overvej kontantlån
Kontantlån er i dag næsten gået hen og blevet et fyord. Realkreditinstitutterne anbefaler næsten pr. automatik obligationslån. Men det er faktisk lidt uberettiget. Og specielt i forbindelse med et tillægslån, er kontantlån faktisk en oplagt mulighed for mange låntagere. Kontantlån er det billigste fastforrentede lån der tilbydes. Lånet udbetales altid til kurs 100. Et eventuelt kurstab omregnes altid, med skattemyndighedernes billigelse, til en renteomkostning. Da renter kan fratrækkes på selvangivelsen (i modsætning til kurstab), bliver kontantlån derved billigere på nettoydelsen end et obligationslån. Til gengæld har kontantlånet ikke mulighed for en senere såkaldt opkonvertering, uden at skattemyndighederne beskatter konverteringsgevinsten. Men for så relativt små lånebeløb som der typisk er tale om ved tillægsbelåninger, kommer en opkonvertering alligevel aldrig på tale, på grund af omkostningerne forbundet hermed. Så ønsker du at få det billigst mulige fastforrentede tillægslån, bør du vælge et kontantlån.
12. Overvej obligationslån
Obligationslån er det mest udbredte realkreditlån. Og for en bestemt type låntager, er obligationslånet også det mest oplagte lån. Obligationslånet er i modsætning til flekslån og kontantlån nemlig et godt "konverteringslån". En aktiv låntager der udnytter stigninger og fald i rentefoden til hyppige konverteringer, bør derfor holde sig til obligationslån. Til gengæld er obligationslånet dyrere end både flekslån og kontantlån, så hvis man ikke har tænkt sig at benytte sig af muligheden for en opkonvertering, skal man holde sig fra obligationslån.
13. Overvej et flekslån
Flekslån har sparet danske boligejere for milliarder af kroner siden lånetypen så dagens lys tilbage i 1997. Og ønsker man det billigste lån der findes, er der stadigvæk ingen vej uden om flekslån. Risikoen ved flekslån er velkendte. Renten låses kun fast i kortere perioder, og i en tid hvor mange frygter rentestigninger vil flekslån fremover meget vel tænkes at blive dyrere end de er i dag. Til gengæld for denne risiko for rentestigninger, så får man ved et flekslån ganske enkelt markedets laveste rente. Flekslån er altså velegnet til dem der ønsker den lavest mulige rente på deres realkreditinstitutslån her og nu, og som ikke ønsker at ”spekulere” i fremtidige rentestigninger.
14. Tinglys selv lånet
Bankerne og realkreditinstitutterne tilbyder en såkaldt tinglysningsservice. Den bør du takke pænt nej tak til. For servicen er ikke gratis, og du kan utroligt nemt selv gøre arbejdet. Det drejer sig i al sin enkelthed om, at du selv skal køre op på tinglysningskontoret og aflevere skødet, pantebrevet og genparten på det realkreditlån du ønsker at optage. Når skødet kommer retur fra Tinglysningskontoret, skal du aflevere det hos realkreditinstituttet. Det er det hele, og for ulejligheden sparer du nemt 2.000 kr. Er der efterfølgende panthavere kompliceres affæren dog en smule, og i så tilfælde kan bedre forsvares at betale realkreditinstituttet for besværet med tinglysningen.
15. Få en højere vurdering - brug Danbolig eller EDC.
Det er ofte svært at lokke en realistisk ejendomsvurdering ud af realkreditinstitutterne. Realkreditinstitutterne tjener flere penge på bidragssatsen jo lavere huset er vurderet, og har derfor umiddelbart interessere i at vurdere ejendommen så lavt som mulig. Men har du brug for en høj vurdering, for eksempelvis at kunne optage et tillægslån, er der en genvej. Du skal låne pengene gennem Nordea Kredit eller BRFkredit. Disse realkreditinstitutter benytter sig nemlig af ejendomsmæglere fra henholdsvis Danbolig og EDC til at vurdere ejendommene. Og ejendomsmæglere vurderer ejendommene langt mere realistisk højt end realkreditinstitutternes egne vurderingsfolk. En test har vist, at der kan være op til 30 % i forskel på vurderingerne, med førnævnte realkreditinstitutter som de mest ”gavmilde”.
