20 gode råd om realkreditlån

Har du brug for et realkreditlån, er her 20 gode råd



22. april, 2015 - kl. 00:00
Forfatter: Claus Fledelius


Synes godt om Finansbureauet.dk

Del artiklen

Skal du købe ejerbolig, eller skal du i gang med en tilbygning eller en større renovering af ejerboligen, skal du formentlig låne penge, da det formentlig er de færreste, der kan klare udgifter i den størrelsesorden uden at måtte ty til lån. Og er der tale om større lånebeløb, er det kun et sted man bør låne pengene: Hos realkreditinstituttet. De billigste lån der tilbydes i dagens Danmark, er nemlig realkreditlån. Rentefoden ligger markant under hvad pengeinstitutterne opkræver på deres forbrugslån eller kassekreditter. Men det er bestemt ikke helt ligegyldigt hvor du låner pengene, og hvilket lån du vælger. Vi har derfor her samlet en række gode råd til belåning gennem realkreditinstitutter uanset om det drejer sig tillægslån eller fuld belåning i forbindelse med køb af ejerbolig.
 
 
1 - optag et tillægslån
 
Har du friværdi i boligen, og har brug for at låne penge, er den mest oplagte låneform et tillægslån. Navnet dækker over, at lånet optages som tillæg til det eksisterende realkreditlånlån i huset. Lånet tilbydes altid med sikkerhed i ejerboligen. Er der tale om en helårsbolig skal lånet holde sig indenfor 80 % af ejendomsværdien. For sommerhuse er den tilsvarende sats 60 %. Skal man låne 100.000 kr. til en tilbygning, skal der altså være mindst 125.000 kr. i friværdi i ejendommen.
 
2 - eller et forbedringslån
 
Du har lige købt et gammelt hus. Taget er helt nedslidt, og trænger voldsomt til at blive skiftet. Men da du lige har købt huset, er det belånt med 80 %. Betyder det, at du ikke kan låne i realkreditinstituttet til at skifte taget, og derfor må leve med spande på loftet de første mange år? Nej - du har mulighed for at optage et såkaldt forbedringslån. Hvis realkreditinstituttet vurderer, at huset efter tagrenoveringen vil være steget så meget i værdi, at en belåning af udgiften til det nye tag vil holde sig indenfor 80% af den nye ejendomsværdi, ja så vil realkreditinstituttet gerne låne pengene. Forretningsgangen ved et forbedringslån er dog mere knudret end ved et almindeligt tillægslån, men som sagt - det kan lade sig gøre.
 
3 - Find den billigste realkreditinstitut.
 
Et realkreditlån er en meget billig låneform. Realkreditinstitutternes "rentemarginal" er meget lav i forhold til pengeinstitutternes. Realkreditinstitutterne opkræver en såkaldt bidragssats for deres besvær med at administrere lånet. Bidragssatsen er fradagsberettiget. Forskellen på bidragssatser mellem de enkelte realkreditinstittuter er meget lille. Men selvfølgelig kan man lige så godt vælge en af de billige, som en af de dyre.
 
4 - Konverter samtidig med du optager tillægslån
 
Det koster lånesagsgebyr og tingslysningomkostninger at optage et tillægslån. Undersøg derfor, om det i forbindelse optagelsen af tillægslånet kan betale sig at foretage en konvertering af det eksisterende lån. På den måde sparer du omkostningerne i forhold til hvis du senere alligevel skal konvertere. Ofte vil konverteringen gøre, at du vil kunne få et "gratis" tillægslån. Ved konverteringen vil du spare en del penge på den månedlige ydelse. Den ydelse du sparer kan du i stedet bruge til at afdrage på det tillægslån du optager. På den måde bliver din samlede månedlige ydelse ikke større, end den var før du optog tillægslånet.
 
5 - husk datoen for konvertering.
 
Ønsker du at konvertere i forbindelse med optagelsen af tillægslånet, er det vigtigt at du er opmærksom på datoen for låneoptagelsen. Det skyldes at det gamle lån altid skal opsiges til næste termin (som der typisk er 4 af om året), og senest to måneder før. Overskrider man denne frist, ja så må man pænt vente 3 måneder mere med at opsige sit lån. Og det kan koste mange penge i differencerente. Differencerente er den rente realkreditinstituttet opkræver for at straksomlægge realkreditlånet. Og jo længere tid realkreditinstituttet skal "lægge ud" for pengene, jo dyrere bliver det selvsagt. For at konvertere billigst muligt skal du prøve at komme så tæt på følgende datoer: 31. januar, 30. april, 31. juli og 31. oktober.   
 
6 - glem straksomlægningen
 
Hvis der er lang tid til næste opsigelsesfrist på realkreditlånet, og du ikke kan/vil vente med at optage tillægslånet samtidig med du konvertere, kan det ofte svare sig at glemme alt om straksomlægningen. Køb i stedet selv de gamle obligationer der skal indfries, også selvom de ligger over kurs 100. Hvis de ligger i kurs 100,5 og der er lang tid til næste opsigelsesfrist, vil det bedre kunne betale sig at opkøbe obligationerne selv. 
 