16. Husk at skifte realkreditinstitut ved konvertering.
Ved en traditionel ”1 til 1” konvertering (en konvertering hvor der ikke ønskes ekstra provenu), foretager realkreditinstitutterne ikke at foretage en ny vurdering af huset. Hvilket er trist, for ved stigende ejendomspriser vil en nyvurdering føre til en højere værdiansættelse, og dermed lavere bidragssats. Men hvis du i forbindelse med konverteringen benytter lejligheden til at skifte realkreditinstitut får du automatisk en ny vurdering af huset. Det er nemlig et lovkrav. Og dermed kan vejen være banet til pæne kontantbesparelser i form af lavere bidragssatser.
17. Vælg en boligkredit
Er dit lånebehov ikke så stort, og har du stærkt varierende indkomst, kan en boligkredit (også kaldet prioritetslån) i banken ofte være den bedste løsning. Renten er ofte lidt højere end et realkreditlån, men til gengæld fungerer lånet som en kassekredit, så man kun betaler rente af det beløb man skylder på kreditten. Har man eksempelvis koblet kontoen på kontoen for sin personlige virksomhed, vil momskronerne løbende være med til at nedbringe det rentebærende beløb på kreditten.
18. Afdragsfrie lån
Næsten alle boligejere vil kunne have glæde af at optage et afdragsfrit realkreditlån frem for et traditionelt realkreditlån. De afdragsfrie lån er nemlig om ikke Guds gave så i det mindste regeringens gave til de danske boligejere. Bruger man de sparede afdrag med fornuft, er der nemlig mange kroner og ører at spare for boligejerne. Når man afdrager på gælden sparer man i virkeligheden op i boligen. Men boligen er imidlertid så langt fra det mest optimale opsparingsobjekt. En skattebegunstiget pensionsordning, som eksempelvis en ratepension, er et langt bedre opsparingsobjekt. Og har man anden højt forrentet gæld, som eksempelvis et boliglån eller forbrugslån, vil det være oplagt at bruge de sparede afdrag på realkreditlånet til at afdrage yderligere på de højt forrentede lån. Endelig skal det også nævnes, at de afdragsfrie lån har hjulpet de populære forældrekøb af studielejligheder yderligere på vej, ved at forbedre likviditeten i det samlede regnestykke væsentligt.
19. Få huset fredet – slip for ejendomsskat
En af de mere utraditionelle, men potentielt givtige metoder, til at nedbringe ejendomsskatten er at få sin ejendom fredet. I så fald slipper man nemlig helt og aldeles for at betale ejendomsskat. En hvilken som helst ejendom kan i princippet fredes, hvis den rummer væsentlige arkitektoniske eller kulturhistoriske værdier. Og det er bestemt ikke kun kongelige slotte og herregårde der bliver fredet. Hvert år bliver adskillige nyere etageboliger og villaer fredet. Ofte på foranledning af boligejeren selv. Det er nemlig enhver frit for at ansøge om fredning af ens ejendom. Det er Kulturarvsstyrelsen under Kulturministeriet der har magten til at afgøre om din ejendom skal fredes. Med skattefritagelsen følger dog en del regler for vedligeholdelse og renovering af fredede ejendomme. Men der findes også en del støttemuligheder. Og ejendomsmæglerne er glade for fredede ejendomme. De er nemme at sælge, da folk elsker det historiske og kulturelle vingesus der er over en ejendom der officielt er blevet fredet. For spekulanter kan det endvidere overvejes at opkøbe udlejningsejendomme, der er bevaringsværdige. Kan man få det officielle stempel på at ejendommen er fredet, kan lejlighederne nemlig udstykkes som ejerlejligheder, hvilket ellers normalt er forbudt.