7 - spring banken over
 
Der er absolut ingen grund til at blande banken ind i optagelsen af et tillægslån, med eller uden tilhørende konvertering. Gå direkte til realkreditinstituttet. Omkostninger til tinglysningsservice, garantiprovision og kurssikring er klart lavere, hvis man går direkte til realkreditinstituttet, frem for at benytte banken som fordyrende mellemled. 
 
8 - få en ny vurdering i forbindelse hermed.
 
Hvis du får optaget et tillægslån, så husk at insistere på, at du skal have foretaget en ny vurdering af huset – hvis værdien af dit hus er steget siden du optog det oprindelige lån – vel at mærke. Det har betydning for hvor meget du skal betale i bidrag på dit lån. Realkreditinstitutterne opkræver nemlig bidragssatser i forhold til hvor stor sikkerhed de har i huset. Jo lavere belåningsgrad, jo større sikkerhed. Men realkreditinstitutterne "glemmer", at tage højde for, at priserne på din ejendom eventuelt er steget, og at deres sikkerhed derfor er blevet højere, alene som følge af prisudviklingen. Hvis det bare få år siden du har optaget det oprindelige lån, og priserne i dit område er steget, kan du altså risikere at komme til at betale mere i bidrag for dit tillægslån end du behøver. Derfor - insister på at få en ny vurdering af huset i forbindelse med tillægslånet. Hvis realkreditinstittuten ikke vil - så find en anden. 
 
9- og husk at vurderingen skal gælde for hele lånet.
 
Når du nu får foretaget en ny vurdering i forbindelse med et tillægslån, så husk at gøre realkreditinstituttet opmærksom på, at den nye vurdering naturligvis skal gælde for hele lånet, ikke kun for tillægslånet. Igen - hvis realkreditinstituttet ikke vil være med til det, så find et andet.
 
10- Overvej kontantlån
 
Kontantlån er i dag næsten gået hen og blevet et fyord. Men det er faktisk lidt uberettiget. Og specielt i forbindelse med et tillægslån til eksempelvis en tilbygning, er lånet faktisk en oplagt mulighed for mange låntagere. Kontantlån er det billigste fastforrentede lån der tilbydes. Lånet udbetales altid til kurs 100. Et eventuelt kurstab omregnes altid, med skattemyndighedernes billigelse, til en renteomkostning. Da renter kan fratrækkes på selvangivelsen (i modsætning til kurstab), bliver kontantlån derved billigere på nettoydelsen end et obligationslån. Til gengæld har kontantlånet ikke mulighed for en senere såkaldt opkonvertering, uden at skattemyndighederne beskatter konverteringsgevinsten. Men for så relativt små lånebeløb det drejer sig om i forbindelse med en køkkenrenovering, kommer en opkonvertering alligevel aldrig på tale, på grund af omkostningerne forbundet hermed. Så ønsker du at få det billigst mulige fastforrentede lån til finansiering af din til- eller ombygning, bør du vælge et kontantlån.  
 
11- Overvej obligationslån
 
Obligationslån er det mest udbredte realkreditlån. Og for en bestemt type låntager, er obligationslånet også det mest oplagte som tillægslån. Obligationslånet er i modsætning til flekslån og kontantlån et godt "opkonverteringslån". En aktiv låntager der udnytter stigninger og fald i rentefoden til hyppige konverteringer, bør holde sig til obligationslån. Det skyldes at restgælden på et obligationslån falder ved en opkonvertering, hvilket den ikke gør ved de øvrige lånetyper. Til gengæld er obligationslånet dyrere end både flekslån og kontantlån, så hvis man ikke har tænkt sig at benytte sig af muligheden for en opkonvertering, skal man holde sig fra obligationslån. 
 
12 - overvej et flekslån
 
Flekslån er den nye generation af realkreditlån. Det er variabelt forrentede lån, som har en lavere rente end de fastforrentede lån. Det skyldes at løbetiden på lånene er kortere. Helt ned til et halvt år. Et flekslån skal derfor "refinansieres" med jævne mellemrum, typisk en gang om året. Refinansieringen koster ikke noget for låntageren, men til gengæld er renten kun fast for en begrænset periode af gangen. Skulle renten stige til 20% næste år, ja så vil boligejeren også skulle betale 20% i rente næste år. Til gengæld for denne risiko for midlertidige rentestigninger, så får man ved et flekslån ganske enkelt markedets laveste rente. Flekslån er altså velegnet til dem der ønsker den lavest mulige rente på deres realkreditlån.
 