20. Riv carporten ned – få lavere ejendomsværdiskat
Regeringens skattestop har gjort livet lidt lettere for boligejere, idet ejendomsværdiskatten er frosset fast på niveauet for 2001 (+5%). Men selv om ejendomsskatterne ikke længere tynger helt ligeså meget i budgettet, kan man jo godt prøve at sænke skatterne yderligere. Vejen hertil går via BBR-registret. Ejendomsværdiskatten beregnes nemlig på grundlag af oplysninger herfra. Blandt andet er det meget afgørende hvor mange kvadratmeter bolig der er registreret. Med til boligarealet regnes også bl.a. carporte og udestuer, med forskellig vægtningsgrad. Har man en carport eller udestue man ikke bruger, så riv den ned. Men husk at anmelde det til kommunen, så det bliver registreret i BBR. Det gælder naturligvis også hvis du allerede har revet din carport eller udestue ned.
21. Spar afgift – få en paragraf 4 vurdering
Vil man klage over ejendomsvurderingen har man kun bestemte tidsrum at gøre det i. Er der ganske særlige forhold der berettiger til en ny vurdering, er man dog ikke helt afskåret fra at klage. Ring til den lokale vurderingsmyndighed og anmod om en såkaldt § 4 vurdering. Vurderingskorpset rykker da ud for den beskedne sum af knap 500 kr. Penge som man tilmed slipper for at betale, hvis vurderingen på baggrund af besøget nedsættes med mindst 10 %. Nedsættelsen har ganske vist ingen betydning for ejendomsværdiskatten, som vil forblive uændret frem til næste officielle vurdering. Men en nedsat ejendomsvurdering kan alligevel have betydning i mange situationer. Blandt andet er det muligt at sælge sin ejendom til et nærtstående familiemedlem til en pris der ligger 15% under den offentlige vurdering, uden at skattemyndighederne blander sig. Så hvis man skal overdrage boligen til sit afkom, og ikke ønsker at betale mere end højest nødvendigt i gaveafgift, kan man altså prøve at få nedsat den offentlige ejendomsvurdering før overdragelsen ved hjælp af en § 4 vurdering.
22. Kig på varigheden hvis du vil opkonvertere
Renten er så småt begyndt at stige, og det har fået mange boligejere til at overveje at skifte flekslånet ud med et fastforrentet lån. Hvis den lange rente stiger, falder restgælden på et fastforrentet lån nemlig, og konverterer man efterfølgende tilbage til et flekslån vil resultatet blive både en lavere restgæld og lavere ydelse. Men ønsker man at konvertere til et fastforrentet lån i tro på fremtidige rentestigninger, er det imidlertid bestemt ikke ligegyldigt hvilket lån man vælger. Der er nemlig forskel på hvor ”rentefølsomme” de enkelte lån er. Denne rentefølsomhed er angivet ved den såkaldte varighed. Generelt skal man gå efter lån med den længste løbetid og laveste kuponrente, hvis man spekulerer i stigende renter, og dermed faldende kurser.
23. Sælg selv obligationerne ved tillægsbelåning
Normalt tager realkreditinstituttet sig af at sælge obligationerne når man optager et tillægslån. Men ved selv at sælge obligationerne i takt med at man har brug for pengene, er der flere tusinde kroner at spare. Især hvis man sælger obligationer via internettet hos en onlinemægler. Man kan få bedre kurser og mindre kursspread hvis man selv sælger obligationerne. Og så kan man nøjes med at sælge obligationerne i takt med at man har brug for pengene, hvorved man sparer mange rentepenge. Ved større renoveringsopgaver etc. har man sjældent brug for alle pengene på engang, og der er ingen grund til at betale renter af lånet før man har brug for pengene.
24. Sælg boligen til 15 % under den offentlige vurdering
Normalt prøver man at få så høj en pris for sin ejendom når man sælger den. Men i nogle tilfælde kan man have interesse i at sælge den så billigt så muligt. Og det gælder typisk i de tilfælde hvor man vil søge at overføre nogle penge til et familiemedlem, uden at der i den forbindelse skal betales gaveafgift. Og en af de metoder der findes til afgiftsfri gaveoverdragelse, er ved at sælge sin bolig til familiemedlemmet til en pris der ligger under den faktiske handelsværdi. Hvilket sker med det offentliges accept, når blot salgsprisen udgør mindst 85 % af den offentlige vurdering af ejendommen. Og da denne i forvejen ofte ligger et pænt stykke under den faktiske handelsværdi, er det pæne summer der på denne måde kan kanaliseres udenom gaveafgifter.
Som følge af en praksisændring tilbage i 1998 er det muligt at få fradrag for låneomkostninger i forbindelse med lån optaget i fremmed valuta. Herunder også realkreditlån i euro. Og det gælder samtlige omkostninger, herunder også stempelafgifter og eventuelle udgifter til rådgivere i form af advokat eller revisor i forbindelse med låneoptagelsen. Fradragene kan fratrækkes i forholdsmæssigt i takt med at der afdrages på lånet. Da de samlede omkostninger i forbindelse med optagelsen af et realkreditlån nemt løber op i pæne femcifrede beløb, giver det umiddelbart eurolån en stor konkurrencefordel i forhold til lån i danske kroner. Dertil kommer at eurorenten er en tand lavere end den danske rentefod. Og kursrisikoen er unægtelig til at overse. Husk selv at indberette fradraget, da realkreditinstituttet ikke gør det.
2. Hold løbetiden på boliglånet på under 2 år
Har man brug for flere penge til boligen, og belåningsmulighederne i realkreditinstituttet er brugt op (eller man bor i andelsbolig), må man ty til et boliglån i bankerne. Hvilket er trist da renten på et boliglån i banken er mærkbart højere end renten på et realkreditlån. Men hvis man på nogen måde kan holde løbetiden på lånet på under 2 år, er der dog lidt trøst at hente. I givet fald vil man da nemlig kunne trække stiftelsesprovisioner og lignende engangsprovisioner fra på selvangivelsen. Men husk selv at angive fradraget overfor skattemyndighederne, da banken ikke selv automatisk indberetter fradraget.
3. Find det billigste realkreditinstitut.
Et realkreditlån er en meget billig låneform. Realkreditinstitutternes "rentemarginal" er meget lav i forhold til pengeinstitutternes. Realkreditinstitutterne opkræver en såkaldt bidragssats for deres besvær med at administrere lånet. Bidragssatsen er fradagsberettiget. Forskellen på bidragssatser mellem de enkelte realkreditinstitutter er meget lille. Men selv om forskellene er små, kan man selvfølgelig lige så godt vælge en af de billige, som en af de dyre. Hvilket realkreditinstitut der er billigst afhænger af hvor stor belåningsgrad man ønsker i huset. På www.mybanker.dk kan man finde frem til det billigste realkreditinstitut.
4. Tag et forbedringslån
Du har lige købt et gammelt hus. Taget er helt nedslidt, og trænger voldsomt til at blive skiftet. Men da du lige har købt huset, er det belånt med 80 %. Betyder det, at du ikke kan låne i realkreditinstituttet til at skifte taget, og i stedet må ned i banken og låne til en langt højere rente, hvis du vil undgå at leve med spande på loftet de første mange år? Nej - du har mulighed for at optage et såkaldt forbedringslån. Hvis realkreditinstituttet vurderer, at huset efter tagrenoveringen vil være steget så meget i værdi, at en belåning af udgiften til det nye tag vil holde sig indenfor 80 % af den nye ejendomsværdi, ja så vil realkreditinstittuten gerne låne pengene. Forretningsgangen ved et forbedringslån er dog mere knudret end ved et almindeligt tillægslån, men som sagt - det kan lade sig gøre.