13- Overvej F3 lån
 
Hvis du går i flekslåns tanker, så bør du i øjeblikket overveje alternativer til F1 lånet. Bag dette motorsportsklingende navn, gemmer sig, at der er tale om et flekslån, der rentetilpasses hvert år. F1 lån er de absolut mest udbredte rentetilpasningslån, men med den nuværende rentesituation, bør man seriøst overveje et F3 lån i stedet. Det vil sige et lån, hvor renten tilpasses hvert 3. år. I øjeblikket er et F3 lån næsten lige så billigt som et F1 lån. Og ved et F3 lån opnår man trods alt større sikkerhed, i og med at renten ligger fast de næste 3 år, frem for kun et enkelt år. En yderligere fordel er, at bidragssatsen ofte er lavere ved et F3 lån frem for et F1 lån.
 
14 - Tag lånet i euro
 
Danskerne sagde nej til euroen, men boligejerne kan stadig sige ja. Du har således mulighed for at optage dit tillægslån i euro i stedet for danske kroner. Renteforskellen er ikke den store, men til gengæld har man mulighed for at fradrage stiftelsesomkostningerne hvis man optager lånet i euro i stedet for danske kroner. Til gengæld må du leve med den ekstra risiko der er i form af, at lånet optages i en fremmed valuta, og at din betaling derfor bliver afhængig af kursen på euroen.
 
15 - Kun store lånebeløb
 
Renten på realkreditlån er lav, men til gengæld er stiftelsesomkostningerne høje. Husk derfor at der skal være tale om et lånebeløb af en vis størrelse, eller i alle tilfælde en rimelig lang løbetid på lånet, før et realkreditlån er en god idé. Hvis du kun skal låne penge til at skifte hoveddøren, ja så skal du en tur i banken i stedet.
 
16 - Tinglys selv lånet
 
Bankerne og realkreditinstitutterne tilbyder en såkaldt tinglysningsservice. Den bør du takke pænt nej tak til. For servicen er ikke gratis, og du kan utroligt nemt selv gøre arbejdet. Det drejer sig i al sin enkelthed om, at du selv skal køre op på tinglysningskontoret og aflevere skødet, pantebrevet og genparten på det tillægslån du ønsker at optage. Når skødet kommer retur fra Tinglysningskontoret, skal du aflevere det hos realkreditinstittutet. Det er det hele, og for ulejligheden sparer du 2.000 kr.
 
17 - få en højere vurdering - brug Danbolig.
 
Realkreditinstitutterne kan ofte være svære at få lokket en realistisk vurdering af huset ud af. Det skyldes, at realkreditinstitutterne tjener flere penge på bidragssatsen jo lavere huset er vurderet. Realkreditinstituttet vil derfor altid forsøge at vurdere ejendommen så lav som mulig. Det hjælper ikke, at du har en vurdering fra en ejendomsmægler, da realkreditinstitutterne ikke tager dem for gode varer. Men har du brug for en høj vurdering, for at kunne optage et tillægslån, er der en genvej. Du skal gå gennem Nordea Kredit. Nordea Kredit vurderer ikke selv boligerne, men benytter sig af ejendomsmæglere fra Danbolig (som også ejes af Nordea). Så ved at benytte sig af Nordea Kredit kan man få huset vurderet af en ejendomsmægler, og dermed næsten pr. automatik få en højere vurdering. 
 
18 - husk du kan godt benytte en anden realkreditinstitut end den du har i forvejen.
 
Hvis du har dit oprindelige lån i Nykredit, er der intet til hindrer for, at du kan optage dit tillægslån i Realkredit Danmark, eller omvendt. Du har således alle muligheder for at lade konkurrencen få frit spil, når tillægslånet skal optages. Du kan ikke risikere at tabe penge ved at spørge andre realkreditinstitutter end den du benytter i forvejen, men du kan sagtens tænkes at kunne spare penge.
 
19 - lav beregninger på bidragssatsen på mybanker.dk
 
Hvis du vil lave beregninger på hvilken realkreditinstitut der er billigst med hensyn til bidragssats for netop dit låneengagement, så kan du finde en sådan service på www.mybanker.dk 
 
20 - hvis du nu ikke har en ejerbolig.
 
Og endelig til sidst - hvis du ikke har en ejerbolig, ja så kan du desværre ikke låne hos realkreditinstittutet. Er det i en lejelejlighed du vil foretage forbedringer, ja så må du ty til banken for at låne pengene. Hvilken bank der er billigst kan du få hjælp til at finde ud af på www.mybanker.dk.
Om forfatteren
GÅ TIL PROFIL
Claus FledeliusFølg på:

Claus Fledelius er cand.polit. og chefredaktør på FinansBureauet. Har tidligere bl.a. været økonomisk journalist og redaktør for Børsen Magasiner og Bonnier Publications, og har derudover stået som forfatter til flere skattepolitiske rapporter.

Vil du skrive for os?

Synes godt om finansbureauet.dkDel artiklen

Nyeste artikler

Tilbage til toppen