5. Konverter samtidig med du optager tillægslån
Det koster lånesagsgebyr at konvertere eller optage et tillægslån. Ønsker du at optage et tillægslån bør du derfor tjekke, om det i forbindelse optagelsen af tillægslånet kan betale sig at foretage en konvertering af det eksisterende lån. På den måde sparer du omkostningerne i forhold til hvis du senere alligevel skal konvertere. Ofte vil konverteringen gøre, at du vil kunne få et "gratis" tillægslån. Ved konverteringen vil du spare en del penge på den månedlige ydelse. Den ydelse du sparer kan du i stedet bruge til at afdrage på det tillægslån du optager. På den måde vil din samlede månedlige ydelse ofte ikke blive større, end den var før du optog tillægslånet.
6. Husk datoen for konvertering.
Ønsker du at konvertere, er det vigtigt at du er opmærksom på datoen for låneoptagelsen. Det skyldes at det gamle lån altid skal opsiges til næste termin (som der er 4 af om året), og senest to måneder før. Overskrider man denne frist, ja så må man pænt vente 3 måneder mere med at opsige sit lån. Og det kan koste mange penge i differencerente. Differencerente er den rente realkreditinstituttet opkræver for at straksomlægge realkreditinstitut lånet. Og jo længere tid realkreditinstituttet skal "lægge ud" for pengene, jo dyrere bliver det selvsagt. For at konvertere billigst muligt skal du prøve at komme så tæt på følgende datoer: 31. januar, 30. april, 31. juli og 31. oktober.
7. Glem straksomlægningen
Hvis der er lang tid til næste opsigelsesfrist på realkreditinstitut lånet, og du ikke kan/vil vente med at optage tillægslånet samtidig med du konvertere, kan det ofte svare sig at glemme alt om straksomlægningen. Køb i stedet selv de gamle obligationer der skal indfries, også selvom de ligger over kurs 100. Hvis de ligger i kurs 100,5 og der er lang tid til næste opsigelsesfrist, vil det bedre kunne betale sig at opkøbe obligationerne selv.
8. Spring banken over
Der er absolut ingen grund til at blande banken ind i optagelsen af et tillægslån, med eller uden tilhørende konvertering. Gå direkte til realkreditinstituttet. Omkostninger til tinglysningsservice, garantiprovision og kurssikring er klart lavere, hvis man går direkte til realkreditinstituttet, frem for at benytte banken som fordyrende mellemled.
9. Få en ny vurdering i forbindelse med en tillægsbelåning.
Hvis du får optaget et tillægslån, så husk at insistere på, at du skal have foretaget en ny vurdering af huset. Det har betydning for hvor meget du skal betale i bidrag på dit lån. Realkreditinstitutterne opkræver nemlig bidragssatser i forhold til hvor stor sikkerhed de har i huset. Jo lavere belåningsgrad, jo større sikkerhed. Men realkreditinstitutterne "glemmer", at tage højde for, at priserne på ejendomme atter er begyndt at stige, og at værdien af dit hus meget vel kan være steget siden du købte det. Hvis du ikke får en ny vurdering, kan du altså risikere at komme til at betale mere i bidrag for dit tillægslån end du behøver. Derfor - insister på at få en ny vurdering af huset i forbindelse med tillægslånet. Hvis realkreditinstituttet ikke vil - så find en andet.
10. Og husk at vurderingen skal gælde for hele lånet.
Når du nu får foretaget en ny vurdering i forbindelse med et tillægslån, så husk at gøre realkreditinstituttet opmærksom på, at den nye vurdering naturligvis skal gælde for hele lånet, ikke kun for tillægslånet. Igen - hvis realkreditinstituttet ikke vil være med til det, så find en anden. Realkreditinstitutterne prøver systematisk at snyde på vægten - det skal du naturligvis ikke finde dig i.
11. Overvej kontantlån
Kontantlån er i dag næsten gået hen og blevet et fyord. Realkreditinstitutterne anbefaler næsten pr. automatik obligationslån. Men det er faktisk lidt uberettiget. Og specielt i forbindelse med et tillægslån, er kontantlån faktisk en oplagt mulighed for mange låntagere. Kontantlån er det billigste fastforrentede lån der tilbydes. Lånet udbetales altid til kurs 100. Et eventuelt kurstab omregnes altid, med skattemyndighedernes billigelse, til en renteomkostning. Da renter kan fratrækkes på selvangivelsen (i modsætning til kurstab), bliver kontantlån derved billigere på nettoydelsen end et obligationslån. Til gengæld har kontantlånet ikke mulighed for en senere såkaldt opkonvertering, uden at skattemyndighederne beskatter konverteringsgevinsten. Men for så relativt små lånebeløb som der typisk er tale om ved tillægsbelåninger, kommer en opkonvertering alligevel aldrig på tale, på grund af omkostningerne forbundet hermed. Så ønsker du at få det billigst mulige fastforrentede tillægslån, bør du vælge et kontantlån.
12. Overvej obligationslån
Obligationslån er det mest udbredte realkreditlån. Og for en bestemt type låntager, er obligationslånet også det mest oplagte lån. Obligationslånet er i modsætning til flekslån og kontantlån nemlig et godt "konverteringslån". En aktiv låntager der udnytter stigninger og fald i rentefoden til hyppige konverteringer, bør derfor holde sig til obligationslån. Til gengæld er obligationslånet dyrere end både flekslån og kontantlån, så hvis man ikke har tænkt sig at benytte sig af muligheden for en opkonvertering, skal man holde sig fra obligationslån.
13. Overvej et flekslån
Flekslån har sparet danske boligejere for milliarder af kroner siden lånetypen så dagens lys tilbage i 1997. Og ønsker man det billigste lån der findes, er der stadigvæk ingen vej uden om flekslån. Risikoen ved flekslån er velkendte. Renten låses kun fast i kortere perioder, og i en tid hvor mange frygter rentestigninger vil flekslån fremover meget vel tænkes at blive dyrere end de er i dag. Til gengæld for denne risiko for rentestigninger, så får man ved et flekslån ganske enkelt markedets laveste rente. Flekslån er altså velegnet til dem der ønsker den lavest mulige rente på deres realkreditinstitutslån her og nu, og som ikke ønsker at ”spekulere” i fremtidige rentestigninger.
14. Tinglys selv lånet
Bankerne og realkreditinstitutterne tilbyder en såkaldt tinglysningsservice. Den bør du takke pænt nej tak til. For servicen er ikke gratis, og du kan utroligt nemt selv gøre arbejdet. Det drejer sig i al sin enkelthed om, at du selv skal køre op på tinglysningskontoret og aflevere skødet, pantebrevet og genparten på det realkreditlån du ønsker at optage. Når skødet kommer retur fra Tinglysningskontoret, skal du aflevere det hos realkreditinstituttet. Det er det hele, og for ulejligheden sparer du nemt 2.000 kr. Er der efterfølgende panthavere kompliceres affæren dog en smule, og i så tilfælde kan bedre forsvares at betale realkreditinstituttet for besværet med tinglysningen.
15. Få en højere vurdering - brug Danbolig eller EDC.
Det er ofte svært at lokke en realistisk ejendomsvurdering ud af realkreditinstitutterne. Realkreditinstitutterne tjener flere penge på bidragssatsen jo lavere huset er vurderet, og har derfor umiddelbart interessere i at vurdere ejendommen så lavt som mulig. Men har du brug for en høj vurdering, for eksempelvis at kunne optage et tillægslån, er der en genvej. Du skal låne pengene gennem Nordea Kredit eller BRFkredit. Disse realkreditinstitutter benytter sig nemlig af ejendomsmæglere fra henholdsvis Danbolig og EDC til at vurdere ejendommene. Og ejendomsmæglere vurderer ejendommene langt mere realistisk højt end realkreditinstitutternes egne vurderingsfolk. En test har vist, at der kan være op til 30 % i forskel på vurderingerne, med førnævnte realkreditinstitutter som de mest ”gavmilde”.
16. Husk at skifte realkreditinstitut ved konvertering.
Ved en traditionel ”1 til 1” konvertering (en konvertering hvor der ikke ønskes ekstra provenu), foretager realkreditinstitutterne ikke at foretage en ny vurdering af huset. Hvilket er trist, for ved stigende ejendomspriser vil en nyvurdering føre til en højere værdiansættelse, og dermed lavere bidragssats. Men hvis du i forbindelse med konverteringen benytter lejligheden til at skifte realkreditinstitut får du automatisk en ny vurdering af huset. Det er nemlig et lovkrav. Og dermed kan vejen være banet til pæne kontantbesparelser i form af lavere bidragssatser.
17. Vælg en boligkredit
Er dit lånebehov ikke så stort, og har du stærkt varierende indkomst, kan en boligkredit (også kaldet prioritetslån) i banken ofte være den bedste løsning. Renten er ofte lidt højere end et realkreditlån, men til gengæld fungerer lånet som en kassekredit, så man kun betaler rente af det beløb man skylder på kreditten. Har man eksempelvis koblet kontoen på kontoen for sin personlige virksomhed, vil momskronerne løbende være med til at nedbringe det rentebærende beløb på kreditten.
18. Afdragsfrie lån
Næsten alle boligejere vil kunne have glæde af at optage et afdragsfrit realkreditlån frem for et traditionelt realkreditlån. De afdragsfrie lån er nemlig om ikke Guds gave så i det mindste regeringens gave til de danske boligejere. Bruger man de sparede afdrag med fornuft, er der nemlig mange kroner og ører at spare for boligejerne. Når man afdrager på gælden sparer man i virkeligheden op i boligen. Men boligen er imidlertid så langt fra det mest optimale opsparingsobjekt. En skattebegunstiget pensionsordning, som eksempelvis en ratepension, er et langt bedre opsparingsobjekt. Og har man anden højt forrentet gæld, som eksempelvis et boliglån eller forbrugslån, vil det være oplagt at bruge de sparede afdrag på realkreditlånet til at afdrage yderligere på de højt forrentede lån. Endelig skal det også nævnes, at de afdragsfrie lån har hjulpet de populære forældrekøb af studielejligheder yderligere på vej, ved at forbedre likviditeten i det samlede regnestykke væsentligt.
19. Få huset fredet – slip for ejendomsskat
En af de mere utraditionelle, men potentielt givtige metoder, til at nedbringe ejendomsskatten er at få sin ejendom fredet. I så fald slipper man nemlig helt og aldeles for at betale ejendomsskat. En hvilken som helst ejendom kan i princippet fredes, hvis den rummer væsentlige arkitektoniske eller kulturhistoriske værdier. Og det er bestemt ikke kun kongelige slotte og herregårde der bliver fredet. Hvert år bliver adskillige nyere etageboliger og villaer fredet. Ofte på foranledning af boligejeren selv. Det er nemlig enhver frit for at ansøge om fredning af ens ejendom. Det er Kulturarvsstyrelsen under Kulturministeriet der har magten til at afgøre om din ejendom skal fredes. Med skattefritagelsen følger dog en del regler for vedligeholdelse og renovering af fredede ejendomme. Men der findes også en del støttemuligheder. Og ejendomsmæglerne er glade for fredede ejendomme. De er nemme at sælge, da folk elsker det historiske og kulturelle vingesus der er over en ejendom der officielt er blevet fredet. For spekulanter kan det endvidere overvejes at opkøbe udlejningsejendomme, der er bevaringsværdige. Kan man få det officielle stempel på at ejendommen er fredet, kan lejlighederne nemlig udstykkes som ejerlejligheder, hvilket ellers normalt er forbudt.
20. Riv carporten ned – få lavere ejendomsværdiskat
Regeringens skattestop har gjort livet lidt lettere for boligejere, idet ejendomsværdiskatten er frosset fast på niveauet for 2001 (+5%). Men selv om ejendomsskatterne ikke længere tynger helt ligeså meget i budgettet, kan man jo godt prøve at sænke skatterne yderligere. Vejen hertil går via BBR-registret. Ejendomsværdiskatten beregnes nemlig på grundlag af oplysninger herfra. Blandt andet er det meget afgørende hvor mange kvadratmeter bolig der er registreret. Med til boligarealet regnes også bl.a. carporte og udestuer, med forskellig vægtningsgrad. Har man en carport eller udestue man ikke bruger, så riv den ned. Men husk at anmelde det til kommunen, så det bliver registreret i BBR. Det gælder naturligvis også hvis du allerede har revet din carport eller udestue ned.
21. Spar afgift – få en paragraf 4 vurdering
Vil man klage over ejendomsvurderingen har man kun bestemte tidsrum at gøre det i. Er der ganske særlige forhold der berettiger til en ny vurdering, er man dog ikke helt afskåret fra at klage. Ring til den lokale vurderingsmyndighed og anmod om en såkaldt § 4 vurdering. Vurderingskorpset rykker da ud for den beskedne sum af knap 500 kr. Penge som man tilmed slipper for at betale, hvis vurderingen på baggrund af besøget nedsættes med mindst 10 %. Nedsættelsen har ganske vist ingen betydning for ejendomsværdiskatten, som vil forblive uændret frem til næste officielle vurdering. Men en nedsat ejendomsvurdering kan alligevel have betydning i mange situationer. Blandt andet er det muligt at sælge sin ejendom til et nærtstående familiemedlem til en pris der ligger 15% under den offentlige vurdering, uden at skattemyndighederne blander sig. Så hvis man skal overdrage boligen til sit afkom, og ikke ønsker at betale mere end højest nødvendigt i gaveafgift, kan man altså prøve at få nedsat den offentlige ejendomsvurdering før overdragelsen ved hjælp af en § 4 vurdering.
22. Kig på varigheden hvis du vil opkonvertere
Renten er så småt begyndt at stige, og det har fået mange boligejere til at overveje at skifte flekslånet ud med et fastforrentet lån. Hvis den lange rente stiger, falder restgælden på et fastforrentet lån nemlig, og konverterer man efterfølgende tilbage til et flekslån vil resultatet blive både en lavere restgæld og lavere ydelse. Men ønsker man at konvertere til et fastforrentet lån i tro på fremtidige rentestigninger, er det imidlertid bestemt ikke ligegyldigt hvilket lån man vælger. Der er nemlig forskel på hvor ”rentefølsomme” de enkelte lån er. Denne rentefølsomhed er angivet ved den såkaldte varighed. Generelt skal man gå efter lån med den længste løbetid og laveste kuponrente, hvis man spekulerer i stigende renter, og dermed faldende kurser.
23. Sælg selv obligationerne ved tillægsbelåning
Normalt tager realkreditinstituttet sig af at sælge obligationerne når man optager et tillægslån. Men ved selv at sælge obligationerne i takt med at man har brug for pengene, er der flere tusinde kroner at spare. Især hvis man sælger obligationer via internettet hos en onlinemægler. Man kan få bedre kurser og mindre kursspread hvis man selv sælger obligationerne. Og så kan man nøjes med at sælge obligationerne i takt med at man har brug for pengene, hvorved man sparer mange rentepenge. Ved større renoveringsopgaver etc. har man sjældent brug for alle pengene på engang, og der er ingen grund til at betale renter af lånet før man har brug for pengene.
24. Sælg boligen til 15 % under den offentlige vurdering
Normalt prøver man at få så høj en pris for sin ejendom når man sælger den. Men i nogle tilfælde kan man have interesse i at sælge den så billigt så muligt. Og det gælder typisk i de tilfælde hvor man vil søge at overføre nogle penge til et familiemedlem, uden at der i den forbindelse skal betales gaveafgift. Og en af de metoder der findes til afgiftsfri gaveoverdragelse, er ved at sælge sin bolig til familiemedlemmet til en pris der ligger under den faktiske handelsværdi. Hvilket sker med det offentliges accept, når blot salgsprisen udgør mindst 85 % af den offentlige vurdering af ejendommen. Og da denne i forvejen ofte ligger et pænt stykke under den faktiske handelsværdi, er det pæne summer der på denne måde kan kanaliseres udenom gaveafgifter.
